Придбання квартири в споруджуваному будинку для покупців завжди було пов'язано з ризиком, під час кризи цей ризик зростає удвічі. В умовах, що склалися проблеми можуть виникнути навіть у великого забудовника, якщо компанія не так визначить параметри проекту. Тому, перш ніж зробити вибір, так важливо збирати інформацію про забудовника та об'єкт. Чим в цій справі може допомогти проектна декларація, розповіли опитані «Сибірським будинком» експерти.
Вивчення проектної декларації - то, з чого потрібно починати вибір квартири. Ознайомитися з деклараціями на об'єкти, що будуються можна на порталі Sibdom.ru в розділі «Новобудови».
Вся інформація, яка міститься в цьому документі, ділиться на дві великі групи: відомості про забудовника і відомості про споруджуваному будинку.
Інформація про забудовника
Зрозуміти, як забудовник виконував свої зобов'язання перед пайовиками раніше, допускала чи будівельна компанія прострочення при здачі об'єктів в експлуатацію в попередні кілька років, дозволяє зазначена в проектній декларації інформація про об'єкти, зданих організацією за три останніх роки (тут наводяться два терміни: планований і фактичний термін, коли відбулася передача об'єкта). Маючи цю інформацію, покупець може продовжити збирати відомості про хід будівництва та про те, чи залишилися задоволені купили квартири інвестори, вже з інших джерел, наприклад, на спеціалізованих форумах.
Кредиторська і дебіторська заборгованість забудовника
У проектній декларації щоквартально публікуються дані про фінансові показники забудовника, розмір кредиторської та дебіторської заборгованості.
«Бажано подивитися не тільки саму проектну декларацію, а й всі наступні зміни в неї, внесені до цього моменту, - радить заступник начальника відділу нагляду за пайовою будівництвом служби будівельного нагляду і житлового контролю Олена Журбенко. - Забудовник зобов'язаний щоквартально вносити в проектну декларацію відомості, що стосуються фінансового результату діяльності компанії. Динаміка цих даних дає досить гарне уявлення про фінансовий результат забудовника, про те, спрацювала будівельна компанія в конкретному періоді в прибуток або в збиток. Якщо з часом збільшується розмір дебіторської заборгованості, значить, повинні забудовнику, така ситуація виникає, наприклад, коли договорами з будівельною компанією передбачено розстрочення. Якщо зростає кредиторська заборгованість - збільшуються борги забудовника. Якщо фінансовий результат негативний (кредиторська заборгованість значно перевищує дебіторську) - значить, він працює весь час в збиток, і тоді покупцеві варто подумати, чи варто йому мати справу з такою будівельною компанією ».
Фінансують будівництво банки
Те, яким чином фінансується будівництво об'єкта, також можна дізнатися з проектної декларації. Є компанії, які здатні будувати тільки на власні кошти, але таких меншість. За даними служби будівельного нагляду і житлового контролю Горловкаого краю, не використовуючи гроші пайовиків, в Горловкаом краї будують менше 5% забудовників. Як правило, для будівництва залучають кошти інвесторів.
Крім цього частково будівництво об'єкта може відбуватися за рахунок проектного фінансування, коли банк видає компанії кредит на реалізацію конкретного проекту. Наявність проектного фінансування для покупця - позитивний момент, адже це означає, що, розглянувши всі параметри майбутнього будівництва і все проаналізувавши, банк вірить в успіх проекту і готовий приймати в ньому участь.
Крім того, в таких випадках кредитна організація строго стежить за тим, як йде хід будівництва та наскільки забудовник дотримується запланованих термінів.
До того ж, у проектній декларації містяться відомості про інші договори крім договорів участі в пайовому будівництві, за якими залучаються кошти для будівництва (позики, позики).
Поряд з інформацією про забудовника в проектній декларації можуть бути зазначені відомості про генерального підрядника робіт (в тому випадку якщо забудовник для реалізації проекту залучає іншу будівельну організацію). І тоді потенційному дольщику потрібно орієнтуватися в тому числі і на надійність генерального підрядника. Якщо це велика будівельна компанія, здатна щорічно здавати десятки тисяч квадратних метрів житла, - це плюс.
