Що таке єдиний нерухомий комплекс?
Що в Цивільному кодексі РФ. Єдиний нерухомий комплекс - це нове поняття, введене ст. 133-1 Цивільного кодексу РФ. Під ним розуміється сукупність об'єднаних єдиним призначенням речей, або нерозривно пов'язаних один з одним, або знаходяться на одній земельній ділянці, якщо в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на сукупність зазначених об'єктів як на одну нерухому річ. Закон містить приблизний перелік речей, які можуть бути неразрино пов'язані один з одним. До них відносяться: будівлі, споруди, лінійні об'єкти (залізні дороги, лінії електропередач, трубопроводи).
Як видно з норми закону, передбачено два випадки для створення ЕНК: об'єднання власником кількох об'єктів одним цільовим призначенням і об'єднання в єдиний комплекс декількох будівель, розташованих на одній земельній ділянці.
Правда не вирішено питання ні про долю земельної ділянки, розташованої під будівлями і спорудами, об'єднаними в ЕНК за своїм цільовим призначенням, ні про можливість реєстрації інших об'єктів нерухомості на тому земельній ділянці, на якому є ЕНК.
Згідно з абзацом другим статті 133-1 ЦК України на єдиний нерухомий комплекс (ЕНК) поширюються правила про неподільних речах, передбачені статтею 133 Цивільного кодексу Укаїни.
Так зручно реєструвати складні комплексні об'єкти, які згодом не планується розбивати на складові частини. Якщо в майбутньому поділ об'єкта все-таки можливо, наприклад, якщо мова йде про адміністративній будівлі, яке буде продаватися частинами або продаватимуться окремі приміщення всередині нього, варто заздалегідь задуматися про розподіл площ і кадастровому обліку частин цієї будівлі. В іншому випадку на такий об'єкт виникає тільки право спільної часткової власності. Крім звичайних для таких «багатонаселеної» будівель конфліктів з приводу місць загального користування, через те, що на нього була встановлена спільна часткова власність, до них приєднався цілий пласт проблем, пов'язаних з правами учасників спільної власності, - правом переважної покупки, визначенням порядку користування. Будь-яка спільна часткова власність - це потенційний конфлікт в майбутньому
Реєстрація та кадастровий облік. Реєструються права на єдиний нерухомий комплекс на підставі Лист Росреестраот 05.03.14 р N 14-вих / 02410-ГИ / 14
Для його реєстрації потрібно визначити склад комплексу, вказавши на це в заяві. Крім того, рекомендується відобразити інші відомості. Наприклад, дані про технологічного зв'язку, якщо сукупність будівель, споруд та інших речей, об'єднаних єдиним призначенням, нерозривно пов'язана технологічно.
Відносно комплексу не проводиться кадастровий облік, якщо він не є будинком, спорудою, приміщенням, об'єктом незавершеного будівництва. Однак для держреєстрації права на комплекс відомості про вхідні в нього об'єктах повинні міститися в кадастрі.
Закон про реєстрацію не містять норм про те, що для об'єднання об'єктів нерухомості в єдиний комплекс необхідна згода третіх осіб. Однак в кожному конкретному випадку питання про необхідність його отримання необхідно вирішувати індивідуально. Наприклад, що включається в комплекс об'єкт нерухомості може бути предметом іпотеки або оренди. В силу ГК України до комплексам застосовуються правила про неподільних речах. Таким чином, потрібно замінити предмет іпотеки (оренди), т. Е. Внести зміни до відповідного договору.
На практиці ж зареєструвати таке право на ЕНК поки неможливо. Так як БТІ не вміє зробити такий техпаспорт, а спрощеної реєстрації права не передбачено. І незрозуміло, що робити із земельною ділянкою.
ГК, Закон про реєстрацію не містять норм, які перешкоджають правовласнику об'єктів нерухомості, права на які зареєстровані в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, об'єднати дані об'єкти в єдиний нерухомий комплекс.
При цьому необхідно враховувати, що в статті 133.1 ГК відсутня норма, згідно з якою єдиний нерухомий комплекс і знаходиться під ним земельну ділянку є одним об'єктом (тобто земельну ділянку є частиною єдиного нерухомого комплексу); єдиний нерухомий комплекс не є складною річчю, до єдиних нерухомим комплексам згідно зі статтею 133.1 ГК застосовуються правила про неподільних речах (з усіма наслідками, що випливають з цього правовими наслідками; відповідно згодом єдиний нерухомий комплекс не може бути розділений (перетворений в інший спосіб) на самостійні об'єкти нерухомості).
Оскільки інше не встановлено ЦК, Законом про реєстрацію, іншим правовим актом, заявник повинен визначити склад єдиного нерухомого комплексу (об'єкти, що підлягають включенню в єдиний нерухомий комплекс), вказавши на це в заяві про державну реєстрацію прав.
Відповідно до статті 1 Закону про кадастр:
державним кадастровим урахуванням нерухомого майна (далі - кадастровий облік) визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно в якості індивідуально-визначеної речі ...
кадастровий облік здійснюється в відношенні земельних ділянок, будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва;
положення Закону про кадастр не застосовуються щодо ділянок надр, повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічних об'єктів, підприємств як майнових комплексів.
Таким чином, якщо єдиний нерухомий комплекс не є будинком, спорудою, приміщенням, об'єктом незавершеного будівництва, щодо нього кадастровий облік здійснено бути не може.
