Чи потрібно платити податки?
Чи оподатковується продаж частки квартири податком? Відповідь на це питання неоднозначна - це залежить від суми угоди, порядку оформлення, терміну володіння майном. Основним видом збору, яким обкладається реалізація нерухомості, є податок на доходи фізичних осіб, скорочено ПДФО. Ставка для даного виду операцій стандартна - 13%. Сума обчислюється незалежно від того, чи продається квартира цілком або ж лише її частина (частка).
Наприклад, Петрова І.С. реалізувала свою частку за 1,5 млн. рублів. В такому випадку стандартний розрахунок податку буде виглядати так:
1500000 * 13% = 195000 рублів
Як знизити податок?
термін володіння
Значний вплив на розрахунок суми податку надає тривалість володіння майном. Зокрема, власник має право не платити в бюджет ніяких відрахувань з договору купівлі-продажу, якщо він володіє нерухомістю певну кількість років.
Згідно з новими вимогами мінімальний період володіння частки квартири для користування цією пільгою - 5 років.
При цьому варто враховувати, що під цим терміном розуміється саме календарний період, тобто 60 місяців з дати набуття статусу власника.
Майно, що перебуває у власності більше 3 років. також підпадає під пільгу лише в наступних ситуаціях:
- отримано в дарунок або в спадщину від родича;
- приватизовано;
- придбано в рамках договору довічної ренти з утриманням.
Якщо ж майно перебувало у власності менше 3 років. то продавець може застосовувати інший вид пільг, щоб знизити своє податкове навантаження.
Трохи про визначення терміну володіння майном
Основним документом, що встановлює факт володіння часткою квартири, є свідоцтво про право власності, яке видається контролюючими органами. Для зручності розрахунку мінімального терміну варто орієнтуватися на дату, зазначену в даній формі. Насправді момент початку володіння майном настає в день реєстрації пакета документів.
Витрати на придбання
Одним із способів значно зменшити суму податку з продажу частки в квартирі, є документальне підтвердження витрат на її придбання. Якщо ж власник не може ніяк довести понесені збитки з купівлі нерухомості, то він може скористатися таким видом пільги - фіксованим майновим вирахуванням.
(3600000 - 2500000) * 13% = 1100000 * 13% = 143000 рублів.
Доброва А.Ж. продала свою частку - ½ квартири за 4,5 млн. рублів. Кадастрова вартість всього майна становить 15 млн. Рублів. Приклад розрахунку оподатковуваного доходу з угоди:
15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублів.
Оскільки вартість продажу істотно нижче кадастрової, то при розрахунку ПДФО використовується сума 5,25 млн. Рублів.
Майнові відрахування в фіксованому розмірі
- на один об'єкт нерухомості;
- в різні податкові періоди.
Трохи цікавіше ситуація відбувається при застосуванні вирахування для угод з продажем часткою квартир. Власники нерухомості можуть вибрати три сценарії отримання пільги в залежності від конкретної ситуації.
Розгляньте приклади розрахунку на основі наступних даних:
Лопатин А.Д. і В.Д. вирішили продати квартиру, отриману у спадок, за 3,5 млн. рублів. Обидва працюють, тому має право застосовувати відрахування. Кожен володіє ½ майна.
Використання вирахування на цілий об'єкт нерухомості. У такій ситуації оформляється договір купівлі-продажу квартири, і співвласники можуть застосувати пільгу в розмірі 1 млн. Рублів пропорційно своїм часткам.
1000000/2 = 500000 рублів
(3500000/2 - 500000) * 13% = 162500 рублів. Саме таку суму податку заплатить кожен власник квартири в бюджет.
Використання вирахування на частки квартири. Співвласники реалізують свою частину окремо за різними договорами купівлі-продажу. Це можливо при наявності свідоцтв про право власності на кожну частку. Тоді розрахунок буде виглядати наступним чином:
(3500000/2 - 1000000) * 13% = 97500 рублів.
Ще один цікавий варіант вирішення питання можливий, якщо один із співвласників є власником більш встановленого мінімального терміну. У такій ситуації при продажу майна укладається додаткова угода, в якому вказується розподіл доходу від угоди:
Лопатин А.Д - 3 млн. Рублів (власник більше 3 років)
Лопатин В.Д. - 500 тис. Рублів (користується майновим вирахуванням на свою частку в розмірі 500000 рублів). Таким чином продавці нерухомості повністю звільняються від сплати ПДФО.
Як видно з прикладу, різний підхід до юридичного оформлення часткою майна, дозволяє значно знизити розмір податку з продажу частини квартири. Важливо правильно і точно супроводити угоду, оскільки наявність помилок або неточності дають можливість ФНС визнати її недійсною, а порядок застосування відрахувань змінити у бік збільшення податкового навантаження.
Як повідомити про доходи контролюючі органи?
Якщо у вас є які-небудь питання або вам потрібна допомога в заповненні податкових декларацій, то наш черговий юрист онлайн готовий оперативно вас проконсультувати.