Суди з'ясовували на підставі чого може бути відмовлено у введенні об'єкта в експлуатації, які права дає оренда земельної ділянки і що повинен забезпечити інвестор, який залучив пайовика в будівництво багатоквартирного будинку. В огляді судової практики - суперечки в будівництві.
1. Ненадання документів є підставою для відмови введення об'єкта нерухомості в експлуатацію
суть спору
Організація-забудовник повідомила Інспекцію регіонального державного будівельного нагляду Міністерства будівництва, житлово-комунального господарства та енергетики Республіки Карелія про видачу зміненого дозволу на будівництво і надало пакет документів, передбачений частиною 5 статті 52 Містобудівного кодексу РФ. а також повідомлення про початок реконструкції відповідно до виданого дозволом на будівництво. На підставі цих документів інспекція провела перевірку об'єкта будівництва і встановила, що роботи на об'єкті йдуть за планом. Однак повідомлення про початок реконструкції представлено з порушенням терміну, встановленого частиною 5 статті 52 Містобудівного кодексу РФ, а саме, не пізніше ніж за сім робочих днів до початку будівництва, реконструкції об'єкта капітального будівництва.
Тому інспекцією прийнято рішення про відмову у видачі висновку про відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів, інших нормативно-правових актів та проектної документації з зазначенням того, що здійснення державного будівельного нагляду неможливо в зв'язку з фактичним закінченням основних робіт по будівництву. Ця відмова організація-забудовник оскаржила в судовому порядку.
Суд задовольнив заяву організації частково, визнано незаконним, як не відповідає Містобудівній кодексу РФ, рішення Інспекції про відмову у видачі висновку про відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів, інших нормативно-правових актів та проектної документації. Крім того, на Міністерство будівництва покладено обов'язок здійснити державний будівельний нагляд об'єкта багатоквартирний житловий будинок в місті Лубни "2-а черга. В ході виконання суду Міністерство будівництва видало висновок, в якому вказало, що на об'єкті капітального будівництва проводяться роботи відповідають проектній документації, а також будівельним нормам і правилам.
Вирок суду
Судді відзначили, що в силу статті 55 Містобудівного кодексу України уповноважений орган, що видав дозвіл на будівництво, протягом десяти днів з дня надходження заяви про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію зобов'язаний забезпечити перевірку наявності та правильності оформлення документів, зазначених у частині 3 названої статті , огляд об'єкта капітального будівництва і видати заявнику дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію або відмовити у видачі такого дозволу із зазначенням причин відмови. При цьому, підставами для відмови у видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію є відсутність необхідних документів, невідповідність об'єкта капітального будівництва вимогам містобудівного плану земельної ділянки або у разі будівництва, реконструкції, капітального ремонту лінійного об'єкта вимогам проекту планування території та проекту межування території, невідповідність об'єкта капітального будівництва вимогам, встановленим в дозволі на будівництво, невідповідність параметрів построе ного, реконструйованого об'єкта капітального будівництва проектної документації.
2. Контракт на будівництво житлового будинку діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань
Неустойку з муніципального контрактом на будівництво житлового будинку можна стягнути з протилежного боку тільки за період дії такого договору. Якщо контракт був розірваний за згодою сторін, то з моменту його розірвання контракту нарахування пені є необгрунтованим. Так вирішив Арбітражний суд Північно-Західного округу.
суть спору
Комерційна організація звернулося до арбітражного суду з позовом до муніципальному казенному установі "Відділ міського господарства" про стягнення договірної неустойки за контрактом на будівництво житлового будинку за несвоєчасну оплату виконаних робіт. Даний муніципальний контракт був укладений між сторонами за результатами аукціону. На виконання контракту організація-підрядник зобов'язалася виконати будівництво житлового будинку. Замовник зобов'язався щомісяця оплачувати виконані роботи на підставі актів приймання робіт форми КС-2 і довідок про вартість робіт, які розглядаються і оформляються замовником протягом 3 робочих днів з дня їх отримання від підрядника. Остаточний розрахунок здійснюється протягом 15 днів після видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію.
Сторони погодили, що за невиконання зобов'язань по оплаті виконаних робіт Замовник сплачує Підряднику неустойку в розмірі 1/300 діючої на момент сплати неустойки ставки рефінансування ЦБ України від неперерахування суми за кожен день прострочення, починаючи з дня, наступного після дня закінчення терміну виконання зобов'язання. Через три роки муніципальний контракт був розірваний за згодою сторін. Однак після направлення замовнику всіх документів про виконані роботи, він все одно не сплатив роботу підрядника. Тоді організація звернулася до суду.
Вирок суду
3. Невідповідність побудованого об'єкта проекту може привести до скасування його введення в експлуатацію
Якщо будівельний об'єкт не відповідає проекту за критерієм будівельного обсягу, це повинно бути встановлено шляхом проведення додаткових досліджень і виявлення будівельних дефектів, які не могли бути виявлені безпосередньо після закінчення будівництва. В іншому випадку, суд визнає наказ про скасування висновку про відповідність об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів незаконним. Як це зробив Тринадцятий арбітражний апеляційний суд.