Однак, беручи до уваги пункт 1.2 статті 20 Закону про реєстрацію, для державної реєстрації права на єдиний нерухомий комплекс відомості про вхідні в його склад об'єктах нерухомості повинні міститися в державний кадастр нерухомості (бути враховані в якості одного об'єкта нерухомого майна, наприклад, лінійного споруди, або враховані всі речі, які є об'єктами нерухомості, складовими даний єдиний нерухомий комплекс).
Як випливає зі статті 133.1 ГК, для віднесення нерухомої речі, що бере участь в обороті як єдиний об'єкт, до єдиного нерухомого комплексу необхідна наявність одного з наступних критеріїв:
нерозривний фізична або технологічний зв'язок об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей, в тому числі лінійних об'єктів (залізні дороги, лінії електропередачі, трубопроводи та інші);
розташування на одній земельній ділянці об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей.
Таким чином, при об'єднанні в єдиний нерухомий комплекс будівель, споруд та інших речей, об'єднаних єдиним призначенням і нерозривно пов'язаних фізично або технологічно, розташування їх на одній земельній ділянці не обов'язково. Відповідно, не обов'язково і включення в ЕНК і самої ділянки.
Разом з тим в кожному конкретному випадку питання про необхідність отримання такої згоди має вирішуватися індивідуально, враховуючи правовий статус об'єкта нерухомості, що включається до складу єдиного нерухомого комплексу. Так, наприклад, що включається до складу єдиного нерухомого комплексу об'єкт нерухомості може бути предметом іпотеки або оренди. При цьому, оскільки до єдиних нерухомим комплексам згідно зі статтею 133.1 ГК застосовуються правила про неподільних речах, повинна бути здійснена заміна предмета іпотеки (оренди) (внесено зміни до відповідного договору).
Поки кадастру об'єктів нерухомості як єдиних об'єктів не існує, і держоргани не знають, як зробити технічний план або паспорт на ЕНК, а вже тим більше порахувати його кадастрову вартість. Зокрема, і як відобразити ті самі нерозривні технологічні або фізичні зв'язку.
Ну і залишається рішення власника, а не захоче він в майбутньому розділити, роздрібнити свій ЕНК. Зараз це відбувається все частіше, і об'єднання ЕНК може стати проблемою в майбутньому. Так як в черговий раз держоргани не знатимуть, як це зробити.
Тепер про податки. Тут потрібні докладні розрахунки в залежності від «масштабів» і кадастрових вартостей частин ЕНК. Зокрема, для житлової нерухомості. Наприклад, по налгу на майно по житловому будинку ви будете мати неоподатковувані 50 кв.м. а по ЕНК такої пільги не буде. Те ж і з податку з продажу. Якщо ви об'єднаєте в ЕНК кілька будівель, і будете володіти цим майном менше 5 років, після чого захочете продати - у вас буде один стандартний податкові відрахування з продажу. Якщо залишите кілька окремих об'єктів кадастрового обліку - кілька.
Податок на майно юридичних осіб від кадастрової вартості також натякає на те, що об'єднання ЕНК не дуже вигідно:
Законом Республіки Башкортостан № 141-з визначено перелік об'єктів, щодо яких податок на майно буде розраховуватися виходячи з кадастрової вартості. і податкові ставки. До переліку об'єктів увійшли:
- адміністративно-ділові центри та торговельні центри (комплекси) загальною площею понад 1000 кв. метрів і приміщення в них (крім приміщень, що знаходяться в оперативному управлінні органів державної влади та органів місцевого самоврядування, автономних, бюджетних і казенних установ);
- об'єкти нерухомого майна іноземних організацій, які не здійснюють діяльність в РФ, а також об'єкти нерухомого майна іноземних організацій, що не відносяться до діяльності даних організацій в РФ.
Торговий центр (комплекс) - це окремо розташована нежитлова будівля, приміщення в якому належать одному або декільком власникам, і яке відповідає хоча б одній з двох умов. Перша умова - один з видів дозволеного використання землі, розташованої під будівлею, передбачає розміщення об'єктів торгівлі, громадського харчування та (або) побутового обслуговування. Друга умова - будівля призначена для використання або фактично використовується в цілях розміщення об'єктів торгівлі, громадського харчування та (або) побутового обслуговування. Те ж саме для офісного комплексу
Як визначити призначення і фактичне використання будівлі
Призначення будівлі потрібно визначати по кадастровому паспорту або документу технічного обліку (інвентаризації). Якщо за цими паперами не менше 20 відсотків загальної площі об'єкта передбачає розміщення офісів і супутньої інфраструктури (централізованих прийомних приміщень, кімнат для проведення зустрічей, офісного обладнання, парковок), то будівля призначена для використання з метою ділового, адміністративного або комерційного призначення. Якщо ж не менше 20 відсотків загальної площі об'єкта передбачає розміщення торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування і (або) об'єктів побутового обслуговування, то будівля призначена для розміщення об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового облуговування.
Фактичне використання нежитлового приміщення для розміщення офісів, об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування - це використання не менше 20 відсотків його загальної площі для розміщення даних об'єктів.
Хочу зауважити, що навіть з урахуванням місць загального користування, що доходять до 40% загальної площі, 20% - не так багато, щоб довести «налогооблагаемость» об'єкта.
Склала: Андрєєва Є.Я. по матеріалів різних джерел