З тих пір, як громадянам вирішилося оформити землю у власність. почастішали суперечки про розподіл земельних ділянок та про визначення порядку користування ними. За своєю суттю, дані суперечки різні, але об'єднує їх - земля, через яку і проходять дані суперечки. І не важливо, на якому праві належать земельні ділянки спорящим. Це може бути право власності, право постійного безстрокового користування, право довічного успадкованого володіння. Суперечки навколо земельних ділянок відбуваються, в основному, через множинності власників на одній земельній ділянці. Простіше кажучи, при наявності часткової власності. Часткова власність на землю має на увазі узгодження і наявність волі кожного власника на використання земельної ділянки. На практиці це практично не можливо.
Вирішення спорів при частковій власності на земельну ділянку зводиться до судового розгляду:
- розділ земельної ділянки в натурі
- визначення порядку користування земельною ділянкою
Найскладнішими для громадян і суден представляються справи про встановлення (визначення) порядку користування земельними ділянками. Поділ земельної ділянки в натурі є способом припинення права часткової власності. В результаті реального поділу земельної ділянки відбувається утворення кількох об'єктів нерухомості замість одного. Часткова власність на нерухоме майно виражається у вигляді дробового числа ½, 1/3, ¼, 1/5, 1/6, 1/7, 1/20, 1/67 і т.д. Наприклад, якщо право власності на земельну ділянку та житловий будинок на ньому належить чотирьом громадянам. Кожному з них належить право власності на ¼ частку земельної ділянки та житлового будинку. При підрахунку часткою має враховуватися, що загальний розмір усіх часток у праві власності повинен дорівнювати одиниці.
Багато хто цікавиться, чи можливо утворення спільної власності без визначення часток на земельну ділянку. Освіта спільної власності можливо тільки у випадках, передбачених законом. Наприклад, майно, нажите подружжям під час шлюбу.
Особливістю поділу земельної ділянки, що належить на праві спільної власності, є первинне визначення частки кожного з учасників у праві на земельну ділянку. Потім можливий реальний виділ частки в натурі та припинення часткової власності. Як відбувається утворення часткової власності. Все дуже просто. Батьки в спадок залишають своє майно, наприклад. Земельна ділянка з будинком спадкують за законом двоє спадкоємців, а спадкування за заповітом відбувається у одного із спадкоємців. Кожному із спадкоємців при оформленні спадщини покладена своя частка в праві власності на нерухоме майно. Частку кожного при вступі у спадок розрахує нотаріус або суд. Це один із способів освіти часткової власності на нерухоме майно. Законодавство РФ обмежує наследодателей спільної власності і вважає неприпустимим вираз частки загальної власності у вигляді натуральних показників, наприклад, заповіт одному із спадкоємців гаража, іншого земельної ділянки, третього - фасадну частину будинку. Така спадщина вважається заповіданий в частках, що відповідають вартості цих елементів. Верховний суд, розглядаючи в порядку нагляду справи про право власності на землю та договору купівлі-продажу земельної ділянки, висловив таку ж думку. Суд першої інстанції, вирішуючи питання успадкування, вирішив, що спірна земельна ділянка перейшла у спадок до Горячевою М.С. Михайлової А.С. і Нікітіну В.Н. Спадкоємці прийняли спадщину, по 1/3 частки у праві на земельну ділянку кожен. Земельний комітет видав свідоцтво про право власності на земельну ділянку із зазначенням конкретних розмірів, замість вказівки часток у праві власності. Один із спадкоємців після відповідного оформлення за договором купівлі-продажу земельної ділянки відчужує право власності. Суд першої інстанції погодився з думкою позивача, що угода щодо відчуження була незаконною і свідоцтво, видане земельним комітетом на земельну ділянку, було незаконно виданими. Суд визнав недійсними договір купівлі-продажу земельної ділянки і свідоцтво про право власності. Верховний суд скасував усі відбулися у справі судові постанови. Думкою Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ була позиція, по якій саме по собі позначення в свідоцтві і в договорі купівлі-продажу предмета угоди у вигляді 870 кв.м. не веде до недійсності свідоцтва і угоди, оскільки 870 кв.м. точно відповідають 1/3 частки продавця в спільному майні. Точка зору Верховного Суду РФ виражається в наступному, коли предметом угоди по відчуженню нерухомого майна є частина земельної ділянки певної площі в квадратних метрах або сотках, то це рівнозначно розпорядженню часткою в праві власності, обчислити яку, як правило, відносно земельної ділянки, нескладно. Досить знати розмір земельної ділянки та відчужується частина земельної ділянки. Підстав для визнання таких угод недійсними по нікчемності (на увазі неточності вказівки предмета договору купівлі-продажу) немає.
