Купуючи нерухомість, слід знати про те, що продавець може мати обмеження на право розпорядження своєю власністю. В результаті угода може не мати законної сили, навіть якщо покупець сплатив повну вартість квартири. При цьому немає ніякої гарантії, що йому повернуть назад сплачені кошти.
Купуючи вторинне житло, слід з особливою увагою вивчити історію квартири і перевірити всі необхідні документи. Цілком можливо, що права на неї можуть також мати організації або інші приватні особи. Зобов'язання продавця перед ними називаються обтяженнями. Покупець обов'язково повинен перевірити їх наявність перед покупкою, оскільки в подальшому у нього можуть з'явитися серйозні проблеми.
види обтяжень
Обтяження бувають такі:
- іпотека;
- рента;
- накладення арешту на майно;
- наявність квартиронаймачів;
- наявність прописаних мешканців;
- аварійний стан будинку.
Як мінімізувати ризики при покупці квартири з обтяженням?
На вторинному ринку ризиків при купівлі житла може бути багато. Вони перевіряються наступним чином.
- Залучення грамотного ріелтора.
- Всі обмеження зафіксовані в Єдиному Державному реєстрі прав на нерухомість. Покупець отримує виписку, заплативши мито. При відсутності обтяжень у відповідних пунктах стоять позначки "не з'являлися".
- З квартири повинні бути виписані всі мешканці та оплачені всі комунальні послуги.
- Квартира не повинна здаватися в найм. Це можна перевірити в органах місцевого самоврядування або в податкову службу.
- На квартиру не повинен бути накладений арешт.
- Будівля не повинно бути в аварійному стані або старим. Кам'яні будинки визнаються старими при зносі на 70%, а дерев'яні - на 65%.
Чи слід придбавати квартиру з обтяженням?
Наявність обмежень прав на житло призводить продавця до необхідності значного зниження ціни. Цілком можливо, що рішення проблем з житлом вимагає витрат часу, якого у нього може не бути.
У покупця часто не вистачає коштів, щоб викупити квартиру цілком, а іпотечна для нього цілком підходить. Якщо продавець домовиться з банком, він може переоформити заставу. Кредитна організація не завжди дає на це згоду через низький рівень доходу покупця або наявності у нього поганою кредитною історії.
Коли квартира знаходиться в іпотеці, на черзі можуть бути кілька кредиторів. При появі у власника матеріальних проблем банк може накласти арешт на власність. Коли той поверне борг, арешт буде знятий. Кілька арештів одночасно ніколи не накладаються. Після продажу житла у покупця можуть виникнути проблеми з іншими кредиторами, коли квартира знову опиниться під арештом.
Продавець може продати нерухомість, переуступивши права на житло в споруджуваному будинку. Подібна операція є вигідною для покупця, оскільки вона обходиться дешевше на етапі будівництва в порівнянні з готовою квартирою. При цьому існують певні ризики. Для їх зниження покупцеві треба знати наступне:
- чи не знаходиться забудовник на стадії банкрутства;
- законність будівництва;
- своєчасність зведення будинку;
- наявність прав на дане житло у інших осіб;
- наявність письмового повідомлення забудовнику від продавця про передачу прав.
Разом з правами покупець набуває обов'язки пайовика. Якщо у останнього накопичився борг по внесках, то його доведеться виплачувати. У зв'язку з цим, перед операцією необхідно перевірити платіжну документацію і переконатися у відсутності заборгованості.
Договір цесії безпосередньо пов'язаний з первинним договором пайовика, створюється на його основі і повинен обов'язково реєструватися у Федеральній службі. Тільки при наявності документа про реєстрацію проводиться розрахунок з продавцем.
При покупці житла в обов'язковому порядку слід перевірити наявність всіх обтяжень. При оформленні купівлі-продажу завжди беруться розписки і проводяться необхідні реєстрації.
Правильний підхід робить придбання квартири вигідним і не створює проблем в подальшому.
Якщо ви все ще сумніваєтеся, чи варто купувати квартиру з обтяженнями, то наш юрист безкоштовно допоможе вам розібратися в вашому конкретному випадку і кваліфіковано оцінить ваші ризики. Просто задайте свою відповідь у формі, яка знаходиться внизу сторінок і дочекайтеся відповіді.