На сьогоднішній день однією з форм управління спільним майном власників в багатоквартирному будинку є товариство власників житла (далі - «ТСЖ» або «товариство»).
ТСЖ являє собою об'єднання власників житлових приміщень в багатоквартирному будинку.
Предметом і цілями діяльності ТСЖ, згідно зі статтею 135 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - РК), є: управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку.
Нормативну базу діяльності ТСЖ становлять наступні положення російського законодавства: і мператівние норми ЖК: частина 2 статті 137, частина 1 статті 145, частина 3 статті 146, частина 5 статті 147, ч. 1 ст. 149, частина 3 статті 151, частина 3 статті 152, частина 8 статті 156. диспозитивні норми ЖК: частина 4 статті 135, частина 3 статті 145, частина 6 статті 146, частина 5 статті 147, частина 2 статті 147, пункт 9 статті 148 .
Створення ТСЖ здійснюється на загальних зборах власників. На таких зборах мають бути присутні представники, що володіють більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Це одна з умов створення ТСЖ, певне вимогами статті 136 ЖК. Власники приміщень в одному багатоквартирному будинку має право створити тільки одне ТСЖ.
Правообразующее роль в діяльності ТСЖ грає його статут. є єдиним для даного різновиду некомерційних організацій установчим документом. У пункті 4 статті 135 ЖК міститься диспозитивним норма, згідно з якою ТСЖ створюється на невизначений термін, якщо інше не передбачено його статутом.
Статут ТСЖ повинен містити наступні положення:
- найменування, яке містить вказівку на характер його діяльності та організаційно-правову форму;
- порядок управління діяльністю товариства;
- предмет і цілі діяльності;
- відомості про філії та представництва;
- права і обов'язки членів товариства власників житла;
- умови і порядок прийому в члени товариства і виходу з нього;
- джерела формування майна;
- порядок внесення змін до установчих документів;
- порядок використання майна у разі ліквідації;
- інші не суперечать законодавству положення.
членство в ТСЖ виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до ТСЖ;
членство в ТСЖ припиняється:
з моменту подачі заяви про вихід з членів товариства;
з моменту припинення права власності члена товариства на приміщення в багатоквартирному будинку.
Цією ж статтею встановлено, що особи, які набувають приміщення в цьому будинку, має право стати членами товариства тільки після виникнення у них права власності на придбані приміщення.
Крім спеціальної правоздатності, ТСЖ як юридична особа має також і іншими громадянськими правами, властивими юридичним особам, а саме:
- вважається створеним як юридична особа з моменту його державної реєстрації в установленому федеральними законами порядку;
- вправі в установленому порядку відкривати банківські рахунки на території Російської Федерації і за її межами;
- повинно мати круглу печатку, що містить його повне фірмове найменування російською мовою і вказівка на місце його знаходження. У пресі може бути також зазначено фірмове найменування товариства на будь-якій іноземній мовою або мовою народів Російської Федерації;
- може мати штампи і бланки зі своїм найменуванням, власну емблему, а також зареєстрований у встановленому порядку товарний знак та інші засоби візуальної ідентифікації;
- відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном;
- не відповідає за зобов'язаннями членів ТСЖ. Члени ТСЖ не відповідають за зобов'язаннями ТСЖ;
- створюється без обмеження терміну діяльності.
Після державної реєстрації ТСЖ здійснюється процедура передачі будинку в управління ТСЖ. Порядок передачі будинку в ЖК детально не регламентовано, але в різних суб'єктах і регіонах РФ приймаються місцеві нормативні акти з питань передачі будинків в управління ТСЖ.
Підставою для передачі будинку в управління ТСЖ виступає свідоцтво про державну реєстрацію ТСЖ.
Передача будинку в управління ТСЖ здійснюється спеціально створеною комісією, за участю представників житлових органів і органів управління ТСЖ.
ЖК визначені основні права і обов'язки товариства.
1) укладати договір управління багатоквартирним будинком, а також договори про зміст і ремонті спільного майна, про надання комунальних послуг та інші в інтересах своїх членів;
2) визначати кошторис доходів і витрат на рік;
3) встановлювати на основі прийнятої кошторису розміри платежів і внесків для кожного власника відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку; продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить ТСЖ.
