Реєструємо права на єдиний нерухомий комплекс (Лист Росреестра від 05.03.14 р N 14-вих / 02410-ГИ / 14)
Чинне законодавство не перешкоджає власникові об'єктів нерухомості, права на які зареєстровані в ЕГРП, об'єднати їх в єдиний нерухомий комплекс.
Для його реєстрації потрібно визначити склад комплексу, вказавши на це в заяві. Крім того, рекомендується відобразити інші відомості. Наприклад, дані про технологічного зв'язку, якщо сукупність будівель, споруд та інших речей, об'єднаних єдиним призначенням, нерозривно пов'язана технологічно.
Відносно комплексу не проводиться кадастровий облік, якщо він не є будинком, спорудою, приміщенням, об'єктом незавершеного будівництва. Однак для держреєстрації права на комплекс відомості про вхідні в нього об'єктах повинні міститися в кадастрі.
Закон про реєстрацію не містять норм про те, що для об'єднання об'єктів нерухомості в єдиний комплекс необхідна згода третіх осіб. Однак в кожному конкретному випадку питання про необхідність його отримання необхідно вирішувати індивідуально. Наприклад, що включається в комплекс об'єкт нерухомості може бути предметом іпотеки або оренди. В силу ГК України до комплексам застосовуються правила про неподільних речах. Таким чином, потрібно замінити предмет іпотеки (оренди), т. Е. Внести зміни до відповідного договору.
1. Згідно зі статтею 133.1 Цивільного кодексу Укаїни (далі - ЦК) нерухомої річчю, яка бере участь в обороті як єдиний об'єкт, може бути єдиний нерухомий комплекс - сукупність об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей, нерозривно пов'язаних фізично або технологічно, в тому числі лінійних об'єктів (залізні дороги, лінії електропередачі, трубопроводи та інші), або розташованих на одній земельній ділянці, якщо в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстровано право власності н а сукупність зазначених об'єктів в цілому як одну нерухому річ.
ГК, Закон про реєстрацію не містять норм, які перешкоджають правовласнику об'єктів нерухомості, права на які зареєстровані в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, об'єднати дані об'єкти в єдиний нерухомий комплекс.
При цьому необхідно враховувати, що в статті 133.1 ГК відсутня норма, згідно з якою єдиний нерухомий комплекс і знаходиться під ним земельну ділянку є одним об'єктом (тобто земельну ділянку є частиною єдиного нерухомого комплексу); єдиний нерухомий комплекс не є складною річчю, до єдиних нерухомим комплексам згідно зі статтею 133.1 ГК застосовуються правила про неподільних речах (з усіма наслідками, що випливають з цього правовими наслідками; відповідно згодом єдиний нерухомий комплекс не може бути розділений (перетворений в інший спосіб) на самостійні об'єкти нерухомості).
Оскільки інше не встановлено ЦК, Законом про реєстрацію, іншим правовим актом, заявник повинен визначити склад єдиного нерухомого комплексу (об'єкти, що підлягають включенню в єдиний нерухомий комплекс), вказавши на це в заяві про державну реєстрацію прав. Крім того, з огляду на, що відповідна інформація не може бути отримана з інших джерел, вважаємо, що в заяві про державну реєстрацію прав слід відобразити інші відомості, що характеризують єдиний нерухомий комплекс, в тому числі у випадках, якщо єдиний нерухомий комплекс є таким, оскільки сукупність складових його об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей нерозривно пов'язана технологічно, - відомості про зміст такої технологічного зв'язку.
Відповідно до статті 1 Закону про кадастр:
державним кадастровим урахуванням нерухомого майна (далі - кадастровий облік) визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно в якості індивідуально-визначеної речі, чи підтверджують припинення існування такого нерухомого майна, а також інших передбачених Законом про кадастр відомостей про нерухоме майні;
кадастровий облік здійснюється в відношенні земельних ділянок, будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва;
положення Закону про кадастр не застосовуються щодо ділянок надр, повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічних об'єктів, підприємств як майнових комплексів.
Таким чином, якщо єдиний нерухомий комплекс не є будинком, спорудою, приміщенням, об'єктом незавершеного будівництва, щодо нього кадастровий облік здійснено бути не може.
Однак, беручи до уваги пункт 1.2 статті 20 Закону про реєстрацію, для державної реєстрації права на єдиний нерухомий комплекс відомості про вхідні в його склад об'єктах нерухомості повинні міститися в державний кадастр нерухомості (бути враховані в якості одного об'єкта нерухомого майна, наприклад, лінійного споруди, або враховані всі речі, які є об'єктами нерухомості, складовими даний єдиний нерухомий комплекс).
3. Як випливає зі статті 133.1 ГК, для віднесення нерухомої речі, що бере участь в обороті як єдиний об'єкт, до єдиного нерухомого комплексу необхідна наявність одного з наступних критеріїв:
нерозривний фізична або технологічний зв'язок об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей, в тому числі лінійних об'єктів (залізні дороги, лінії електропередачі, трубопроводи та інші);
розташування на одній земельній ділянці об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей.
Таким чином, при об'єднанні в єдиний нерухомий комплекс будівель, споруд та інших речей, об'єднаних єдиним призначенням і нерозривно пов'язаних фізично або технологічно, розташування їх на одній земельній ділянці не обов'язково.
Разом з тим в кожному конкретному випадку питання про необхідність отримання такої згоди має вирішуватися індивідуально, враховуючи правовий статус об'єкта нерухомості, що включається до складу єдиного нерухомого комплексу. Так, наприклад, що включається до складу єдиного нерухомого комплексу об'єкт нерухомості може бути предметом іпотеки або оренди. При цьому, оскільки до єдиних нерухомим комплексам згідно зі статтею 133.1 ГК застосовуються правила про неподільних речах, повинна бути здійснена заміна предмета іпотеки (оренди) (внесено зміни до відповідного договору).
