Що передбачити в договорі найму квартири
За договором комерційного найму квартира тимчасово передається особі за винагороду з метою проживання в ній (ст. 671 ЦК України). У договорі найму квартири вам необхідно вказати істотні умови, тобто ті, без яких договір буде вважатися неукладеним, а також інші важливі умови.
2. Несуттєві, але істотні умови договору найму квартири
Письмова форма договору
Закон передбачає письмову форму для договору найму житлового приміщення. Договір, укладений в усній формі, також визнається дійсним. Однак в цьому випадку при виникненні спору необхідно буде довести факт укладення договору або досягнутих домовленостей. Підтвердженням тут можуть бути письмові та інші докази, наприклад розписки в отриманні плати за житло. Використовувати показання свідків сторони не вправі (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ЦК України).
Термін договору
Договір найму може бути укладений на строк не більше п'яти років. Якщо термін в договорі не зазначено, то він вважається укладеним на п'ять років (ст. 683 ЦК України).
Якщо договір укладається на термін менше одного року, то діє ряд обмежень для наймача:
- не можна вселити інших громадян, а також тимчасових мешканців;
- не можна здати квартиру за договором піднайму;
- у наймача немає переважного права на укладення договору на новий термін;
- в разі смерті наймача або його виїзду договір припиняє свою дію.
Але зазначені вище обмеження перестануть діяти, якщо в договорі вказати протилежні умови, наприклад передбачити, що наймач має право здавати приміщення за договором піднайму.
Які постійно проживають особи
В інтересах сторін вказати в договорі всіх осіб, які постійно проживають в житловому приміщенні разом з наймачем (це можуть бути як члени сім'ї, так і сторонні). В цьому випадку наймачеві не потрібно буде в майбутньому отримувати згоду наймодавця на вселення даних осіб. Якщо в договорі ця умова самого початку не було вказано, вселення громадян в якості постійно проживають з наймачем можливе лише за згодою наймодавця, наймача і громадян, постійно з ним проживають. Зауважимо, що при вселенні неповнолітніх дітей згоди не потрібно. При цьому таке вселення допускається за умови дотримання вимог законодавства про норму загальної площі житлового приміщення на одну людину, крім випадку вселення неповнолітніх дітей (ст. 679 ЦК України).
Крім того, сторони мають право вказати в договорі, що постійно проживають разом з наймачем особи несуть всі обов'язки за договором (зобов'язані вносити плату, компенсувати збитки, робити ремонт). Таким чином, вони стають сонанімателямі, що захистить інтереси наймодавця за рахунок розширення кола осіб, з яких можна вимагати виконання умов договору.
Ремонт квартири
Слід домовитися про те, хто і за чий рахунок виробляє поточний ремонт квартири. Відсутність цієї умови в договорі зобов'яже наймача проводити за свій рахунок поточний ремонт, наймодавця - капітальний ремонт (ст. 681 ЦК України).
Інші умови
У договорі бажано передбачити і інші умови, наприклад:
- наслідки розірвання договору (наприклад, повернення плати за межі не прожитий наймачем період часу);
- розподіл відповідальності в разі настання форс-мажорних обставин (наприклад, пожежі, затоплення) і заподіяння шкоди третім особам, зокрема сусідам (ст. 211 ЦК України);
- можливість утримання домашніх тварин (наприклад, лише за згодою наймодавця).