«Міняю Сочі на Чикаго» ...
Ці слова з пісні радянської рок-групи 80-х років сьогодні вважали б гумором або нездійсненною мрією. Так воно і є! Але прямі обміни у внутрішньому просторі Росії зустрічаються і пропонуються активно і багато. На сайтах з нерухомості є розділи і рубрики, що стосуються обмінів квартир і будинків, а законодавчо договір міни передбачає такі ж права, як і договір купівлі-продажу. Фінансові нюанси угоди описуються в договорі окремим пунктом. Можливий і рівноцінний обмін, і обмін з доплатою за домовленістю сторін. Такі угоди популярні при бажанні представника одного боку мати реальну суму грошей замість «великих» квадратних метрів, при «дорогому» ремонті, за який потрібно доплатити, переїзді з непрестижного району в центральний (квартири можуть бути при цьому абсолютно рівноцінні), роз'їзді з багатокімнатної квартири в малогабаритні і так далі. Кому-то просто необхідно поліпшити своє матеріальне становище і обмінявши велику квартиру на меншу з доплатою, вирішити проблему.
Обміни можуть відбутися, як з приватизованими квартирами, так і муніципальним житлом, яке не можна продати без приватизації. Досвідчений ріелтор допоможе обміняти нерухомість, зменшивши ризики. Існують ріелторські спільноти, всередині яких на міжрегіональному рівні можна проводити обмінні схеми. Багато агентства співпрацюють, проводячи обмінні операції в своїх регіонах і гарантуючи якість, фінансову безпеку і юридичний супровід клієнтам. Агентства такого рівня є в будь-якому регіоні країни. Тому не варто звертатися за допомогою до «дрібним рибка» ринку ріелторських послуг, краще прийти до «акулам», зі сформованим позитивним іміджем і репутацією, яка, як відомо, дорожче грошей. Фахівці агентства розкажуть, чи можна обміняти квартиру і які види обмінів існують.
Альтернативний обмін квартир
Так називають багатоступеневу операцію, в якій можуть брати участь від трьох до десяти і більше сторін. Вибудувати схему такого обміну може тільки фахівець ринку нерухомості. За радянських часів підпільні маклери вистоювали обміни з десятків квартир. У наш час працювати через купівлю-продаж або способом прямого обміну, вибудовуючи ланцюжки клієнтів, можуть тільки «досвідчені» ріелтори з великим багажем проведених угод. Чи можна обміняти квартиру без агентства? Можна, але для цього, мабуть, доведеться залишити роботу і повністю присвятити себе цьому завданню.
Нові види угод
В останні кілька років з'явилися варіанти угод з нерухомістю, які класифікуються, як обміни. це:
- угоди за участю материнського капіталу, як форми оплати,
- обміни «trade-in» з передачею своєї квартири девелоперам в рахунок готової квартири в новобудові,
- обміни з іпотечним житлом за участю банку, який видав кредит, при якому підписується два документа: договір продажу, за яким покупець повинен виплатити існуючий борг по нерухомості, що продається і договір купівлі. Квартира знаходиться під обтяженням до виплати кредиту новим власником. Банки йдуть неохоче на переоформлення боргових зобов'язань, вимагаючи виплати всієї суми боргу по квартирі під час проведення операції.
Муніципальна на приватизовану
Такий вид обміну існує, але передбачає збір великої кількості документів з боку власників муніципального житла. Для власника приватизованої квартири обмін на муніципальну невигідний з точки зору юридичної складової об'єкта володіння. Обмін з муніципальним житлом може відбутися тільки за договором міни, в той час, як власники можуть вибрати для себе найбільш просту і швидку форму обміну нерухомості.
Податкові правила при підписанні договору міни застосовуються також, як і при договорі купівлі-продажу. Якщо продавець володів власністю більше трьох років, він звільняється від оподаткування. У разі прямого обміну боку, згідно Цивільного кодексу (ст.567) визнаються продавцем і покупцем. Оплата здійснюється в натуральній формі, по відображеної в договорі міни, вартості.
Документи, необхідні при оформленні договору міни:
- фінансово-особовий рахунок і будинкова книга (виписки),
- довідка про обтяження з реєстраційної служби (або МФЦ),
- звіт про оцінку,
- документи про шлюб або його розірвання,
- письмова згода чоловіка (дружини),
- довідка органів опіки (для прописаних або мають частки неповнолітніх дітей),
- паспорта або інші, що засвідчують особу, документи.
Якщо рішення про прямий обмін у вас дозріло, найкраще звернутися до ріелторам, хоча це передбачає додаткові витрати. Повірте, воно того варте!