Нещодавно Верховний суд узагальнив практику у спорах пов'язаних з самовільним будівництвом. Загальні моменти цього документа зводяться до наступного.
Можливі варіанти оформлення самовільної будівлі у власність
Якщо ділянка знаходиться у власності забудовника, то будинок можна оформити двома способами - без суду або через суд.
Варіант без суду - в спрощеному порядку, по так званій дачної амністії (ст. 25.3 ФЗ від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», далі - закон № 122-ФЗ). Спрощений варіант поширюється не тільки на випадки, коли будинок побудований на ділянці, призначеній для дачного господарства або садівництва (на території дачного або садового товариства, дачного будівельного кооперативу), а й коли будинок зведений на ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва або ведення особистого підсобного господарства (присадибній ділянці). Залежно від виду будови (наприклад, житловий будинок або дачний будиночок) і виду дозволеного використання ділянки (дачне господарство або житлове будівництво і т. Д.) Є різниця в деяких нюансах, але в цілому процедура полягає в зверненні до територіального управління Росреестра з певними документам, серед яких головний - документ про право власності на земельну ділянку. При цьому дозвіл на будівництво не потрібна.
Якщо позасудовий порядок не дав результатів, тобто коли орган Росреестра відмовив в реєстрації права або не вийшло зібрати деякі документи (наприклад, іноді потрібна довідка дачного кооперативу про те, що при будівництві не було виходу за межі ділянки, але через якогось конфлікту цю довідку не дають), то залишається тільки другий варіант судовий порядок.
Якщо будинок є об'єктом капбудівництва, а не яким-небудь щитовим хозблок, тобто це об'єкт, на зведення якого був потрібний дозвіл на будівництво, і він не підпадав під виключення, названі в ч. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу, то факт його будівництва без дозволу означає, що будинок є самовільною спорудою. Легалізувати її, тобто домогтися визнання права власності на таку споруду можна через суд (п. 3 ст. 222 ЦК України), і потім на підставі судового рішення зареєструвати право власності в Росреестра.
Умови легалізації самовільної будівлі через суд
Є чотири умови для легалізації самовільної будівлі. Якщо не буде дотримано хоча б одне з них, то в позові про визнання права власності на самовільну споруду буде відмовлено. Перші три умови названі в пункті 26 постанови пленумів Верховного суду і Вищого арбітражного суду від 29.04.10 № 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності, а також в затвердженому Верховним судом 19.03. 14 Огляді судової практики у справах, пов'язаних із самовільним будівництвом.
По-перше, суд перевіряє, чи не було суттєвих порушень містобудівних і будівельних норм і правил та не створює спірна будівля загрозу життю і здоров'ю громадян. Тобто, щоб легалізувати споруду, потрібно довести, що вона зведена з дотриманням всіх правил і її єдина проблема - відсутність формального дозволу на будівництво. Але щоб підтвердити це, потрібно або зібрати укладення від всіх компетентних органів, або провести комплексну судово-технічну експертизу в рамках судового процесу (п. 26 постанови № 10/22, огляд від 19.03.14).
Друга умова - позивач повинен до звернення в суд вжити можливих заходів до оформлення будівлі в позасудовому порядку (спробувати отримати дозвіл на будівництво, провести необхідні узгодження або оформити дачну амністію). Якщо таких спроб не було, то в позові буде відмовлено. Тобто передбачається, що судова легалізація самовільної будівлі - це остання міра після того, як вичерпані всі можливі адміністративні заходи (уповноважені органи відмовилися узаконювати будівництво).
Третя умова - спірна будівля не повинна порушувати права та охоронювані законом інтереси третіх осіб (в першу чергу, сусідів).
Четверте умова - зведення будівлі не повинно суперечити цільовим призначенням земельної ділянки або правилами містобудівного зонування, встановленим для даної території.
На практиці у людей виникають конфлікти з сусідами, які самовільно зводять на своїх земельних ділянках будь-які будови які створюють пожежонебезпека, затінюють потрапляння сонячного світла, порушують межі земельної ділянки і т.д. Що можна зробити в таких ситуаціях?