Крім того, якщо це не порушує права та інтереси власників, ТСЖ для досягнення цілей, передбачених його статутом, має право займатися господарською діяльністю, а саме:
- надавати в користування або обмежене користування частину загального майна в багатоквартирному будинку;
- відповідно до вимог законодавства надбудовувати, перебудовувати частина загального майна;
- отримувати в користування або купувати у спільну часткову власність власників земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, спорудження господарських споруд і їх подальшої експлуатації;
- здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені та за рахунок власників приміщень забудову прилеглих до такого дому виділених земельних ділянок.
Так як ТСЖ є некомерційною організацією і має спеціальну правоздатність, яка визначається цілями і завданнями, зазначеними в установчих документах, то і діяльність товариства може здійснюватися тільки в рамках, обумовлених в статуті товариства. При цьому необхідно враховувати, що угоди, зроблені юридичною особою з виходом за межі його спеціальної правоздатності, можуть бути визнані недійсними.
У пункті 3 статті 152 ЖК визначаються підстави і напрямки використання доходів, отриманих в результаті господарської діяльності ТСЖ.
Доходи, отримані від зазначеної діяльності, на підставі рішення загальних зборів членів товариства, прийнятого не менш як двома третинами голосів від загального числа голосів його членів, повинні бути використані цільовим чином, зокрема, на:
- оплату загальних витрат товариства;
- поповнення спеціальних фондів, утворених товариством.
Згідно зі статтею 138 ЖК ТСЖ зобов'язане:
1) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які не є членами товариства;
2) виконувати в порядку, передбаченому законодавством, зобов'язання за договором;
3) забезпечувати належний санітарний та технічний стан спільного майна в багатоквартирному будинку;
4) забезпечувати виконання всіма власниками приміщень в багатоквартирному будинку обов'язків по утриманню та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до їх частками в праві спільної власності на дане майно;
5) забезпечувати дотримання прав і законних інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю;
6) вживати заходів, необхідних для запобігання або припинення дій третіх осіб, що утруднюють реалізацію прав володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження власників приміщень спільним майном в багатоквартирному будинку або перешкоджають цьому;
7) представляти законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі у відносинах з третіми особами.
Відповідно до статті 144 ЖК органами управління ТСЖ є загальні збори членів товариства і правління товариства.
Загальні збори - це вищий орган, скликаний в порядку, який визначений в статуті. У компетенції загальних зборів знаходяться наступні питання:
· Внесення змін до статуту ТСЖ;
· Прийняття рішення про реорганізацію або ліквідацію товариства;
· Обрання правління і ревізійної комісії;
· Встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства;
· Утворення спеціальних фондів, в тому числі резервного фонду, фонду на відновлення і ремонт загального майна та його обладнання;
· Визначення напрямів використання доходу від господарської діяльності; затвердження річного плану про фінансову діяльність і звіту про його виконання; розгляд скарг на дії правління, голови правління і ревізійної комісії;
· Визначення розміру винагороди членів правління;
· Прийняття рішення про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно і т. Д.
Загальні збори мають право вирішувати питання, віднесені до компетенції правління товариства. Про проведення загальних зборів члени товариства повинні бути повідомлені не пізніше ніж за 10 діб до дати проведення. Головуючим на зборах є голова ТСЖ правління або його заступник. У разі їх відсутності - один із членів товариства. Загальні збори правомочні, якщо на ньому присутні більше 50% членів ТСЖ.
Згідно з пунктом 1 статті 147 ЖК керівництво діяльністю ТСЖ здійснюється правлінням товариства. Правління уповноважене приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів ТСЖ.
Термін, на який обирається правління, встановлюється статутом товариства, але не більше ніж на два роки. Вибори членів правління товариства здійснюються більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників.
Згідно зі статтею 147 ЖК правління ТСЖ обирають з числа членів товариства на строк, встановлений статутом, але не більше ніж на 2 роки. Зі складу правління обирають голову. Ця особа діє без довіреності від імені товариства, підписує платіжні документи та здійснює операції, які не потребують схвалення загальних зборів і правління. Правління товариства власників житла є виконавчим органом товариства, підзвітним загальним зборам членів товариства.
В обов'язки правління ТСЖ входять:
- дотримання товариством законодавства і вимог статуту товариства;
- контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків;
- складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження;
- управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;
- наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку і звільнення їх;
- укладення договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;
- ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності;
- скликання і проведення загальних зборів членів товариства;
- виконання інших випливають із статуту товариства власників житла обов'язків.
