Членства в товаристві власників житла присвячена ст. 143 нового Житлового кодексу РФ. При створенні товариства власників житла, як і в будь-якому юридичну особу, що має членство, членство встановлюється рішенням установчих зборів, на якому визначається можливість створення товариства і його майбутній склад, затверджується статут, обирається правління товариства і вирішуються інші питання.
Список членів товариства при створенні ТСЖ складається на підставі листа реєстрації і є невід'ємною частиною протоколу № 1, який підписують усі члени створюваного товариства. Вступ в члени товариства здійснюється на добровільній основі і число членів товариства, які створили товариство, має перевищувати п'ятдесят відсотків від загального числа голосів власників приміщень багатоквартирного будинку.
Інтереси неповнолітніх членів товариства представляють їх батьки, опікуни або піклувальники в установленому законом порядку.
Власник приміщень в багатоквартирному будинку, який має намір вступити в товариство після державної реєстрації зобов'язаний подати заяву про вступ до ТСЖ і підтвердити свою власність на приміщення в будинку. Правління товариства розглядає заяву про прийом в члени товариства і правовстановлюючі документи на власність заявника.
Рішення про вступ нового члена виноситься на загальні збори членів товариства і приймається більшістю голосів членів товариства. Заява про прийом в члени товариства і документ, що підтверджує власність на приміщення в будинку, є невід'ємною частиною протоколу загальних зборів членів ТСЖ.
Членами товариства можуть бути власники будь-яких приміщень багатоквартирного будинку, будь-які фізичні або юридичні особи, а також публічні освіти (Україна, суб'єкти Укаїни, муніципальні освіти).
Разом з тим, Конституційний Суд України в Постанові від 03.04.98г. № 10-П «у справі про перевірку коституційних пунктів 1,3,4 ст.32 і пунктів 2 і 3 ст.49 федерального закону« Про ТСЖ »у зв'язку із запитом Радянського районного суду міста Маріуполя» визнав зазначені положення «в тій мірі , в якій вони допускають обов'язковість членства в товаристві власників житла, без добровільного волевиявлення домовласника, що не відповідають Конституції Укаїни, її статті 30. Але, встановивши добровільність членства в товаристві Конституційний Суд України зазначив, що створення ТСЖ в кондомініумі «не виключає возможнос і для окремих домовласників залишатися поза даного об'єднання, при цьому не втрачаючи з ними інших правових зв'язків, крім членства в товаристві ».
У той же час Конституційний Суд України також зазначив, що «відмова частини домовласників від вступу в члени товариства власників житла не звільняє їх від участі в несенні необхідних витрат, пов'язаних з управлінням кондоминиумом з метою його утримання і експлуатації».
Добровільність членства в ТСЖ призводить і до можливості вільного виходу з товариства. Так як у власників приміщень є можливість одноосібно змінити відносини в багатоквартирному будинку шляхом виходу в будь-який момент з товариства, то говорити про стабільність правовідносин в товаристві навряд чи стає можливим.
Єдиним доказом права власності на житлові та нежитлові приміщення в будинку є державна реєстрація (абз.2 п.1 ст.2) федерального закону від 21.07.97г. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Це особливо важливо при судових розглядах.
Житлове приміщення стає об'єктом житлових прав з моменту державної реєстрації як об'єкта нерухомого майна, а не з моменту приватизації, купівлі-продажу, заповідального відмови, довічного утримання тощо Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише в суді.
Відносно житлових приміщень в товаристві власників житла підлягають державній реєстрації в органах юстиції (установа юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території м Москви) право власності на житлове та нежитлове приміщення, право господарського відання, право оперативного управління, іпотека (застава нерухомості), сервітути (право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомого майна). Треба мати на увазі, що для власника нерухомого майна в товаристві, щодо якої встановлено сервітут, останній виступає як обтяження.
Відносно житлових і нежитлових приміщень державної реєстрації підлягають операції: купівлі-продажу (угода вважається укладеною з моменту державної реєстрації), оренда нерухомого майна, в тому числі житлових приміщень, рішення органу державної влади про вилучення житлового приміщення (п.3 ст. 32 ЖК РФ).
Пункт 2 ст. 143 ЖК України наділяє кожного власника, який придбав право власності на житлове приміщення, правом стати членом товариства власників житла, створеного в багатоквартирному будинку. Статут товариства або рішення загальних зборів членів товариства не можуть змінити це становище і ввести будь-які обмеження на вступ до товариства нового власника житлового приміщення.
