Термін оренди і термін дії договору оренди
Термін дії договору - це період часу, протягом якого діють умови договору і виконуються встановлені ним зобов'язання сторін.
Термін оренди - період часу, протягом якого орендар має право володіти і користуватися майном.
Початок терміну дії договору в силу закону завжди визначається моментом укладення договору (п. 1 ст. 425 ЦК України). Договір оренди є консенсуальним, тому майно може бути надано в оренду пізніше дати укладення договору. Таким чином, термін оренди може початися в будь-який встановлений угодою сторін період з моменту укладення договору.
Закінчення терміну дії договору не завжди може збігатися з закінченням терміну оренди. Наприклад, термін дії договору може бути визначений моментом виконання сторонами своїх зобов'язань (п. 3 ст. 425 ЦК України). Однак деякі зобов'язання (наприклад, проведення розрахунків за договором) можуть тривати довше, ніж сама оренда майна. Таким чином, закінчення терміну оренди не є закінченням терміну дії договору.
Термін оренди і термін дії договору можуть збігатися за часом. Наприклад, якщо майно передається орендарю одночасно з укладенням договору оренди і повертається з його припиненням, термін оренди буде дорівнює терміну дії договору. Але збіг цих термінів у часі не означає їх тотожності.
Термін аренди
Умова про строк оренди визначає період часу, протягом якого орендар має право володіти і користуватися або користуватися об'єктом оренди (ст. 610 ЦК України). Саме за цей період часу орендар сплачує орендну плату (п. 1 ст. 614 ЦК України).
За визначенням ст. 606 ГК РФ договір оренди передбачає не постійне, а тимчасове володіння і користування або користування об'єктом оренди. Тому сторонам важливо визначити період часу, на який об'єкт передається в оренду.
Узгодження умови про термін оренди
У договорі рекомендується вказувати початок і закінчення терміну оренди.
Закінчення терміну оренди визначає момент повернення майна з тимчасового володіння і користування орендаря.
Термін оренди повинен бути встановлений за правилами ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, згідно з якими терміни початку і закінчення оренди можуть бути визначені:
- календарною датою;
- закінченням періоду часу, обумовленого роками, місяцями, тижнями, днями або годинами;
- вказівкою на подію, яка неминуче має настати.
Якщо в договорі не визначений термін оренди
У цьому випадку договір оренди вважається укладеним, так як термін оренди не є істотною умовою договору оренди (ст. 606 ЦК України). У разі відсутності в договорі терміну оренди він буде дорівнює терміну дії договору. Якщо при цьому термін дії договору не узгоджений, договір буде вважатися укладеним на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України). Це означає, що будь-яка сторона має право в будь-який час відмовитися від договору оренди, попередивши про це іншу сторону за один місяць.
Визначення терміну оренди календарною датою
Якщо передача об'єкта в оренду не обумовлена якимись подіями або обставинами і сторони заздалегідь знають точні дати початку і закінчення користування майном, початок і закінчення терміну оренди рекомендується погоджувати шляхом вказівки на календарні дати.
Умова про строк оренди, сформульоване з використанням прийменника "до" або "по", може викликати питання: чи включається дата закінчення терміну оренди в сам термін оренди?
Привід до в одному зі своїх значень "вживається при вказуванні часової межі дії"; прийменник по з знахідному відмінку в одному зі значень "відповідає за значенням приводу до" (Словник російської мови в 4 т. / Под ред. А.П. Евгеньевой).
Оскільки вказане значення прийменника до не дозволяє визначити, чи входить визначене в договорі число до складу проміжку, судова практика неоднозначно тлумачить значення прийменників "до" і "по".
Щоб уникнути розбіжностей про включення дати закінчення терміну в термін оренди, рекомендується використовувати після зазначення дати закінчення наріччя "включно". Вказівка цього слова при визначенні закінчення терміну оренди буде однозначно свідчити про включення в термін оренди дати його закінчення.
Якщо в умові про терміні оренди не вказано, чи включається в термін оренди дата його закінчення
У цьому випадку дата закінчення терміну оренди може бути не включена в термін оренди і орендодавець має право витребувати орендну плату за термін оренди, що не включає дату його закінчення. Орендар же не зможе користуватися майном в день закінчення терміну оренди, визначений договором.