За виконувану роботу члени правління товариства можуть отримувати винагороду. Розмір винагороди членів правління товариства визначається рішенням загальних зборів членів ТСЖ.
Ревізійну комісію ТСЖ обирають не більше ніж на два роки. До її складу не можуть входити члени правління товариства. Ревізійна комісія обирає зі свого складу голову. Даний орган проводить не рідше одного разу на рік ревізію фінансової діяльності ТСЖ. Крім цього ревізійна комісія представляє загальним зборам висновок про кошторис доходів і витрат товариства на відповідний рік та звіт про фінансову діяльність і розміри платежів і внесків.
ТСЖ як юридичній особі, слід звернути увагу на перелік документів, які обов'язково повинні зберігатися в архіві ТСЖ:
- свідоцтво про внесення ТСЖ до Єдиного державного реєстру юридичних осіб;
- свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
- документ про землекористування;
- лист органів статистики про присвоєння кодів: ОКПО, СОАТО, СООК, ЗКГНГ, ОКОПФ / ОКФС;
- печатку, кутовий штамп;
- паспорт домоволодіння, технічний паспорт будинку;
- паспорта на ліфти (при наявності в будинку ліфтів);
- технічна документація (схеми внутрішньобудинкових інженерних мереж, планування);
- договори на технічне та санітарне обслуговування будинку, уявлення комунальних та інших послуг;
- листування ТСЖ, що входить і виходить.
Реорганізація ТСЖ може бути здійснена у формі злиття, приєднання, поділу, виділення або перетворення. Рішення про реорганізацію може прийняти тільки вищий орган управління - загальні збори ТСЖ, якщо за нього проголосувало не менше 2/3 голосів від загального числа голосів членів товариства. Статтею 140 ЖК встановлені організаційно-правові форми перетворення ТСЖ в житловий або житлово-будівельний кооператив.
ТСЖ може бути ліквідовано:
1) добровільно за рішенням засновників (учасників) товариства, в тому числі у зв'язку із закінченням терміну, на який створено юридичну особу, а також після досягнення мети, заради якої його було створено;
2) на підставі судового рішення, в разі допущених при його створенні грубих порушень закону, якщо ці порушення носять непереборний характер, або здійснення діяльності без належного дозволу (ліцензії), або діяльності, забороненої законом, або з іншими неодноразовими або грубими порушеннями закону;
3) на підставі частини 2 статті 141 ЖК РФ, якою встановлено, що товариство власників житла підлягає ліквідації в разі, якщо члени товариства не мають більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
Ліквідація ТСЖ тягне за собою припинення його діяльності без переходу прав і обов'язків товариства в порядку правонаступництва до інших осіб. Майно товариства, що залишилося після задоволення вимог кредиторів, розподіляється між членами товариства членів житла пропорційно до їхніх часток у спільному майні.
На заключному етапі розгляду теми цієї статті, звернемося до судової практиці.
Захист порушених житлових прав здійснюється судом загальної юрисдикції або арбітражним судом відповідно до підвідомчості справ, встановленої ЦПК РФ і АПК РФ.
Якщо відповідні рішення і дії (або бездіяльність) порушують житлові права, то зацікавлена особа може звернутися до суду або арбітражного суду, керуючись відповідно положеннями глави 25 ЦПК РФ або глави 24 АПК РФ. У разі якщо заявник вважає, що його житлові права порушені виданням незаконного нормативного правового акта, то при зверненні до суду або арбітражного суду з заявою про визнання такого акта нечинним повністю або в частині він повинен враховувати положення глави 24 ЦПК РФ або глави 23 АПК РФ ( в залежності від підвідомчості справи).
Для ознайомлення з існуючою на даний момент судовою практикою, можна навести такі приклади розгляду справ:
про примусове членство в ТСЖ:
з питань, пов'язаних з оподаткуванням товариства власників житла:
про визнання права спільної власності:
з питань, пов'язаних із земельними ділянками:
за договорами енергопостачання:
В результаті, підсумовуючи вищесказаного, хочеться підкреслити значимість створення ТСЖ. при якому власники житлових приміщень у багатоквартирному будинку отримують реальну можливість самостійно вирішувати питання організації обслуговування та експлуатації житла, а значить, і визначати порядок витрачання коштів, спрямованих на ці цілі.