Спеціально створеною робочою групою підготовлено законопроект, який передбачає можливість покупки іноземними громадянами квартир на «первинному ринку», тобто у новозведених будинках, на території міст # 40; до інших населених пунктів дана можливість не буде застосовуватися # 41 ;. Слід зазначити, що до теперішнього часу в Сухумі вже побудовано і введено в експлуатацію кілька нових багатоквартирних будинків в центральній і прибережної частинах міста. Також передбачається, що в проекті буде передбачена можливість реалізації девелоперських проектів у вигляді компактних котеджних селищ на спеціальній виділеної території. Але до тих пора, поки даний документ, що не буде внесений до парламенту на розгляд, складно оцінювати його юридичний і економічний потенціал.
1. Існуюче регулювання угод з нерухомістю в Абхазії
Великі інвестори вже реалізують в Абхазії ряд проектів в сфері надрокористування, енергетики, транспортної інфраструктури. У той же час малий і середній бізнес, який у багатьох країнах світу становить понад 50 # 37; від всієї економіки, в Абхазії і раніше розвинений недостатньо. В першу чергу, це відноситься до готельного бізнесу, будівельної індустрії і сільському господарству - поодинокі позитивні приклади лише підтверджують загальне враження.
Згідно п. 3 вищевказаного Постанови, «... всі форми відчуження житла повинні здійснюватися в установленому законодавством Республіки Абхазія порядку, при цьому особи, на користь яких відбувається відчуження житла, на момент скоєння зазначеної угоди повинні бути громадянами Республіки Абхазія і мати паспорт громадянина Республіки Абхазія» .
Т.ч. юридично встановлений критерій наявності громадянства Республіки Абхазія, для всіх сторін ¬ учасників угод з житловою нерухомістю. Це означає, що іноземний громадянин не може купити або отримати в дар квартиру або домоволодіння в Абхазії. Також під забороною інші угоди, при яких в прихованій формі мається на увазі відчуження житла в користь не резидента.
Єдиними винятками для іноземних громадян, при яких вони мають право оформити в приватну власність квартиру або будинок, це спадок або розділ спільно нажитого майна подружжя. Обидва цих підстави застосовуються де-факто, оскільки випливають з юридичних правовідносин, не є формами угод і для них не прописаний пряма заборона в законодавстві.
Важливо відзначить, що це обмеження стосується виключно будівель і приміщень житлового призначення. Відносно т.зв. комерційної нерухомості такої заборони не міститься. Тобто громадянин Росії або юридична особа - втім, як і інші іноземні громадяни та компанії - мають юридичну можливість оформити у власність будівлю або будова, якщо вони не віднесено до житлового фонду. Такими будівлями можуть бути промислові споруди, склади, готелі та інші об'єкти не для постійного проживання.
Наявність заборони на відчуження житла іноземним громадянам на практиці довгий період часу цілком співіснувало з бажанням цих громадян купити в Сухумі або в Гагрі квартиру або будиночок біля моря. У зв'язку з наявністю такого попиту з'явилися різні сумнівні пропозиції, розраховані на довірливих покупців.
Зазвичай, ці схеми передбачали ряд юридичних маніпуляцій, які створювали ілюзію володіння і розпорядження «купленої» нерухомістю. Розглянемо класичні схеми, які застосовувалися на практиці.
• Володіння житловою нерухомістю «за дорученням»
Так, однією з найбільш популярних схем була, практика видачі т.зв. «Генеральної довіреності» на іноземного «покупця»: фактичний продавець будинку видавав нотаріально завірене доручення на фактичного набувача, в якій довіряв йому володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомістю. Юридично це було допустимо, і нотаріус не мав права відмовити в оформленні цього документа, навіть якщо підозрював про справжні наміри довірителя. Довіреність створювала ілюзію справжнього володіння і розпорядження придбаної нерухомістю. Однак чомусь опускалося, що таке доручення довіритель міг спокійно відкликати вже на наступний день, а через 3 роки # 40; максимальний термін довіреності відповідно до абхазького законодавства # 41; просто не видати нову, а то і видати кілька доручень на один і той же об'єкт нерухомості.
Також в разі смерті довірителя, що вважався проданим будинок, переходив відповідно спадкоємцям, а особа, яка вважала себе покупцем і власником, стикається з необхідністю домовлятися вже з новим титульним власником нерухомості.
• Оформлення прав на абхазьке юридична особа
Іншою формою придбання нерухомості, була схема по реєстрації юридичної особи в формі спільного підприємства, з мінімальною участю резидента Абхазії і подальшого оформлення на цю компанію нерухомості. Зазвичай ця угода залишалася єдиною в господарській історії юридичної особи, яке потім регулярно здавало «нульові» бухгалтерські баланси. Така модель була максимально близькою до статусу власника нерухомості. Але, варто врахувати, що в разі ліквідації такого юридичної особи, засновник-іноземець міг розраховувати лише на грошову компенсацію цього майна, а не на отримання його в натурі.
• Оренда житла з нерухомості на тривалий термін
В якості крайнього варіанту, коли покупець знав про всі можливі ризики, але, тим не менш, йшов на угоду, він підписував договір довгострокової оренди «купленої» нерухомості. Зважаючи на відсутність юридичної можливості реєстрації такого договору, його потенціал судового захисту був досить слабкий. Тому найчастіше цей документ носив формальний «джентельменський» характер.
• Купівля житлової нерухомості через набуття громадянства
Інший раз, пропозиції про продаж нерухомості в мережі, супроводжувалися обіцянкою про оформлення абхазького громадянства, як додаткового «бонуса». Такий «подарунок» може утворювати самостійний склад злочину в рамках кримінального законодавства, як для «дарувальника», так і для «обдаровуваного».
3. Перспективи лібералізації житлового законодавства
4. Перспективи вільного продажу житла для абхазької економіки
Лібералізація процедури придбання житлових приміщень у багатоквартирних будинках в Абхазії на території позначених законом населених пунктів, однозначно, призведе до активізації девелоперських проектів і до розвитку будівельної галузі, із застосуванням сучасних технологій, будівельних і оздоблювальних матеріалів. Виникнуть цілі сегменти туристичної індустрії, які на даний момент повністю відсутні в Абхазії.
З набранням чинності нового закону очевидні перспективи розвитку районів Абхазії, які в останні роки ледь зазнали змін за рахунок відновлювальних робіт - в першу чергу, Очамчирського і Гульріпшського районів. Повинні з'явитися нові девелоперські проекти в Гаграх, Новому Афоні, а також в столиці - Сухумі.
Ілля Александров, Dr. iur. LL.M. MBA # 40; Finance # 41;
Керуючий партнер, Александров і Папаскірі
Олег Папаскірі,
Партнер, Александров і Папаскірі