Поряд з власниками житлових приміщень право власності або користування мають інші громадяни, які проживають разом з власником. Члени сім'ї можуть мати житлове приміщення як у спільній частковій або спільній власності (право власності подружжя), так і роздільної власності, тобто право власності на житло може належати одному або декільком членам сім'ї в рівних або нерівних частках. При приватизації житла (до 01.01.07р. - термін закінчення безкоштовної приватизації житла), які проживають в ньому члени сім'ї мають право відмовитися від приватизації, але продовжувати проживати в приватизованій квартирі разом з власниками.
Між іншими членами сім'ї і власником може бути укладений договір про порядок користування житловим приміщенням: договір найму, договір безоплатного користування або шлюбний контракт.
Про це доводиться так докладно говорити в зв'язку з тим, що членами товариства стають тільки ті члени сім'ї, які підписали установчий протокол № 1 (реєстраційний лист загальних зборів). Тому, участь не власників приміщень у загальних зборах ТСЖ суперечить самому поняттю «товариство власників житла». Саме тому, Житловий кодекс України вимагає обов'язкового нотаріального завірення довіреності для представника власника та його присутності на загальних зборах або оформлення довіреності відповідно п.4 і 5 ст. 185 ГК РФ.
Це особливо важливо, коли в товаристві виникає будь-який конфлікт, і, коли протиборчі сторони починають рахувати кожну частку власників, щоб прийняти те чи інше рішення. Ось тоді в судах загальної юрістдікціі або Арбітражному суді м Москви починають з'ясовувати, а хто дійсно є членом товариства, заяву конкретно якого власника затверджено рішенням загальних зборів і чи може член сім'ї, який має частку у власності на квартиру претендувати стати членом правління або тим більше головою товариства не будучи юридично визнаним за установчим документом або з поданою заявою членом ТСЖ.
Дуже важливий момент, що членство в товаристві власників житла виникає не з моменту проведення загальних зборів власників - членів ТСЖ, а з моменту державної реєстрації юридичної особи в податковій інспекції № 46 м Москви. Тому, після звітно-виборних зборів ТСЖ протокол загальних зборів в т.ч. про вибори нового правління повинен бути представлений в податкову інспекцію і в правовстановлюючі документи товариства повинні бути внесені відповідні зміни.
Порядок виходу члена товариства також повинен бути передбачений статутом ТСЖ. Житловий кодекс України не містить положень про можливість виключення члена товариства з ТСЖ. Разом з тим практика роботи діючих товариств показує, що в статуті товариства може бути закріплено право членів товариства виключити з товариства за встановлені в статуті дії (або діяльність) в передбаченому в статуті порядку.
Член товариства, який систематично не виконує або неналежним чином виконує свої обов'язки, або перешкоджає своїми діями досягненню цілей товариства, може бути виключений з членів товариства, притягнутий до адміністративної чи цивільно-правової відповідальності, в порядку встановленим законодавством.
Причиною виключення з товариства можуть бути заява члена товариства про свій добровільний вихід з товариства, систематична несплата обов'язкових внесків і платежів, нанесення шкоди загальному майну будинку, ведення діяльності, яка шкодить товариству, ігнорування затверджених загальними зборами правил проживання в ТСЖ, використання житлових і нежитлових приміщень житлового дома не за призначенням і т.п.
Порядок виходу члена товариства з ТСЖ грунтується на його заяві про вихід з товариства або заяви (ий) членів ТСЖ, правління, голови правління товариства, керуючого або керуючої компанії, рішень судових органів. Заява про вихід з ТСЖ, а також обставини виключення розглядаються на засіданні правління товариства і рекомендуються для затвердження загальними зборами членів товариства, яке приймає рішення більшістю голосів членів товариства.
Відмова власників приміщень у багатоквартирному будинку від вступу в члени товариства або виключення і вихід з ТСЖ не звільняє їх від тягаря несення витрат з утримання та ремонту належних їм приміщень в спільному майні власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також оплати комунальних та інших послуг.
Дані власники приміщень в багатоквартирному будинку зобов'язані укласти з товариством власників житла договір про утримання та ремонту спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку і несення витрат на його утримання, експлуатації та ремонту.
З моменту припинення права власності власника приміщень в багатоквартирному будинку на майно у зв'язку зі смертю громадянина, ліквідацією юридичної особи, відчуженням даного майна або з інших підстав членство в товаристві припиняється.
Член товариства має право, з урахуванням вимог законодавства та статуту, використовувати спільне майно відповідно до його призначення на умовах спільного володіння, користування і розпорядження в межах, встановлених житловим законодавством РФ.
Власники приміщень багатоквартирного будинку - члени товариства зобов'язані виконувати законні вимоги товариства.
Голова ради Асоціації ТСЖ «Центр» Л.Н.Матеров