Оренда і купівля комерційної нерухомості вимагають не тільки серйозних фінансових витрат, але і знань законодавства в цій сфері. Що необхідно знати при придбанні чи оренді об'єктів комерційної нерухомості? Яких «підводних каменів» слід остерігатися? До чого підприємцю треба бути готовим? Про це ми поговорили з адвокатом Адвокатської палати Москви Олегом Суховим.
Придбання нежитлових приміщень
- Олег Володимирович, давайте спочатку розглянемо, чого слід остерігатися при покупці нежитлових приміщень.
- Купуючи комерційну нерухомість, по-перше, необхідно переконатися, що вона не є об'єктом некапітального будівництва. Крім того, якщо розглядається до покупки нежитлове приміщення раніше було об'єктом некапітального будівництва, а згодом переоформлено як об'єкт капітального будівництва, то в обов'язковому порядку рекомендується вивчити правовстановлюючі документацію на дане майно і відносини, пов'язані з наданням земельної ділянки. Не раз суди визнавали незаконним переклад об'єктів некапітального будівництва в капітальні на земельних ділянках, не призначених під зазначене будівництво.
- Які ж ризики?
- Якщо оформлене у власність і продається нерухоме майно є об'єктом некапітального будівництва і розташоване на земельній ділянці, що не оформленому у власність, а знаходиться, наприклад, в оренді, то дуже висока ймовірність одностороннього розірвання договору оренди з спонукою до зносу, демонтажу знаходиться на ній об'єкта некапітального будівництва або нерухомості.
Подібна практика особливо актуальна для великих міст, де місцеві органи влади, спочатку передаючи земельні ділянки в оренду на певний термін, згодом не продовжують договори і примушують до зносу зведених на ділянках об'єктів некапітального будівництва (ресторанів, магазинів, павільйонів, інших споруд). При відмові власників знести зведені і оформлені належним чином споруди некапітального будівництва, суди дотримуються в основному інтересів місцевих органів влади, що неминуче призводить до зносу будівель і звільнення землі в інтересах муніципалітету.
Також при покупці нежитлового приміщення слід вивчити, чи немає інших претендентів на майно за раніше укладеними договорами.
- Що ви маєте на увазі?
- По-іншому це називається подвійний продаж. Власник об'єкта нерухомості може укласти договір купівлі-продажу, отримати за нього грошові кошти, але в подальшому відкликати заяву з Росреестра про реєстрацію переходу права власності.
Судові справи про спонукання до реєстрації часом тягнуться роками. Протягом зазначеного часу власник нерухомості може ще кілька разів здійснити реалізацію такого майна, в тому числі через підставних осіб, за дорученнями та іншими способами. Як показує судова практика, зустрічаються випадки трьох - і навіть чотириразового відчуження одного і того ж нежилого приміщення. Пов'язано це з хорошою ліквідністю і значною вартістю комерційної нерухомості.
Крім того, необхідно встановлювати наявність обтяжень з боку третіх осіб, наприклад, за іншими договорами продажу, по кредитах, накладені шляхом забезпечувальних заходів, заборон, арештів.
Під комерційні приміщення дуже часто оформляються кредити, нерухомість ж стає їх заставним забезпеченням. Будь-яка реалізація обтяженого майна можлива тільки за згодою банку / кредитної установи, яка видала позику.
- Шахраї приховують інформацію про застави ...
- Так, вони мають можливість обманювати покупців шляхом укладення попередніх договорів, або звичайних договорів купівлі-продажу, коли право власності ще не зареєстровано, наприклад, в недавно побудованих будинках. Крім того, існують способи незаконного тимчасового зняття обтяжень. При цьому необхідно розуміти, що будь-яка угода щодо відчуження майна, що знаходиться в заставі, є незаконною, недійсною.
Також існує ризик вилучення комерційних приміщень по муніципальним або федеральним програмам.
Комерційна нерухомість досить затребувана, внаслідок чого практика її продажу є рідкістю. Однак дуже часто нежитлові приміщення починають реалізовувати швидко, наприклад, коли власник дізнається про плани місцевих органів влади про знесення комерційних будівель з метою нового будівництва доріг, житлових мікрорайонів або нежитлових центрів, які необхідні натомість застояного застарілого комерційного фонду.
- Тобто, коли власники такого нежитлового фонду розвідують про плани місцевої влади, вони прагнуть скоріше продати комерційну нерухомість за ринковою вартістю, тому що є ризик вилучення придбаного майна за багато меншу компенсацію?
- Так, і, купивши такий об'єкт, нові власники приймають на себе ризики вилучення придбаного майна.
Також при придбанні нежитлових приміщень слід пам'ятати про складнощі, які можуть виникнути при переоформленні документів на комунікації і рахунків по оплаті на нового власника. Зазначені формальності часто призводять до відчутних фінансових витрат. А якщо попередній власник відмовить у сприянні або з'ясується, що якісь документи колишнього власника або самого об'єкта нерухомості містять помилки, то переоформлення особових рахунків на комунальні та експлуатаційні витрати затягнеться на невизначений термін. Наслідком чого може стати обмеження в користуванні комунікаціями.
- Ви перерахували багато «підводних каменів» придбання нежитлового приміщення. Як же можна переконатися, що нерухомість, що купується не є об'єктом некапітального будівництва, де це можна перевірити? Як підприємець може обстежити, чи немає "подвійних господарів" у приміщення, що приміщення не в заставі?