суть спору
Комерційна організація на підставі договору оренди, укладеного з Комітетом з управління міським майном Харкова, використовувала земельну ділянку для здійснення інвестиційного проекту щодо проектування та будівництва критого спортивного комплексу без трибун для глядачів. Дана земельна ділянка організація отримала на підставі Акту прийому-передачі.
Служба державного будівельного нагляду і експертизи Харкова, керуючись статтею 51 Містобудівного кодексу РФ, з огляду на, в тому числі, позитивний висновок недержавної експертизи проектної документації на спірний об'єкт, видала організації дозвіл на будівництво критого спортивного комплексу без трибун для глядачів, з зазначеними техніко-економічними показниками . Після чого організація отримала висновок Управління державного будівельного нагляду про відповідність збудованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів, інших нормативно-правових актів та проектної документації, яким були підтверджені заявлені показники.
Через рік після видачі позитивного висновку про відповідність збудованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів, інших нормативно-правових актів та проектної документації воно було скасовано у зв'язку з невідповідністю побудованого об'єкта капітального будівництва - критого спортивного комплексу без трибун для глядачів, в частині відхилення будівельного об'єму побудованого будівлі вимогам, встановленим виданими спочатку дозволом на будівництво.
Організація визнала винесений наказ незаконним і таким, що порушує її права в сфері підприємницької діяльності, тому звернулася до арбітражного суду з позовною заявою про визнання його незаконним і скасування.
Вирок суду
У спірній ситуації після закінчення будівництва служба нагляду за результатами перевірки щодо спірного об'єкта склала акт підсумкової перевірки, в якому вказала, що будівництво об'єкта капітального будівництва виконано відповідно до вимог технічних регламентів (норм і правил), інших нормативно-правових актів та проектної документації. Невідповідність побудованого об'єкта капітального будівництва виданим дозволом на будівництво в частині відхилення будівельного об'єму було виявлено тільки через рік після перевірки. При цьому, це відхилення було встановлено і зафіксовано ще при видачі початкового позитивного висновку. Отже, на той момент наглядова служба ця обставина досить істотними і будь-яким чином впливають на міцність і безпеку спірного об'єкта.
Арбітри вважають, що в порядку самоконтролю в даному випадку видане роком раніше позитивний висновок могло бути скасовано лише в разі виявлення порушень, допущених при будівництві, які не могли з яких-небудь причин бути виявлені безпосередньо після закінчення будівництва і вирішення питання про видачу позитивного висновку. Однак, єдиною підставою для скасування раніше виданого висновку стало невідповідність побудованого об'єкта за критерієм будівельного обсягу, зазначеного в Дозволі на будівництво. При цьому, ніяких додаткових перевірок і досліджень на предмет відповідності об'єкта проекту та будівельним правилам і нормам службою паче не здійснювалося, а значить, розбіжність в будівельному обсязі побудованого об'єкта не могло бути підставою для скасування виданого раніше позитивного висновку.
4. Дозвіл на будівництво не можна відкликати через припинення оренди земельної ділянки
Якщо наказ про відкликання дозволу на будівництва був виданий в період дії договору на оренду земельної ділянки, а в ньому значиться причина "припинення оренди", він є незаконним і має бути скасований. так вирішив Арбітражний суд Північно-Західного округу.
суть спору
Організація за результатами проведеного відкритого аукціону уклала з КУГИ (орендодавцем) договір оренди земельної ділянки площею для розробки в установленому порядку документації з планування території та проектної документації. За умови розробки документації та отримання в установленому порядку дозволу на будівництво організації надавалося право побудувати на земельній ділянці об'єкти нерухомості, за винятком житлових приміщень.
Організація розробила проектну документацію на об'єкт капітального будівництва - об'єкт роздрібної торгівлі в межах зазначеної земельної ділянки. На здійснення будівельних робіт було отримано дозвіл на будівництво, в установленому порядку. Після цього організація приступила до підготовки земельної ділянки для проведення будівельно-монтажних робіт. В рамках зазначеної підготовки були проведені роботи по очищенню земельної ділянки.
Однак Служба державного будівельного нагляду і експертизи Харкова видала наказ про припинення дії виданого раніше дозволу на будівництво через припинення оренди землі. Організація визнала цей наказ незаконним і оскаржила його в судовому порядку.
Вирок суду
Однак, договір оренди на спірну ділянку діяв на момент прийняття службою наказу, оскільки повідомлення КУГИ про відмову від договору оренди земельної ділянки було визнано недійсним у судовому порядку. Таким чином, суди правомірно і обґрунтовано задовольнили вимоги організації, визнавши недійсним наказ і поклавши на наглядову службу обов'язок продовжити термін дії виданого раніше дозволу на будівництво.
