Напевно, кожен, хто сьогодні звертається в банк за отриманням іпотечного кредиту, хотів би в подальшому скоротити витрати на його обслуговування. Але далеко не кожен знає, що саме для цього потрібно передбачити спочатку на етапі отримання кредиту, а потім вже при його виплаті. Про те, як знизити переплати, нам розповіли працюють з іпотекою фахівці.
Так, якщо кредит береться на один мільйон рублів строком на 15 років під 12% річних, то при ануїтетному вигляді платежів позичальник повинен буде щомісяця віддавати 12 тисяч рублів, але тільки 2 тисячі рублів з них будуть надходити в рахунок оплати основного боргу, 10 тисяч рублів складуть відсотки по кредиту.
Якщо той же кредит має диференційовану схему погашення, в перші місяці виплати позичальника будуть максимальними - щомісяця він повинен буде віддавати банку 15,5 тисячі рублів. З них 10 тисяч рублів складуть відсотки по кредиту, і 5,5 тисячі рублів будуть зараховані в рахунок погашення основного боргу. Оскільки відсотки по кредиту нараховуються на залишок заборгованості, з часом платежі за таким кредитом будуть знижуватися.
Саме тому більшість позичальників прагне взяти кредит з диференційованим платежем. Однак на те, який з цих двох видів кредитування вигідніше для позичальника, існує й інша точка зору.
«Якщо порівнювати суму платежу за весь час обслуговування кредиту, то при ануїтетному платежі людина дійсно переплачує більше, - пояснює заступник директора ТОВ" Кром "Максим Омельянчук. - Але якщо підходити до вибору кредиту до цього критерію, тоді простіше взагалі відмовитися від думки про кредитування. Оскільки при будь-якому кредиті повертати завжди доведеться більше, ніж брали у банку. З моєї точки зору, ануїтетний платіж для позичальника вигідніше. Незважаючи на те що загальна переплата, якщо враховувати весь термін кредитування, виходить більше, при цьому варіанті кредитування людина може отримати кредит на більшу суму.
Як показує практика, в більшості випадків позичальники прагнуть взяти в банку кредит на максимальну суму, на яку при свою зарплату вони можуть розраховувати. Якщо рівень доходу дозволяє позичальникові виплачувати щомісяця 15 тисяч рублів, за програмою з аннуїтетним платежем він зможе отримати в Кредит 1 мільйон 250 тисяч рублів. Якщо у нього є хоча б 300 тисяч рублів на початковий внесок, вже можна розраховувати на найдешевшу однокімнатну квартиру. Проблема більшості позичальників полягає в тому, що у них немає початкового внеску або він самий мінімальний. Тоді за програмою з диференційованим платежем вони отримають лише 970 тисяч рублів. Іншими словами, все, на що такі позичальники зможуть розраховувати в цьому випадку, - це гостинка ».
істотний мінус
«Коли людина при диференційованому графіку погашення іпотеки з перших місяців починає виплачувати значні суми, що становлять більшу частину сімейного бюджету, найчастіше при цьому економлячи на лікуванні або відпочинку, існує ймовірність, що через кілька років він може просто видихнути», - пояснює Максим Омельянчук.
Збільшити термін кредитування
Інший поширений рада при виборі кредиту - вибирати більш тривалий термін кредитування. Залежність тут проста: чим більше виявиться термін, на який видається кредит, тим менше позичальникові доведеться платити щомісяця.
«За нашими розрахунками оптимальний термін кредитування становить 15 років, - каже Максим Омельянчук. - Він дозволяє розплачуватися по кредиту невеликими сумами, які не створюватимуть навантаження на сімейний бюджет, і в той же час розмір загальної переплати виходить не таким значним. Якщо в кредит береться 1 мільйон рублів, при терміні кредиту 5 років щомісячний платіж складе 22 250 рублів, на 10 років - 14 350 рублів, на 15 років - 12 000 рублів, на 20 років - 11 000 рублів, на 25 років - 10 500 рублів, на 30 років - 10 300 рублів. Але чи варто платити зайві 15 років, заради того щоб скоротити розмір щомісячних виплат на 1 700 рублів ».
Однак, на думку експерта, іноді зустрічаються ситуації, коли має сенс брати кредит і на більш тривалий термін. «Буває так, що для покупки квартири позичальникові не вистачає взятих в кредит коштів, причому бракує невеликої суми в межах 100-200 тисяч рублів. Тоді дійсно термін кредитування можна продовжити, за рахунок цього сума кредиту також трохи збільшиться, - пояснює Максим Омельянчук. - Потім, коли у позичальника зміниться життєва ситуація і з'являться вільні кошти, він може розплачуватися по кредиту достроково. Змінити термін кредитування можна буде в будь-який момент ».
