Підписуйтесь на новини:
Рустем Галеев, виконавчий директор УПН:
«Раніше реєструвалася угода і перехід права. Таким чином, одночасно відбувалася подвійна реєстрація. Тепер реєструється тільки перехід права власності. Якщо раніше ставилися два штампа в договорі про реєстрацію, то зараз він буде один. У плані організації процесу нічого не змінилося. А ось по взаєморозрахунках тепер можливі варіанти. Розрахунки можуть проводитися відразу після підписання договору або після реєстрації права власності ».
Тим часом, практикуючі ріелтори стверджують, що на ринку Єкатеринбурга склалася власна практика розрахунків. Її коріння потрібно шукати в 90-х, коли ринком в буквальному сенсі управляли продавці. Гроші покупці поспішали віддати заздалегідь, щоб «застовпити» нерухомість за собою. І до сих пір психологія продажів нерухомості на реальному ринку полягає в тому, що продавець готовий мати справу тільки з тим покупцем, який готовий до попередньої оплати. Варто відзначити, що в переважній більшості договорів прописується пункт про те, що розрахунки між сторонами вже зроблені.
Ігор Обухів, директор АН Антей:
«Розрахунки відбуваються по-різному, це залежить від домовленості продавця з покупцем. Порядок розрахунків прописується в договорі. У Єкатеринбурзі склалася ділова практика, коли розрахунки проводяться в день підписання договору. Навіть так: спочатку розраховуються, потім підписують документи, а потім йдуть здавати їх на держреєстрацію. Звичайно, покупці бояться, що в Росреестра можуть виникнути якісь складнощі, але вибору у них немає - багато продавців по-іншому відмовляються проводити операцію. Звичайно, іноді бувають і такі випадки, коли розрахунки проводяться в сусідніх офісах з Росреестра. Зазвичай це буває, коли угода відбувається за готівковий розрахунок. Тоді спочатку рахують гроші, пишуть розписки, підписують документи, а потім здають їх на реєстрацію. Вийдуть, вранці гроші, ввечері - стільці ».
нові порядки
Якщо раніше покупець міг наполягати на проведенні розрахунків після реєстрації угоди, то після скасування держреєстрації цей привід відпав. Тепер розрахунки не просто можуть, а повинні проводитися відразу ж після підписання договору. Тим часом, передача грошей до походу реєстраційну службу може приховувати ризики. Наприклад, у продавця, який отримав живі гроші, може виникнути спокуса сховатися в невідомому напрямку. Щоб виключити ці ризики, професійні учасники рекомендують проводити розрахунки за допомогою банківського осередку, яка як спосіб розрахунків в угодах в Єкатеринбурзі досі майже не іпользуются.
Рустем Галеев, виконавчий директор УПН:
«Найбільш цивілізованою формою розрахунків є розрахунки при підписанні договору, але з використанням банківських сейфів. Гроші закладаються в осередок, і по закінченню терміну реєстрації їх може отримати, якщо реєстрація відбулася - продавець, якщо не відбулася - покупець. У наших столицях, що в Москві, що в Санкт-Петербурзі, 99% розрахунків проводиться з використанням осередків ».
Специфіка розрахунків через осередок
Клієнт (зазвичай це покупець квартири) укладає з банком договір оренди сейфового осередку. Відповідно до договору, банк гарантує клієнту збереження вмісту і дотримання порядку доступу до цього вічка. Втім, кредитна організація не несе відповідальності за те, що і в якому обсязі закладається на зберігання.
Євген Шубін, директор ТОВ «Центральне іпотечне агентство»:
«Банку все одно, що буде закладено в клітинку, - хоч фантик від жуйки. В процесі закладки беруть участь обидві сторони, вони перераховують суму. Отримати доступ до осередку одна сторона незалежно від іншої може тільки в результаті реєстрації (за грошима приходить продавець) або відмови Росреестра в реєстрації (гроші забирає покупець) ».
Договір оренди комірки регламентує доступ до неї обох сторін угоди. У документі вказується, чи може виїмка грошей здійснюватися особисто продавцем або тільки в присутності покупця. Зазвичай продавець допускається до індивідуального сейфа при наявності ключа від сейфа і пред'явленні нотаріально оформленого доручення на право користування сейфом від другого клієнта. Якщо угода не відбулася, покупець при пред'явленні повідомлення з реєстраційної служби про відмову в реєстрації може забрати з осередку кошти. Втім, режим доступу до осередку встановлюється індивідуально в кожному випадку.
Олена Мяло, директор УБК «Магазин іпотеки»:
«Як правило, ні продавець, ні покупець один одному не довіряють. Тому будь-який типовий договір оренди комірки передбачає, що обидві сторони будуть присутні при закладці грошей. У договорі чітко сказано про доступ до сейфової скриньки, зазвичай одну особу без іншого або без надання документів потрапити до осередку не може. Складається протокол - лист відвідуваності, де записується, хто і скільки отримав доступ до сейфової скриньки ».