5. Право власності пайовика залежить від виконання обов'язків інвестором
Якщо інвестор, який залучив пайовиків до участі в будівництві багатоквартирного будинку, повністю виконав свої зобов'язання за договором фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку, то він може поступитися права на квартиру на свій розсуд. При цьому, якщо для будівництва не залучені бюджетні кошти, квартири не можуть бути визнані федеральною власністю. Так вирішив Харківський міський суд.
суть спору
Виробниче підприємство виступило забудовником при будівництві житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями. У будівництві брала участь комерційна організація, виступаючи в ролі інвестора. При цьому, забудовник здійснював будівництво житлового будинку на підставі рішення Виконавчого комітету Ленінградської міської Ради народних депутатів та розпорядження губернатора Харкова, за рахунок нецентралізованих джерел фінансування.
За договором між забудовником та інвестором, останній має право переуступити своє право вимоги до забудовника щодо квартир, визначених для нього за договором, як на всі квартири разом, так і на кожну окремо, включно із залученням третіх осіб до пайової участі в будівництві і висновок договорів цесії.
У відповідності з цими умовами інвестиційного договору між організацією-інвестором і громадянином було укладено договір на участь у пайовому будівництві однієї з квартир в будинку, що будується. Після виконання громадянином прийнятих на себе зобов'язань по оплаті участі в пайовому будівництві дана квартира переходить у власність пайовика. Вартість квартири була визначена сторонами в договорі і пайовик вніс її інвестору в повному обсязі.
Крім того, сторони підписали додаткову угоду до договору з метою дозволити дольщику проведення оздоблювальних робіт в його квартирі, і додаткову угоду про прийняття забудовником всіх зобов'язань до договору в разі ліквідації інвестора.
Вартість квартири була оплачена пайовиком в повному обсязі у визначені договором терміни, що підтверджується квитанціями та довідками. У зв'язку з виконанням пайовиком своїх зобов'язань по фінансуванню об'єкта пайового будівництва, між ним і інвестором був підписаний акт прийому-передачі спірної квартири.
Крім цього, інвестор на виконання прийнятих на себе зобов'язань за інвестиційним договором вніс забудовнику необхідну грошову суму на фінансування будівництва. Між ним і забудовником були підписані акти звірок взаєморозрахунків. При цьому, всі грошові кошти, перераховані на виконання умов інвестиційного договору на розрахунковий рахунок забудовника або на рахунки зазначених ним третіх осіб, були перераховані з розрахункового рахунку інвестора, що підтверджується випискою банку.
Однак забудовник відмовився видати дольщику необхідні документи, для реєстрації права власності на квартиру, по закінченню будівництва, мотивуючи це тим, що між ним і інвестором існують розбіжності і що інвестор не виконав своїх зобов'язань по фінансуванню будівництва. Пайовик не погодився з таким рішенням і звернувся до суду з позовною заявою про визнання за ним права власності на квартиру, і обов'язок Управління Росреестра зареєструвати право власності на зазначену квартиру. Однак ТУ Росимущества подало зустрічний позов про визнання квартири майном у федеральній власності.
Вирок суду
У спірній ситуації для підтвердження факту виконання зобов'язань інвестора і пайовика була призначена аудиторська перевірка, за результатами якої було встановлено, що незважаючи на затримку останнього платежу, істотних порушень інвестором умов інвестиційного договору не виявлено. Крім того, відсутні дані про фінансування будівництва спірного об'єкта з бюджету.
В силу статті 309 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися сторонами угоди належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. А за нормами статті 219 Цивільного кодексу України право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Тому суди прийшли до висновку, що право власності на квартиру має бути зареєстровано за пайовиком в установленому порядку.
Ми дякуємо компанії "КАДІС" - розробника регіональних систем сімейства Консультант Плюс в Харкові -
за надання найсвіжіших судових рішень для цього огляду.
Наше джерело інформації про свіжих судових рішеннях - система Консультант Плюс. У неї включається судова практика всіх судів всіх рівнів. Так, рішення вищих судів РФ.
Практика судів арбітражної системи (всіх трьох інстанцій) також включається в програму в повному обсязі. Ці матеріали також оброблені з юридичної точки зору - в них проставлені зв'язку і посилання на згадувані правові акти (перейти в них таким чином зручно і швидко).
Рішення судів загальної юрисдикції в програмі представлені максимально широко, однак, не повністю. Йдеться про невключення у відкриті джерела (яким Консультант Плюс також є) ряду тематик - наприклад, це справи за участю неповнолітніх, деякі кримінальні та інші.
Підписуйтесь на наш канал в Telegram
Дорогі Новомосковсктелі, якщо ви помітили помилку чи опечатку, допоможіть нам її виправити! Для цього виділіть помилку і натисніть одночасно клавіші «Ctrl» і «Enter». Ми дізнаємося про неточність і виправимо її.
PPT.RU - Влада. Право. Податки. бізнес