розплатитися достроково
Але найпоширеніший рада - при першій нагоді починати достроково гасити кредит.
«У багатьох банках скасовано мораторій на дострокове погашення іпотеки, а у тих, у яких він все ще діє, він варіюється від 2 до 6 місяців, - розповідає Жанна Малахова, - після закінчення цього терміну позичальник має право проводити дострокове погашення. Скажімо, щомісячний платіж сім'ї становить 15 тисяч рублів, обоє отримали відпускні і готові внести велику суму - 30 тисяч рублів - в якості часткового дострокового погашення. Позичальник, який виробляє дострокове часткове погашення, може вимагати у банку перерахунку платежів або терміну кредиту ».
Серед банків, які видають кредити, є такі, що при частковому достроковому погашенні надають позичальнику вибирати між зміною терміну кредитування і зміною розміру щомісячного платежу.
«Для клієнтів банку набагато вигідніше зменшувати терміни кредитування, ніж розмір щомісячного платежу, - радить Жанна Малахова, - в цьому випадку розмір переплати в підсумку виявиться істотно менше. Причому найкраще проводити часткове погашення кредиту саме в перші роки користування кредитом, тоді вдасться максимально знизити переплату. Тому при ануїтетних платежах формула розрахована таким чином, що перші кілька років клієнт виплачує головним чином відсотки. Скажімо, позичальник брав в кредит один мільйон рублів строком на 15 років. Кредитна програма має аннуїтетний графік погашення. Щомісячний платіж по ньому складе 12 тисяч рублів. Але якщо через три місяці після отримання кредиту позичальник проводить часткове погашення за рахунок коштів материнського капіталу в сумі 365 тисяч рублів і зменшує термін кредиту, то замість колишнього терміну розплачуватися по кредиту йому залишиться 6,5 років. Спочатку переплата за цим кредитом, взятому на 15 років, склала б 1 мільйон 144 тисячі рублів. При скороченні терміну кредитування до 6,5 років розмір переплати зменшиться до 295 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян ».
Скоротити платежі або термін кредиту
Не варто забувати і про те, що з плином часу зарплата позичальника зростає, а платіж по кредиту весь цей час залишається одним і тим же. І після п'ятого року платежів по кредиту ці суми перестануть становити помітну частину в доході позичальника.
Скористатися материнським капіталом
Джерелом коштів для дострокового погашення кредиту можуть стати материнський капітал і податкові відрахування. «Останнім часом для часткового дострокового погашення найчастіше використовують кошти материнського капіталу, - розповідає Жанна Малахова. - Абсолютно всі банки приймають його в якості оплати іпотеки. Ця пропозиція є особливо вигідним в тих випадках, коли кредит береться для поліпшення житлових умов, щоб внести доплату при обміні квартири. Розмір доплати в цьому випадку, як правило, невеликий і становить близько 700 тисяч рублів, 365 тисяч з цієї суми можна погасити за рахунок коштів материнського капіталу. Родині залишається виплатити лише близько 300 тисяч рублів. Щомісячні платежі за таким кредитом не опиняться важким тягарем для сімейного бюджету. При цьому сім'я отримує можливість переїхати в нову, більш комфортну і простору квартиру ».
Кожен гражданінУкаіни один раз в житті має право на податкові відрахування. Держава повертає витратити на покупку квартири 13% від максимальної суми в 2 мільйони рублів. Максимальний розмір виплати становить 260 тисяч рублів. Але якщо житло купувалося в іпотеку, у позичальників є можливість ще більше збільшити виплату. Справа в тому, що відсотки по кредиту враховуються окремо, і позичальник має право отримати 13% від суми заплачених за користування кредитом відсотків.
моніторити ставку
Інший спосіб скоротити платежі - стежити за зміною ставки кредитування і в разі її значного зменшення домагатися зміни умов кредитування.
«Якщо процентна ставка за час обслуговування кредиту знизилася, то в цій ситуації існує два варіанти: людина може перевести кредит в іншому банку або його банк знизить для нього ставку. У нашій практиці зовсім недавно був такий приклад, коли банк пішов назустріч клієнту і знизив процентну ставку позичальнику, який брав кредит під 17% річних в найгострішу фазу кризи. Поки це перший подібний випадок на Горловкаом ринку нерухомості, про який я чув. Але думаю, що з часом банки почнуть розуміти: якщо вони не переглянуть умови для подібних клієнтів, то ці позичальники можуть піти до конкурентів. Тому стежити за зміною ставки в своєму банку необхідно. Якщо ставка знизилася на кілька відсотків і перед позичальником стоїть вибір, перевести кредит в іншому банку або звернутися до свого з тим, щоб переглянули ставку, потрібно написати заяву ».