Визначення терміну оренди закінченням періоду часу
Термін оренди, згідно зі ст. 190 ГК РФ може визначатися закінченням періоду часу, обумовленого роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.
При такому способі узгодження необхідно визначити сам період і його початок.
Початок періоду може бути певною календарною датою (ст. 191 ЦК України).
Увага! Згідно ст. 191 ГК РФ термін оренди починає текти не з дати, зазначеної в договорі, або з моменту настання події, а на наступний день після цієї дати або події.
Закінчення строку, який визначається періодом часу, розраховується за правилами ст. 192 ГК РФ.
Якщо термін оренди визначено закінченням періоду часу
В цьому випадку в період користування майном не буде включена календарна дата або подія, якими він визначається (ст. 191 ЦК України) і орендодавець не буде мати право вимагати від орендаря плату за вказаний день.
Визначення терміну оренди зазначенням на неминуча подія
Користування майном іноді доцільно тільки при певних обставинах або після настання якої-небудь події (наприклад, початку льодоходу або посівної). Термін оренди може бути узгоджений шляхом вказівки на таку подію, яка повинна бути неминучим (ст. 190 ЦК України). Ця подія з очевидністю настає незалежно від волі будь-якої сторони або третіх осіб, і дата його початку заздалегідь невідома.
Якщо термін оренди в договорі встановлено шляхом зазначення на подію, настання якої не є неминучим
У цьому випадку буде вважатися, що сторони не визначили термін оренди, і термін оренди буде дорівнює терміну дії договору. Якщо ж при цьому термін дії договору відсутній, то договір буде вважатися укладеним на невизначений термін. Це означає, що орендодавець може в будь-який час відмовитися від договору і вимагати від орендаря повернення майна, попередивши його про це за один місяць (п. 2 ст. 610 ЦК України). Орендар в такому випадку не буде мати право використовувати майно протягом всього терміну оренди, зазначеного в договорі.
Термін дії договору оренди
Термін дії договору оренди - це період часу, протягом якого діють умови договору і виконуються встановлені ним зобов'язання сторін.
Початок терміну дії договору оренди в силу закону завжди визначається моментом укладення (підписання) договору (п. 1 ст. 425 ЦК України). З цього моменту у сторін виникають зобов'язання і починають діяти умови договору. Сторони не вправі з власної волі змінити початок дії договору оренди (п. 1 ст. 433 ЦК України).
Закінчення терміну дії договору оренди може визначатися будь-яким періодом часу, встановленим угодою сторін.
Узгодження умови про термін дії договору оренди
Для належного узгодження даного умови необхідно звернути увагу на наступне:
- визначення терміну дії договору,
- застосування умов договору оренди до відносин, які виникли до його укладення,
- переважне право орендаря на укладення договору на новий термін,
- продовження договору оренди.
Якщо термін дії договору оренди не визначений
У цьому випадку договір продовжує діяти до встановленого в ньому моменту закінчення виконання сторонами зобов'язань (абз. 2 п. 3 ст. 425 ЦК України). Для договору оренди таким моментом є повернення майна орендодавцю після закінчення певного терміну оренди або внесення орендарем орендної плати за весь строк оренди. Якщо при цьому в договорі не визначений термін оренди, договір буде вважатися укладеним на невизначений термін (ст. 610 ЦК України).
Визначення терміну дії договору
Термін дії договору, також як і термін оренди, повинен визначатися за правилами ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.
Він може бути узгоджений зазначенням на календарну дату.
Термін може визначатися закінченням періоду часу, який обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами, а також може визначатися вказівкою на подію, яка неминуче має настати.
Якщо термін дії договору визначений не за правилами ст. 190 - 194 ГК РФ
У цьому випадку термін буде визнаний неузгодженим, то договір буде вважатися укладеним на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України) і діяти до моменту належного виконання сторонами своїх зобов'язань (п. 3 ст. 425 ЦК України).