Повернемося до розмови про виділ частки в натурі з спільної часткової власності.
Цивільним кодексом РФ передбачив можливість виділення в натурі частки із спільного майна. Даним правом наділені власники часткової власності в праві власності на земельну ділянку. Даним правом мають можливість скористатися всі, хто не прийшов до добровільною згодою про спосіб і порядок поділу спільного майна. Дане право регулюється ст.252 ГК РФ.
Суди, вирішуючи земельний спір, виходять з розміру часток сторін у праві спільної власності. Відступ від розміру частки можливо тільки в разі виплати грошової компенсації. У разі добровільного розділу, підписуючи договір або угода про розділ, сторони можуть не дотримуватися встановлених розмірів часток. В даному випадку діє право і положення про свободу договору.
Виділ частки в натурі можливий в разі тільки за умови подільності земельної ділянки. Виділ частки в натурі можливий тільки тоді, коли можливе утворення окремої земельної ділянки з окремими під'їзними шляхами і проходами до нього. Звертаючись з позовом до суду про виділ частки в натурі, слід враховувати одну з найважливіших умов. Складається воно в тому, що при поділі земельної ділянки кожна його частина повинна відповідати мінімальним нормам надання ділянок, згідно цільового призначення. Розділ на земельні ділянки менш, ніж встановлені розміри, не допускається.
- для ведення селянського (фермерського) господарства-2 га
- для ведення садівництва та дачного будівництва - 0,06 га
- для городництва - 0,04 га
Отже, не кожна земельна ділянка може бути розділена в натурі.
Наприклад, гр. Ніконов і гр. Комов оформили право власності у спадок на земельну ділянку в садівничому товаристві. Загальна площа оформленого земельної ділянки склала 600 кв.м. (6 соток). Чи не домовившись між собою про порядок користування, гр. Ніконов і гр. Комов звернулися до суду з позовною заявою про реальний поділ земельної ділянки. Суд не став розглядати даний позов з огляду на те, що земельна ділянка призначена для ведення садівництва і не може бути розділений на земельні ділянки менше 600 кв.м. Реальний розділ в натурі даної земельної ділянки не можливий.
Отже, розділ в натурі земельної ділянки можливий не завжди. Це залежить від виду дозволеного використання, від кількості власників, від розміру частки і багатьох інших факторів.
Оскільки питання реального поділу та виділу частки в натурі вимагають спеціальних знань, тому прийнято при вирішенні даних питань звертатися до послуг землевпорядної експертизи. Тому суди не розглядають питання поділу та виділу частки в натурі без висновку експерта по даному питанню.
Досить часто доводиться розглядати питання реального поділу земельних ділянок, виділених під котеджне будівництво або будівництво індивідуальних будинків. Реальний розділ таких земельних ділянок зачіпає питання будівель, розташованих на ньому. Слід звернути увагу на те, що розділ будови на ділянці юридично можливий без розділу самої земельної ділянки і використовується на практиці досить часто. І не можливо провести поділ земельної ділянки без реального розділу будови на ньому. Неможливо виділити частку в натурі земельної ділянки і залишити будова у спільній частковій власності.
Реальний розділ і виділ частки із земельної ділянки можливий тільки при одночасному реальному поділ житлового будинку або іншої будови, розташованого на ньому або після припинення спільної часткової власності на будівлю.
Реальний розділ і виділ частки в натурі означає припинення часткової власності і в майбутньому, при продажу своєї нерухомості власнику не доведеться звертатися до інших власників із заявою про право переважної покупки.
Новоутворена земельну ділянку після виробленого реального розділу підлягає взяттю на кадастровий облік і державної реєстрації як новий об'єкт нерухомості.
Рішення суду про реальний поділ земельної ділянки, що набула чинності, не може бути переглянуте судом першої інстанції за нововиявленими обставинами (виняток становлять випадки по ст.392 ЦПК РФ).