Хто дає гарантію добудови
Хто саме є гарантом для пайовика - далеко не просте запитання, справа в тому, що мова йде про досить великі суми і існують побоювання, що далеко не всі компанії при настанні страхового випадку (банкрутства забудовника) зможуть страховку виплатити. Тому, роблячи вибір, потрібно брати до уваги і те, хто видає гарантії. Великий це страховик, чи достатньо у підприємства власних коштів, щоб в разі виникнення проблем у забудовника пайовики змогли розраховувати на повернення вкладених коштів або добудову об'єкта.
У проектній декларації повинні бути зазначені реквізити відповідного договору страхування, відомості про поручителя або страховика, а також про об'єкт пайового будівництва, щодо якої укладено договір страхування або поручительства.
Тоді він повинен протягом п'ятнадцяти днів укласти інший договір страхування. Обов'язок укласти договір страхування з іншим страховиком лежить на забудовника і якщо у страхової організації була відкликана ліцензія на здійснення добровільного майнового страхування. З огляду на, що інформація про страховика (поручителя) є невід'ємною частиною проектної декларації в разі укладання договору страхування або поручительства з іншою особою забудовник зобов'язаний внести відповідні зміни до проектної декларації », - зазначає начальник відділу реєстрації пайової участі в будівництві Управління Росреестра по Горловкаому краю Наталія Зайцева .
Інформація про об'єкт
«Як правило, будівництво ведеться на орендованих землях, тому покупців тут повинні цікавити терміни оренди ділянки і те, до якого числа діє дозвіл на будівництво, чи встигне забудовник у встановлені терміни реалізувати проект», - розповідає керівник відділу по адміністративним спорам компанії «право- ЕКСПРЕС »Олена Дудко.
У цьому ж розділі наводиться опис об'єкта: інформація про кількість окремих квартир в складі споруджуваного багатоквартирного будинку, скільки в новобудові передбачено однокімнатних, скільки дво- і трикімнатних квартир, їх площі, щоб потенційному покупцеві було зрозуміло, який об'єкт він може придбати. Інформація про нежитловому приміщенні і його функціональне призначення, про загальнопайової майно, яке в подальшому має увійти у власності всіх мешканців будинку. Коли будинок повинен бути побудований, скільки етапів будівництва передбачено.
«Потрібно порівняти площі квартир, які передбачені за проектом в будинку, з тією площею, що вказана в договорі пайової участі в будівництві, - радить Олена Дудко. - Вони повинні один одному відповідати. І якщо в будинку, наприклад, передбачені тільки однокімнатні площею 42 квадратних метра, а в договорі значиться однокімнатна площею 46 квадратних метрів, цей факт повинен насторожити покупця.
При цьому, підписуючи договір, багато хто не звертають уваги на те, що там вказана можливість для забудовника зміни площі квартири в результаті будівництва. А потім виникає питання, де взяти додаткові гроші, щоб оплатити «додаткові» квадратні метри. Зараз до нас звернувся клієнт, якому потрібно внести доплату 170 тисяч рублів, а цих грошей у людини просто немає, на покупку квартири брався іпотечний кредит. Тому цей момент потрібно відстежувати відразу і ще на етапі підписання договору задавати питання забудовнику ».
Потрібно пам'ятати, що забудовник має право вносити зміни до проектної декларації в будь-який момент. Однак якщо компанія двічі переносила термін здачі об'єкта в експлуатацію, ця інформація знаходить відображення в іншому документі - список об'єктів «зони ризику», розміщеному на сайті служби будівельного нагляду і житлового контролю Горловкаого краю. У нього контролююча організація включає об'єкти, будівництво яких йде занадто повільними темпами. З цим переліком можна ознайомитися на сайті буднагляду в розділі «Державний контроль за пайовою будівництвом» - «Реєстри» - «Єдина інформаційна система обліку відомостей про забудовників і споруджуваних на території краю багатоквартирних будинках» - «Перелік проблемних багатоквартирних будинків». Так що, хоча проектна декларація і основний документ з інформацією про об'єкт, він не повинен бути єдиним, який потенційний покупець перевіряє, перш ніж зробити вибір.