Якщо при передачі грошей до державної реєстрації права продавці можуть бути господарями ситуації, то з банківської осередком покупець має можливість «пограти на нервах» продавця. Наприклад, в договорі оренди комірки буде закріплено, що виїмка грошей допустима тільки в присутності обох сторін угоди, а покупець після вступу в права володіння не є в банк. Втім, цей випадок можна віднести, скоріше, до питання взаємної довіри контрагентам, ніж до надійності банківської комірки.
Ще одна особливість оренди банківської комірки - продавець зможе забрати гроші з сейфа тільки після оформлення права власності на покупця, тобто через 20 днів. За спостереженням ріелторів, більш звичний спосіб розрахунків з готівкою викликає у їх клієнтів набагато більше довіри.
Крім того, хоча банк і охороняє доступ до осередку, історії вже відомі випадки, коли продавець виявляв в осередку меншу суму або фальшиві купюри.
Олена Мяло, директор УБК «Магазин іпотеки»:
«Трапляється, що в осередок закладається не те, що потрібно. У минулому році була така ситуація. Через помилку в документації реєстрація угоди було призупинено. Коли доступ до осередку був отриманий, там виявилася менша сума, ніж була вказана в договору. Ситуація завершилася тим, що в осередок було докладено певна сума ».
Учасники ринку настійно рекомендують обом сторонам угоди присутнім під час закладання грошей в клітинку. Гроші повинні бути перераховані, закладені в спеціальний пакет, на якому ставлять свій підпис обидві сторони. Бажано, щоб перед цим співробітники банку перерахували суму і перевірили справжність купюр.
Рустем Галеев, виконавчий директор УПН:
«Популярність банківського осередку залежить від рівня криміногенності ринку. Якщо в Москві рівень злочинності на ринку нерухомості високий, то там використовуються банківська комірка. Ми ще не сильно обпеклися, хоча в Єкатеринбурзі регулярно раз в декілька років відбуваються випадки, коли учасники ринку говорять: ось якби використовувалася банківська комірка, то цього б не сталося. Це відбувається, коли покупець передає гроші продавцю, а реєстрація не відбулася. Реєстрація сьогодні триває 20 днів. Протягом 20 днів покупець сидить на голках: зареєструють право або не зареєструють? Якщо з'ясується, що зареєструвати право не можна, а гроші вже передані, потрібно буде знайти продавця і намагатися ці гроші повернути. Перше, не завжди можливо знайти цю людину, друге, якщо ви його знайшли, не факт, що у нього ці гроші ще є. А якщо ця схема реалізується зі злочинними цілями, то 100%, що грошей покупець назад не отримає ».
Втім, деякі експерти вважають за краще більше дошкульні терміни для визначення ступеня цивілізованості уральського ринку нерухомості.
Євген Шубін, директор ТОВ «Центральне іпотечне агентство»:
«У нас така система розрахунків не поширена. Це винятковий випадок, якщо розрахунок проводиться через банківську комірку, на жаль. Цивілізований ринок передбачає отримання грошей продавцем після реєстрації права власності на покупця. Осередок дозволяє проводити розрахунки, безпечні для всіх сторін угоди. Ринок в цьому сенсі у нас ще дуже дикий. Але думаю, що вже в цьому році цей спосіб розрахунків буде частіше використовуватися ».
У прогнозах участі банківського осередку в розрахунках частина ріелторів впевнена, що кардинальні зміни в порядку взаєморозрахунків не відбудуться, і банківська комірка все-таки не приживеться. По крайней мере, тим продавцям, хто планує продати квартиру, щоб купити іншу, цей варіант точно не підійде.
Ірина Зирянова, керуючий директор «Бюро нерухомості Зирянова»:
«Я не думаю, що це (розрахунок за допомогою банківського осередку, - Прим. Ред) буде користуватися популярністю. Як правило, угоди - це або ланцюжка, або продавці вкладаються в новобудови. Багатьом продавцям гроші потрібні тут і зараз. Подивимося, як громадяни до цього поставляться, враховуючи, що у нас далеко не всі довіряють кредитним установам. Якщо в Москві використання банківської комірки - поширена практика, то у нас цей метод розрахунків можна назвати «просунутим». Зазвичай їм користуються покупці з інших міст - Москви і Пітера. Таке відбувається нечасто. Наприклад, за минулий рік у нас з банківської осередком було всього кілька угод ».
Називаючи ті чи інші причини, чому прийняті в цивілізованому світі способи розрахунків так важко приживаються в регіонах, учасники ринку нерухомості приходять до одного - менталітет. У Єкатеринбурзі прийнято вибирати нерухомість серцем і розплачуватися готівкою. Адже іншого такого вдалого варіанту можна потім не знайти, а значить, треба погоджуватися на поступки, в тому числі і в способі розрахунків. І нехай хтось називає це «дикістю», хтось «непрозорістю ринку», але тут так прийнято, і, революції не передбачається.