У таких випадках має бути подано позов про визнання споруджуваного будови самовільно побудовою і зобов'язати сусідів знести його. Такий позов може подати будь-який, хто вважає, що його права і законні інтереси порушує збереження самовільної будівлі (п. 22 постанови № 10/22).
Крім питання про дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, суди з'ясовують, чи враховані при зведенні спірною споруди вимоги санітарного, пожежного, екологічного законодавства тощо. Д. (Огляд від 19.03.14). Тому вам потрібно довести, що будівництво лазні порушує протипожежні чи інші норми або з інших причин створює небезпеку вашому житті і здоров'ю. Значить, краще почати із запрошення інспектора з державної протипожежної служби, щоб він встановив і зафіксував факт порушень. До речі, звертаючись до суду, ви можете відразу попросити його як захід забезпечення позову заборонити здійснення будівельних робіт (огляд від 19.03.14). Тоді є шанс, що будівництво заморозять ще до підсумків судового спору.
Чи можна узаконити самовільну споруду, зведену на чужій земельній ділянці за набувальною давністю
Якщо житловий будинок був колись зведений на частини сусіднього порожнього земельної ділянки без необхідних дозволів то питання про узаконення будівництва може бути вирішене тільки через суд.
Якщо власники сусідньої земельної ділянки не з'явилися, ніяких претензій з приводу зведеної споруди не пред'являють, тобто цю ділянку практично покинутий, то легалізувати будинок не вийде, так як в силу положень п.3 ст.222 ГК України легалізувати можна тільки самовільну споруду, яка зведена на земельній ділянці, що належить забудовнику на праві власності, довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування. Тобто не дотримується одна з обов'язкових умов для легалізації самовільної будівлі. Хоча в Цивільному кодексі є така підстава для визнання права власності, як набувальна давність, в цьому випадку тривалий термін фактичного володіння будинком не допоможе.
За набувальною давністю визнання права власності на нерухомість можна домогтися тільки в випадках коли особа побудувала будова добросовісно, відкрито і безперервно володіло протягом 15 років як своєю власною. Але, на думку Верховного суду, набувальна давність не поширюється на самовільні споруди, розташовані на неправомірно займаному земельній ділянці. Більш того, самовільну споруду не можна легалізувати через набувальною давністю, навіть якщо ця будівля зведена на власній ділянці. Вважається, що в цьому випадку не виконується обов'язкова умова про сумлінність володіння (затіваючи будівництво без дозволу, забудовник знає, що діє незаконно).
Конфлікт з сусідами з приводу самовільної будівлі
Нерідко громадяни зводять на своїх земельних ділянках допоміжні будівлі без відповідного дозволу. Про це дізнається сусід, з яким давні конфліктні відносини і він починає загрожувати, що змусить через суд знести будову.
У таких випадках сусід зможе домогтися знесення самовільної будови тільки якщо доведе, що ця споруда будь-яким чином істотно порушує його права. Факт самовільного зведення будівлі сам по собі ще не є безумовним підставу для його знесення. Навіть якщо буде встановлено, що при зведенні гаража були допущені порушення містобудівних і будівельних норм і правил, це теж не буде автоматично означати необхідність його знесення. Підставою для задоволення вимоги про знесення самовільної будівлі є тільки істотність і неусувне допущених порушень (огляд від 19.03.14).
До істотних порушень будівельних норм і правил суди відносять, наприклад, такі непереборні порушення, які можуть спричинити за собою знищення будівлі, заподіяння шкоди життю, здоров'ю людини, пошкодження або знищення майна інших осіб. Іншими словами, якщо самовільна споруда не створює ніяких серйозних незручностей сусідам і іншим особам, які не загрожує їхній безпеці і безпеці сусідніх будівель, то суд не може зобов'язати в знести його тільки тому, що він побудований без дозволу.
Крім того, Верховний суд роз'яснив, що суди повинні враховувати ст. 10 ГК РФ, яка не допускає дії громадян і юридичних осіб, здійснюються виключно з наміром заподіяти шкоду іншій особі, або зловживання правом в інших формах. А якщо ваш сусід спробує подати позов про знесення самовільної будови, не маючи для цього ніяких об'єктивних причин, то це буде саме зловживання правом.
