Купуючи квартиру в споруджуваному будинку, не варто сподіватися відсвяткувати новосілля в терміни, зазначені забудовником. Мало того що ці терміни часто порушуються забудовником, відносяться вони лише до здачі будинку держкомісії. А процедура отримання прав власності на житло може розтягнутися на роки. Найсумніше, що за винятком покупців такий стан справ вигідний усім: і забудовникам, і чиновникам.
За правилами держкомісія проходить відразу після завершення будівництва. До цього часу, зауважує старший фахівець відділу оформлення ВАТ "Пересвет-Девелопмент" Ангеліна Крутова, інвестор повинен не тільки побудувати "коробку", але і підключити світло, воду, упорядкувати територію. "Якщо є якісь невідповідності з технічних нормативам, то будинок не буде прийнятий", - нагадує Крутова. Але тут фахівець відділу оформлення явно лукавить. "Досить часто держкомісія приймає будинок з недоробками, наказавши усунути їх у встановлений термін, які, як правило, дуже рідко дотримуються забудовниками", - зауважує начальник відділу житлової нерухомості RIGroup Олександр Винокуров. Як розповіли кореспонденту відразу декілька учасників ринку, в кінці минулого року в деяких регіонах чиновникам не вистачало обсягів побудованого житла, щоб відрапортувати про реалізацію нацпроекта "Доступне житло", і держкомісію проходили вдома, де тільки ще будувалися верхні поверхи. За офіційними даними, вУкаіни за минулий рік було зведено близько 50,2 млн кв. м житла. Скільки з цих квадратних метрів були реальними, а скільки - віртуальними, залишається тільки здогадуватися.
Будинок без паспорта
Причини тут можуть бути самі різні. Наприклад, спочатку до заявленого терміну не встигли будівельники, потім держкомісія не відбулася з якихось причин, а потім пройшла, але були виявлені якісь недоліки, які будівельників зобов'язали усунути. Тягнутися це може досить довго. У подібних випадках, зауважує гендиректор компанії "БЕСТ-Нерухомість" Лариса Патлух, покупцеві житла можуть дати ключі від квартири, але робити ремонт не дозволять. "Так це і неможливо, адже немає ні води, ні електрики, а отже, і ліфти не працюють, - додає заступник гендиректора компанії" Нове місто "Наталя Ветлугіна. - Штукатурка повинна сохнути при температурі +18 градусів, але опалення немає, теплову гармату без електрики не поставиш, але ж клімат у нас далеко не тропічний ". Як пояснює Лариса Патлух, після держкомісії будівля передається на баланс експлуатуючої організації, і в будинку з'являються електрику, тепло, вода.
Юридично покупець не має права жити в квартирі до отримання права власності на неї. Однак в даний час, розповідає Ангеліна Крутова, склалася наступна практика: покупець підписує із забудовником акт прийому-передачі квартири, отримує тимчасовий ордер і бере на себе обтяження по комунальним платежам, попередньо оплативши їх на чотири місяці вперед. Згідно зі статтею 153 Житлового кодексу обов'язок вносити плату за житло і послуги ЖКГ з'являється з моменту заселення в квартиру. Іншими словами, після того, як ви отримали ключі у забудовника і підписали акт про передачу, за житлоплощу доведеться платити, навіть не маючи на неї права власності. А ось якщо ви готові з ключами і актом почекати, змусити вас платити за комунальні послуги не можуть.
На пташиних правах
Наступний етап, який може затягнутися на кілька років, - отримання прав власності на куплене житло. Процес розділений на кілька кроків. Перш за все це державна реєстрація прав власності міста на нерухомість.
Потім оформляються права інвесторів на нерухомість. І нарешті реєструються права безпосередніх покупців житла.
Весь цей час власник квартири живе в ній без реєстрації, маючи на житло лише фактичні, а не юридичні права. У цей період, пояснює глава департаменту правової підтримки компанії "МІЕЛЬ-Новобудови" Микола Вопіловскій, відповідно до Цивільного кодексу можна заповідати ще не оформлену юридично квартиру спадкоємцю, а також продати її, скориставшись схемою переуступки прав вимоги. Всі інші операції з нерухомістю, наприклад розмін або заставу під отримання кредиту, абсолютно виключені.
При цьому, зауважує директор з маркетингу бюро нерухомості "Агент 002" Ольга Побединський, законодавчих документів, що регламентують терміни реєстрації новобудов, немає. На практиці на цей етап йде не менше півроку, але в основному - близько півтора-двох років. "Є будинки, побудовані і чотири роки тому, де це питання до сих пір в стадії рішення", - говорить заступник гендиректора компанії "Нове місто" Наталя Ветлугіна. Причин такого "оперативного" оформлення прав на житло експерти називають досить багато. Зокрема, зауважує Микола Вопіловскій, серйозно гальмує процес нерозторопність працівників БТІ. Після здачі будинку держкомісії ведеться робота по натурних обмірів та перерахунку площ, на що може піти кілька місяців. Крім того, додає він, існує протокол поквартирного розподілу, який є обов'язковим документом для новобудови. Його підписують всі інвестори і власники майбутніх квартир. "А оскільки останніх виявляється досить багато, процес підписання цього паперу теж займає певний час", - міркує Микола Вопіловскій.
Як зазначає Ольга Побединський, затягування процесу оформлення права власності на куплені громадянами квартири вигідно забудовнику. "Згідно із законом про ПДВ компанія сплачує податок не тоді, коли відбувається фактичний продаж квартири і отримання грошей, а тільки після реєстрації права власності власником даної квартири і передачі її іншій особі", - пояснює вона. В результаті чим довше власник не отримує права на житло, тим довше забудовник не платить ПДВ. "Звернення до судів навряд чи прискорять процес реєстрації, - попереджає Ольга Побединський. - Оскільки тяжба - не менше тривала процедура". Загалом, дольщику залишається тільки набратися терпіння.