використовувати преференції
В якості одного із способів знизити витрати можна використовувати ті преференції, які банки пропонують деяким агентствам нерухомості. Справа в тому, що позичальники, які оформляють іпотеку через агентства - партнерів банків, отримують кредит на більш вигідних умовах, ніж ті, що самостійно звертаються в банк. Як правило, ці преференції полягають в більш низькою, зазвичай на піввідсотка, ставкою кредитування. Крім зменшення ставки може пропонуватися зниження комісії за видачу іпотеки (якщо така в банку існує) або скорочення мораторію на дострокове погашення кредиту.
ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ З ануїтетні платежі
Кредит на 1 000 000 рублів під 15% річних на 15 років, переплата за відсотками посилання - 1 519 257 рублів.
страхуватися самостійно
Іноді в якості одного із способів заощадити на витратах при отриманні іпотечного кредиту позичальникам радять самостійно вибирати компанію, яка буде займатися страхуванням. Однак опитані експерти зійшлися на думці, що ту різницю в пару тисяч рублів, яку отримає позичальник при зверненні до страховиків, не можна назвати суттєвою економією.
Заощадити, скоротивши обсяг страхування, теж не вийде. Зазвичай банки вимагають страхування заставної квартири, страхування життя і працездатності позичальника не є обов'язковим. Але якщо людина, бажаючи заощадити, відмовиться від цього виду страхування, процентна ставка для нього в цьому випадку може зрости.
«Зазвичай банк пропонує вибирати між 5-6 страховими компаніями, так що позичальник завжди зможе знайти для себе оптимальні умови, - розповідає Жанна Малахова. - Після кризи багато компаній, зацікавлені в залученні нових клієнтів, змінили в кращу сторону умови страхування. Страховий тариф залежить від віку позичальника, його ваги, стану здоров'я. І якщо людина, яка бере кредит, здоровий, не має шкідливих звичок, сума страховки для нього буде мінімальною. За умови, що в кредит береться один мільйон рублів і розмір страхового внеску становить 0,7% від суми кредиту, щорічно виплачувати позичальникові доведеться 7 700 рублів. Розмір страхового внеску нараховується на залишок суми заборгованості, тому якщо протягом року клієнт гасить якусь частину кредиту, то на наступний рік страховий внесок для нього буде знижено ».
ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ З диференційовані платежі
Кредит на 1 000 000 рублів під 15% річних на 15 років, переплата за відсотками посилання - 1 131 250 рублів.
Чи не відкладати покупку
«Найголовніша порада - якщо людина хоче скоротити витрати, купуючи квартиру в кредит, потрібно вибирати якісний об'єкт і не відкладати покупку, - говорить Максим Омельянчук. - Тому що основні гроші клієнт втрачає не коли вибирає між кредитними програмами, а коли довго шукає квартиру. Якщо за час, поки покупець підшукує підходящий об'єкт, нерухомість виросла в ціні, його втрати перевищать суму, яку йому вдасться заощадити при виборі кредиту ».
За словами експерта, до сих пір частина покупців, які потребують поліпшення житлових умов, займають вичікувальну позицію, розраховуючи на зміну ставки.
«При зниженні процентної ставки нерухомість завжди виростає в ціні, - пояснює Максим Омельянчук. - Іпотека стає доступнішим, більше покупців отримують можливість скористатися кредитуванням, зростає попит. Відповідно і ціна зростає. Якщо сьогодні позичальник бере в іпотеку мільйон рублів під 12 відсотків, щомісячний платіж для нього складе 12 тисяч рублів. Якщо ставка знизиться до 9 відсотків, ціни на нерухомість зростуть мінімум на 200 тисяч, і для придбання квартири людині доведеться брати в кредит вже 1 мільйон 200 тисяч рублів, а виплачувати щомісяця 12,2 тисячі рублів ».
Так що навіть якщо зниження ставки, якого сьогодні чекають деякі покупці, найближчим часом все-таки відбудеться, платити по кредиту їм доведеться більше, ніж вони платили б, оформивши іпотеку без зволікання.
Журнал «Нерухомість-інфо» №11 (121). 8.06.11