Як узаконити квартиру в багатоквартирному будинку куплену у забудовника
Дуже частина громадяни купують квартири у забудовника багатоквартирного будинку, який ще не оформив свої права на земельну ділянку. Пізніше з'ясовується, що дозвіл на будівництво житлового будинку на цій земельній ділянці забудовнику не видавався, при будівництві багатоквартирного будинку були порушені містобудівні та інші норми.
У такій ситуації оформити право власності на квартири не вийде навіть через суд. Ця ситуація відрізняється від тих, коли забудовник отримав дозвіл на будівництво, але просто затягує термін здачі будинку в експлуатацію (в цьому випадку дійсно є можливість оформити квартири через суд).
Як роз'яснив Верховний суд (огляд від 19.03.14), чинним законодавством не передбачена можливість визнання права власності на частину об'єкта самовільної будівлі. У вашому випадку весь багатоквартирний будинок в цілому вважається самовільно побудовою, а значить, визнати в судовому порядку право власності на окремі приміщення в ньому (квартири) неможливо. Крім того, у покупця квартири немає права пред'являти такий позов ще й тому, що земельна ділянка під спірним об'єктом йому не належить, а це одна з умов легалізації самовільної будівлі.
Тільки сам забудовник при наявності права власності на земельну ділянку, на якому він побудував будинок, і при дотриманні інших обов'язкових умов для легалізації самовільної будівлі може спробувати домогтися визнання свого права власності на будинок через суд. Це можливо лише за умови, що порушення містобудівних і будівельних норм і правил, через які йому відмовили у видачі дозволу на будівництво та введення будинку в експлуатацію, не мають істотного характеру і носять усувний характер (див. Огляд від 19.03.14). Тільки після оформлення забудовником права власності на зведений будинок, особи купили у нього квартири можуть намагатися відстояти свої права на квартири.
Якщо ж забудовник не збирається навіть спробувати легалізувати будинок або він звернеться до суду з цією метою, але суд йому відмовить, то покупці квартир можуть зажадати від забудовника лише повернення грошей.
У таких випадках договір купівлі-продажу квартири від початку є незаконним, так як забудовник, який звів самовільну будівлю, не отримує на неї право власності і не може нею розпоряджатися, отже, забудовник взагалі не мав права продавати квартири в цьому будинку.
ФЗ від 31.12.04 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» не поширюється на відносини, що виникають при самовільної будівлі (п. 12 Огляду практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості, затвердженого Президією Верховного суду 04.12.13).
- Наявні у позивача право на земельну ділянку дозволяє йому зводити на ньому будівлі;
- Споруда повинна відповідати вимогам встановленим в правилах землекористування і забудови. Таким чином, тепер збереження самовільної будівлі можливо при наявності трьох обов'язкових умов. 1. будова зведено на земельній ділянці, на якому допускається зведення будівель. 2. на момент звернення до суду споруда відповідає вимогам, встановленим документацією з планування території, правилами землекористування і забудови або обов'язковими вимогами до параметрів споруди, наявні в інших документах. 3.сохраненіе будівлі не порушує прав і законних інтересів інших осіб, не створює загрозу життю і здоров'ю людей.
Це досить складне питання і залежить від того чи зареєстрований житловий будинок чи ні, що ви купили квартиру або частку в житловому будинку і ряду інших моментів.
Будівництво багатоквартирних будинків, на землі з дозволеним використанням під ІЖС (для проживання більш ніж однієї сім'ї) не допускається. Це є порушенням дозволеного використання земельної ділянки і будинок можуть за рішенням суду знести, причому за рахунок власника земельної ділянки.
Зареєстроване право власності не робить самовільну споруду легальної.
Згідно п. 1 ст. 222 ГК України самовільно побудовою є в тому числі житловий будинок, створений на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил .
Власник будинку якого була виділена земельна ділянка може звернеться в суд з позовом про визнання права власності на самовільну споруду, доводячи, що вона не порушує прав і законних інтересів інших осіб, відповідає будівельним, санітарним та пожежно-технічним нормам.
Якщо в суді не вдасться довести відсутність порушень прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб, а також загроз життю і здоров'ю громадян, то суд зобов'яже знести самовільну споруду з віднесенням витрат по знесенню будівлі на обличчя, яке його звело.