Питання: Організація-забудовник будує житловий будинок на власній земельній ділянці. Після закінчення будівництва земельну ділянку має бути переданий власникам житла у спільну часткову власність. Яка процедура такої передачі, і якими проведеннями відображається в бухгалтерському обліку?
Передача земельної ділянки
Порядок приймання і введення об'єкта закінченого будівництва в експлуатацію регламентований на сьогоднішній день ст. 55 Містобудівного кодексу РФ і низкою підзаконних нормативних актів, прийняття яких передбачено в рамках Кодексу, а також п. 6 ст. 16 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу РФ", який передбачає приймання багатоквартирних житлових будинків при встановленні розмірів і меж земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки.
Після введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію та реєстрації прав власності на житлові приміщення право власності на земельну ділянку має перейти від забудовника в спільну власність власників житлових приміщень.
Якоїсь спеціальної реєстрації переходу права власності на землю не потрібно, так як при реєстрації права спільної часткової власності в багатоквартирному будинку всі об'єкти нерухомого майна, що входять до складу спільного майна, об'єднуються в єдине ціле.
Реєстрація права спільної часткової власності здійснюється внесенням в ЕГРП окремого запису про частку кожного із співвласників, що засвідчується свідоцтвами, що видаються кожному з них. Порядок подачі заяви на реєстрацію часткової власності визначається способом придбання і моментом виникнення права. Якщо право виникає з моменту реєстрації, коли один об'єкт надходить в часткову власність кількох осіб, всі зазначені власники повинні одночасно подати заяву про реєстрацію права. Заяви можуть бути подані на одному бланку.
Таким чином, дійсно, нормами чинного житлового законодавства передбачено, що право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає у власників житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку одночасно з виникненням (реєстрацією) права власності на житлові (нежитлові) приміщення в багатоквартирному будинку; при цьому свідоцтво, яке підтверджує право спільної часткової власності на земельну ділянку, не видається (оформляються тільки свідоцтва про право власності на житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирного будинку).
Податковий облік
Згідно з п.п. 14 п. 1 ст. 251 Податкового кодексу РФ до засобів цільового фінансування належить майно, отримане платником податків і використане ним за призначенням, визначеним пайовиком (організацією або фізичною особою) - джерелом цільового фінансування. Отже, напрямки та цілі, на які можуть бути витрачені кошти цільового фінансування, встановлюються пайовиками.
Відповідно до п. 17 ст. 270 НК РФ з метою оподаткування не враховуються витрати у вигляді вартості майна, переданого в рамках цільового фінансування відповідно до пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. При цьому, зі змісту п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ слід, що витрати, вироблені особою, яка одержала цільове фінансування, за рахунок цього фінансування, так само як і витрати інвестора, визнаються витратами, здійсненими в рамках цільового фінансування. Отже, витрати забудовника по оплаті товарів, робіт, послуг підрядникам та іншим особам, вироблені за рахунок коштів пайовиків, правомірно кваліфікувати як витрати у вигляді майна, переданого в рамках цільового фінансування, і поширювати на них норми п. 17 ст. 270 НК РФ, що виключають можливість обліку таких витрат для цілей обчислення податку на прибуток.
Таким чином, витрати на придбання земельної ділянки можуть бути класифіковані як витрати по його викупу, які відшкодовуються за рахунок коштів пайовиків за договорами участі в пайовому будівництві.
Бухгалтерський облік
Оскільки земельні ділянки, придбані для будівництва об'єктів за рахунок пайовиків, не відповідають критеріям віднесення до об'єктів основних засобів, наведеним у п. 4 ПБУ 6/01, вважаємо, що витрати на придбання розглянутих земельних ділянок слід враховувати на рахунку 08/3 в розрізі об'єктів будівництва (якщо використання цього рахунку бухгалтерського обліку для обліку використання коштів пайовиків (для накопичення витрат на будівництво об'єктів за рахунок коштів пайовиків) закріплено облікової політики підприємства); розглядаються земельні ділянки не слід розглядати в якості основних засобів підприємства.
У період підготовки до будівництва забудовник несе витрати з оформлення земельної ділянки для будівництва у власність або в оренду, витрати по сплаті земельного податку або орендної плати, зі звільнення території для будівництва від наявних на ній будівель, з підготовки дозвільної документації і т.п. Оскільки всі ці витрати пов'язані з будівництвом багатоквартирного будинку, вони включаються в його кошторисну вартість і покриваються за рахунок коштів пайовиків.
Накопичені за дебетом рахунка 08 витрати по закінчених будівництвом об'єктів в розмірі їх інвентарної вартості списуються на рахунки обліку оприбутковується майна або джерел їх фінансування (п. 3.2.1 Положення з бухгалтерського обліку довгострокових інвестицій). В даному випадку джерелом покриття витрат, накопичених на рахунках 08 і 19, є грошові кошти пайовиків, відображені в бухгалтерському обліку як кошти цільового фінансування на рахунку 86. В цілому, при формуванні вартості споруджуваного споруди і передачі об'єктів (квартир) пайовикам робляться такі проводки: