Згідно із законом про приватизацію, житлові приміщення в гуртожитках спочатку не були об'єктами приватизації. А тому не проводилася і державна реєстрація прав, що виникають на підставі договорів про безоплатну передачу у власність.
Общаги перетворюються в комуналки
На яких умовах можна приватизувати «койко-місце» або кімнату? Якщо інші проживають в цій кімнаті (на цьому поверсі) нічого не мають проти. Тобто так само, як проходить приватизація в звичайних сім'ях і в звичайних квартирах. Але є нюанси.
1. Без проблем можна приватизувати кімнати і койко-місця лише в тих гуртожитках, які перебувають у федеральній власності. В іншому випадку - тільки з дозволу власника. На сьогоднішній день не всі гуртожитки відносяться до муніципальної власності, частина з них включена в статутний капітал підприємств. За словами Ірини Вікторівни Бердникова, в рік в Нижньогородській області акціонується від 10 до 20 підприємств, і в більшості випадків житловий фонд не включається до статутного капіталу. Бізнесмени розуміють, що обов'язок по утриманню житлового фонду обходиться недешево і вважають за краще передати його в муніципалітет. Втім, є й інші випадки. Наприклад, федеральний підприємство «Росатом» не поспішає відмовлятися від свого новенького гуртожитку, а тому його мешканці освоюють юридичні тонкощі законів і навіть безпосередньо намагаються на них впливати: звертаються до Держдуми, в Верховний суд і в суд Конституційний.
2. Припустимо, дві людини в кімнаті відмовляються від приватизації своїх койко-місць на користь третьої. Зрозуміло, що тут має місце фіктивна продаж, оскільки двоє відмовляються від своєї частки явно за гроші. Однак Конституційний суд порахував, що дієздатні громадяни мають на це право і самі несуть відповідальність за свої вчинки.
3. Приватизувати свою кімнату або койко-місце можна тільки за згодою всіх співвласників, які проживають в житловому приміщенні. І це - найбільша проблема. Наприклад, житлове приміщення - це два крила гуртожитку, на які припадає одна кухня, два туалети і один душ (місця загального користування, на які мають рівні права всі співвласники). Готуючись до приватизації, потрібно опитати всіх, хто користується цим душем, туалетом, кухнею. Більш того, належним чином повідомити кожного і належним чином отримати згоду або відмову. Якщо навіть один з 48-ми не дасть згоду, то приватизувати не можна.
4. Мешканці гуртожитків, так само як мешканці комунальних квартир, мають право переважної покупки звільнилася кімнати. Часто запитують: коли я буду продавати приватизовану кімнату, чи необхідно мені питати згоду на продаж решти мешканців? Наталя Коріонова пояснила: «Так, це буде необхідно, скільки б кімнат ні входило до складу даної квартири: 2, 24 або 48. Відповідно до ст. 42 Житлового Кодексу громадянин зобов'язаний отримати відмову від права переважної купівлі від інших співвласників даного житлового приміщення. І, якщо такої відмови на реєстрацію представлено не буде, реєстратор отримає підставу призупинити реєстрацію, а згодом відмовити в реєстрації угоди. Коли документи не відповідають вимогам чинного законодавства, закон дозволяє реєстраторам відмовляти в державній реєстрації відразу. Однак, з огляду на те, що більшість помилок, допущених при складанні документів, є поправимо, а держмито складає значиму суму - 1000 рублів, служба Росреестра прийняла рішення: спочатку росрегістратор приймає рішення про призупинення реєстрації. І відмовляє тільки в критичних випадках ».
- У нас є проблема з приватизації місць загального користування. На поверсі 8 кімнат: 4 з одного боку і 4 з іншого, одна кухня і одна душова кабіна. Чи можна розділити їх в частках?
І.Берднікова: - Приватизувати місця загального користування неможливо. У вас є договір приватизації на ваше житлове приміщення і частка в праві користування місцями загального користування. Як при приватизації квартири не полежать приватизації ліфтові шахти, горища, підвали, - все, що відноситься до місць загального користування, так і в гуртожитках не підлягають приватизації кухні, туалети і душові.
Н.Коріонова: - Частки на спільне майно в житловому багатоквартирному будинку (а гуртожиток - теж житлової багатоквартирний будинок) не підлягають окремій приватизації та оформлення на кого-небудь. І виділенню в натурі теж не підлягають. Місця загального користування призначені для всіх мешканців.
- У мене приватизована кімната в гуртожитку на Батумський, 11 Б, місця загального користування не описані в свідоцтві про власність. Але керуюча компанія, до якої ми ставимося, сама визначила нам частки і виставляє оплату за місця загального користування. Зараз ми судимося з керуючою компанією, тому що вона визначає нам частки в комунальній квартирі, якої у нас немає.
Н.Коріонова: - У ст. 37 Житлового Кодексу визначено, яка частина в місцях загального користування повинна бути у кожного співвласника житлового приміщення, яке він займає. Дійсно, в свідоцтві вони не описуються. Відповідно до кодексу, тільки власник може визначити частку в спільному майні, але не управляє. У вас гуртожиток, воно має інший статус, ніж комунальна квартира. Остаточну крапку у вашій справі може поставити суд.
- Хотілося б знати, чи передадуть муніципалітету гуртожиток на Березовської, 8.
І.Берднікова: - Щоб з'ясувати, чи буде муніципалітет приймати конкретні гуртожитку чи ні, необхідно звертатися до Тетяни Валеріївни Крашеннікова, начальнику міського управління з обліку та розподілу житла. Велика частина інформації акумулюється у неї.
Список документів для приватизації
Документи, що подаються на державну реєстрацію права власності на підставі договору на передачу житлового приміщення у власність громадян (приватизація).
- Заява про державну реєстрацію права власності;
- Заява органу місцевого самоврядування про перехід права власності;
- Документ про сплату державного мита;
- Документ, що засвідчує особу громадянина;
- Підстава для державної реєстрації прав - договір на передачу житлового приміщення у власність громадян;
- Копія поквартирною картки, завірена компетентним органом;
- Документи, що містять відомості про участь всіх проживаючих (зареєстрованих) в приватизованому житловому приміщенні громадян в приватизації цього приміщення або підтверджують відмову громадян від участі в приватизації;
- Документи, що підтверджують однократность придбання житлового приміщення у власність безкоштовно.
Перелік гуртожитків, що знаходяться в муніципальній власності м Нижнього Новгорода, що підлягають приватизації:
Житлове приміщення (за визначенням Житлового кодексу РФ) - це ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства.
Згідно п. 1 ст. 16 Житлового кодексу РФ, до житлових приміщень належать:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
Кімната (відповідно до п. 4 ст. 16 Житлового кодексу РФ) - частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.