Щороку компанія СКБ Контур проводить конкурс для підприємців «Я Бізнесмен», в ньому беруть участь сотні бізнесменів з різних міст Росії - від Калінінграда до Владивостока.
Завдяки конкурсу ми створили надихаючу колекцію бізнес-історій, розказаних людьми, які перетворюють невеликі стартапи в успішні компанії.
Їх досвід і Поради будуть корисні кожному, хто замислюється про відкриття своєї справи.
Для старту необхідні деякі попередні умови: ідея, трохи грошей і, що найважливіше, бажання почати
В кінці року багато продляют договори оренди або шукають нові офіси. Що важливо врахувати бухгалтеру при виборі приміщення і складанні договору оренди, щоб мінімізувати податкові, комерційні та цивільно-правові ризики?
Увага - на повноваження
Коли відповідний об'єкт знайдений, не поспішайте підписувати договір. Якщо ви плануєте орендувати приміщення у власника-організації, перевірте документи, що дають право підписувати відповідний договір: статут, протокол про призначення (обрання) на посаду, довіреність і т п. Якщо ж мова йде про представника власника, вивчіть довіреність або договір (довірчого управління або посередницький). У ньому має бути зазначено, що представник має право здати дане приміщення в оренду на необхідних умовах. Не забудьте подивитися і документи, що підтверджують, що повноваження представника видав саме власник.
перевіряйте нерухомість
вибирайте юрособа
Вказуйте мета оренди
Уникайте подібних формулювань: «Приміщення, вказане в цьому договорі, передається орендарю для ведення господарської діяльності». В даному випадку не вийде пред'явити претензії в частині невідповідності приміщення конкретним потребам орендаря, наприклад, якщо не можна організувати їдальню через невідповідність вимогам пожежної безпеки або вимогам СЕС.
Прописуйте все «блага цивілізації»
Також не варто писати: «Приміщення, вказане в цьому договорі, передається в стані, відповідному потребам орендаря». Таке формулювання не дозволяє відмовитися від оплати оренди, якщо в приміщенні припинено надання комунальних послуг, послуг зв'язку, демонтовано або відключено необхідне обладнання. Причому не важливо, чи користувався орендар якийсь час цим обладнанням чи ні, в тому числі і для ведення бізнесу.
Чітко розподіляйте витрати
Відповідно до ЦК РФ витрати по утриманню орендованого майна повинен нести орендар, якщо договором не встановлено інше. Але на практиці часто орендар не може оплатити комунальні платежі, тому що у нього немає прямих договорів з постачальником цих послуг. Ці договори укладені орендодавцем, тому він зобов'язаний їх оплачувати.
Також не варто писати: «Орендар сплачує вартість спожитих при використанні орендованого майна комунальних послуг на підставі рахунків комунальних служб». Ця умова не дозволяє точно визначити, чи є виплати компенсують витрати орендаря або сплачуються безпосередньо комунальним службам. В останньому випадку перевіряючі можуть визнати їх необгрунтованими і документально непідтвердженими.
Вкажіть в договорі, що орендар перераховує оплату комунальних платежів орендодавцю понад орендної плати, при цьому орендар компенсує орендодавцю вартість спожитих послуг. Це дозволить бухгалтер не заплутатися в обліку доходів і витрат, а також усунути можливі податкові ризики, оскільки відповідає рекомендаціям податкових органів.
регулюйте держреєстрацію
З одного боку, реєстрація договорів дає додаткові гарантії сторонам. З іншого - це фінансові та часові витрати. Реєструються тільки ті договори оренди будівель і споруд, які укладені на строк не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК України). Якщо ви вирішили не реєструвати договір оренди, можна:
Покращення - в договір!
Незважаючи на те, що часто орендар виробляє поліпшення майна ще до того, як в'їде в приміщення, правила проведення таких поліпшень вкрай рідко прописують у договорі. Але ж для поліпшень в НК РФ встановлено особливий режим оподаткування, який безпосередньо залежить від умов договору. Є три варіанти, як можна прописати поліпшення в договорі:
- Витрати на поліпшення, зроблені без згоди орендодавця, не відшкодовуються, а узгоджені поліпшення компенсуються орендодавцем, але лише після закінчення терміну оренди (ст. 623 ЦК РФ).
- Вартість поліпшень відшкодовується (зараховується в орендну плату) не по закінченні договору оренди, а відразу після їх виконання. Тоді орендар не зможе амортизувати дані поліпшення, оскільки відразу після заліку вартості поліпшень право на їх амортизацію перейде до орендодавця (п. 2 ст. 259 НК РФ).
- Вартість невіддільних поліпшень не відшкодовується взагалі ніколи, незалежно від наявності або відсутності згоди орендодавця. Це дозволяє орендарю амортизувати вартість проведених поліпшень протягом усього терміну дії договору оренди.
Правда, розраховуватися амортизація буде виходячи з терміну корисного використання об'єкта оренди в цілому. І, хоча норма амортизації буде відносно невеликою, частина (тим більшу, чим довше термін оренди) витрат на поліпшення орендар все ж зможе компенсувати за рахунок зниження податкової бази.
Олексій Крайнєв. податковий юрист