- Про те, об'єктом капітального або некапітального будівництва є будинок, свідчать його правовстановлюючі документи, документи БТІ і документи, безпосередньо пов'язані з будівництвом (дозвіл, проект, інші). Інформація щодо двох господарів приміщень (як і будь-яка інша негативна інформація - заборони, арешти, заставу, багато іншого) перевіряється за виписками з історії реєстраційних дій об'єкта нерухомості, які можна отримати в Росреестра. Використання приміщення за певним, специфічного призначення (продуктовий магазин, промисловий заводик і т.д.) передбачає ряд дозвільних документів, які пов'язані з можливістю як використання приміщення під зазначені цілі, так і можливістю його переобладнання, підведення додаткових комунікацій, з імовірністю ведення зазначеної діяльності на земельній ділянці або в місці, де розташовано приміщення. Всі ці питання мають специфічне дозвіл і підлягають додатковому, окремим дослідженням.
Для підприємців найбільш раціональним способом перевірки об'єкта нерухомості є, як не дивно, хороший адвокат. Висококваліфікований фахівець грамотно і серйозно підійде до цього питання: оформить відповідні запити в усі необхідні інстанції, реєструючі органи, ретельно вивчить пакет документів і здасть, як то кажуть, роботу «під ключ». Перевірка професіоналом всієї юридичної чистоти угоди (так званий due diligence), до укладення самого договору, значно скоротить можливі витрати і потенційні ризики.
Оренда нежитлових приміщень
- Олег Володимирович, а при укладанні договорів оренди ризиків менше?
- Я б сказав простіше: вони інші. Відносини щодо оренди завжди нестабільні.
Ніколи орендодавець не може гарантувати, а орендар бути впевненим в тому, що договір оренди або суборенди НЕ будуть розірвані достроково, або по завершенню пролонговані на новий термін. Часом власнику і самому невідомо, як довго він захоче здавати комерційну нерухомість взагалі, і на певних з орендарем умов зокрема.
Орендарі, як і покупці комерційної нерухомості, при укладанні договорів рідко замислюються про можливі сюрпризи з експлуатаційними компаніями, а даремно. Саме у владі керуючих компаній визначати обсяг і вартість обслуговування, розмір експлуатаційних послуг, а також вирішувати питання не тільки про спектрі такого роду послуг, а й про відмову в їх наданні.
- Може бути, у вас є дані про те, покупка або оренда більшою мірою цікавить сьогодні рітейлерів?
- Рітейлери частіше за все не викуповують нерухомість під свої магазини, а орендують майданчики. Тенденція не локальна, а загальноросійська. Але, на відміну, наприклад, від московських роздрібних операторів, добровільно віддають перевагу оренду, у регіональних ритейлерів часто просто немає вибору: в більшій мірі для них це необхідність, викликана відсутністю на ринку, дійсно, цікавих пропозицій з продажу комерційної нерухомості.
Більший інтерес проявляється до стріт-ритейлу (невеликі магазини та офісні приміщення, розташовані на перших поверхах будівель), до приміщень на першій лінії з окремим входом. Але якщо приміщення гарне і стоїть, то вигідніше все-таки мати його у власності, однак тут чималу роль відіграє досить висока ціна на нього.
Представники малого і середнього бізнесу також найчастіше укладають договори оренди. Для придбання нерухомості необхідно мати у своєму розпорядженні серйозними фінансовими ресурсами, які у невеликого підприємства не завжди є у вільному розпорядженні. Крім того, покупка часом зовсім неможлива по іншим, не пов'язаним з фінансовим станом компанії причин, наприклад, через наявність в сюжеті рітейлера місці підходять за параметрами приміщень, тільки здаються в оренду.
Окремі норми Закону доповнили чинне законодавство саме в частині укладення договорів щодо державного та муніципального майна, тим самим стабілізувавши договірні відносини з оренди: позначені умови і вимоги проведення конкурсів і аукціонів на надання в оренду або безоплатне користування державного і муніципального майна, передбачаються обов'язкові вимоги при укладанні договорів оренди.
Що стосується орендних відносин в рамках «третього антимонопольного пакету» можна виділити наступні ключові моменти. По-перше, введена прискорена процедура адміністративного оскарження результатів торгів на оренду щодо державного або муніципального майна, проведення яких є обов'язковим згідно із законом. Згідно з поправками, термін розгляду таких скарг ФАС становить всього 7 робочих днів (раніше було 30 днів) після чого може бути порушено антимонопольне справу.
По-друге, після закінчення терміну договору оренди, укладення такого договору на новий термін з орендарем, належним чином виконав свої обов'язки, здійснюється без проведення конкурсу, аукціону, якщо інше не встановлено договором. І термін дії договору не обмежений законодавством Російської Федерації, при одночасному дотриманні наступних умов:
1) розмір орендної плати визначається за результатами оцінки ринкової вартості об'єкта, що проводиться відповідно до законодавства, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації, якщо інше не встановлено іншим законодавством Російської Федерації;
2) мінімальний термін, на який переукладається договір оренди, повинен становити не менш ніж три роки. Термін може бути зменшений тільки на підставі заяви орендаря.
Можна сподіватися, що з прийняттям «третього антимонопольного пакету» підприємницьке співтовариство отримає реальний доступ до державного і муніципального майна.
Розмовляла Світлана Вахрушева