Застосування умов договору оренди до відносин, які виникли до його укладення
Сторони можуть передбачити, що умови договору оренди застосовуються до відносин, які виникли до його укладення (п. 2 ст. 425 ЦК України).
Ця умова може бути необхідно, якщо фактично орендні відносини виникли до укладення договору і сторони побажають оформити їх в письмовій формі, визначивши умови користування в договорі. Тільки при наявності цієї умови сторони матимуть право застосовувати умови договору до раніше сформованим відносинам. У цьому випадку орендар буде зобов'язаний внести орендну плату, встановлену договором, за фактичне користування майном до укладення договору.
Якщо застосування умов договору оренди до відносин, які виникли до його укладення, не узгоджене
У цьому випадку сторони не вправі вимагати виконання зобов'язань по раніше виникли орендних відносин відповідно до умов укладеного договору. Зокрема, орендодавець не має права вимагати від орендаря внесення орендної плати в розмірі, зазначеному в договорі.
Переважне право на укладення договору на новий термін
Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне перед третіми особами право на укладення договору оренди на новий термін (п. 1. ст. 621 ЦК України), якщо інше не передбачено договором оренди.
Орендар може реалізувати його тільки при одночасній наявності наступних умов:
Сторони можуть узгодити умови про заборону переважного права орендаря. Це дозволяє орендодавцеві безперешкодно укласти договір з третіми особами.
Якщо умова про виключення переважного права орендаря на укладення договору на новий строк не погоджено
У цьому випадку орендар зможе скористатися переважним правом (п. 1 ст. 621 ЦК України). Якщо орендодавець відмовить йому в укладенні договору на новий термін і укладе договір з третьою особою протягом року з дня закінчення строку договору оренди, орендар, відповідно до п. 1 ст. 621 ГК РФ, буде мати право вимагати перекладу прав і обов'язків за укладеним з третьою особою договору і відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків.
Продовження договору оренди на новий термін (пролонгація договору)
Пролонгація договору оренди означає продовження дії його умов на певний або невизначений період часу. Дана умова необхідно погоджувати в тому випадку, якщо сторони бажають продовжити дію договору оренди з тими ж умовами на тривалий термін. Термін дії договору оренди може бути продовжений в силу закону або за згодою сторін.
Продовження договору в силу закону
Згідно п. 2 ст. 621 ГК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору і орендодавець не заперечує проти цього, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Таким чином, для поновлення договору оренди на невизначений термін в силу закону необхідно одночасне наявність двох умов:
- користування майном після закінчення терміну дії договору;
- відсутність заперечень з боку орендодавця.
Сторони можуть встановити заборону на продовження договору на невизначений термін. У цьому випадку договір не буде вважатися продовженим на невизначений термін, якщо орендар з яких-небудь причин продовжував користуватися майном після припинення терміну оренди.
Якщо сторони встановили заборону на продовження терміну дії договору в силу закону
У цьому випадку орендар не має права буде після закінчення терміну дії договору користуватися майном орендодавця.
Продовження договору оренди за згодою сторін
Сторони можуть передбачити умову про продовження договору на новий термін в самому тексті договору.
Причому продовжити договір вони можуть на один період або невизначене число періодів.
При узгодженні умови про продовження договору необхідно визначити наступне:
- умова, яке має бути виконане для того, щоб договір був продовжений на наступний термін (період);
- період (строк), на який договір буде продовжений.
Якщо сторони бажають продовжити договір на один часовий період, в договорі слід це вказати. Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення цього періоду і орендодавець не заперечує, договір буде продовжено на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України).
Сторони можуть передбачити умову про те, що договір після свого закінчення продовжується щоразу на певний період.
Для цього необхідно визначити:
- визначити умова, яке має бути виконане для того, щоб договір був продовжений на наступний термін (період);
- встановити період (строк), на який договір буде продовжений;
- вказати на те, що договір буде продовжуватися щоразу при виконанні узгодженого умови.
Якщо умова про пролонгацію договору не погоджено
У цьому випадку орендар не зможе користуватися майном після закінчення терміну дії договору, якщо орендодавець заперечує проти продовження орендних відносин (ст. 621 ЦК України).