При бажанні придбати землю у власність покупцям юристи радять проявляти пильність і обережність. Процес досить не простий і угода з юридичної точки зору має багато нюансів. Допущені помилки можуть обернутися не тільки втратою, але і всіх вкладених коштів.
Земля вважається нерухомим майном, вимагає проходження в реєстрації в держструктурах. Для отримання свідоцтва про перехід права на власність потрібно пройти ряд процедур. Реєстрація ділянки окремо або спільно з будинком має деякі відмінності.
Проблеми виникають при оформленні частки або отриманні кадастрового плану. Як не помилитися при купівлі землі, які основні нюанси потрібно врахувати при оформленні, коли проведення операції неможливо і як зареєструвати ділянку у власність на себе правильно розглянемо докладніше у вигляді покрокової інструкції в даній статті.
земельний кодекс
Нормативи купівлі-продажу прописані в кодексі в ст. 450-490. Угода, проведена в невідповідність з зазначеними нормативами, буде вважатися недійсною, тягне за собою не тільки втрату права на придбання землі, а й можливо грошові вкладення покупця. Проведення реєстрації - поетапне, дотримання всіх правових норм вкрай необхідно.
Етапи проведення купівлі-продажу
Особливості складання договору купівлі-продажу
Проблеми у сторін виникають при неврахуванні деяких нюансів особливостей даної угоди. Найбільше ризикує покупець втратою грошових коштів.
Перед покупкою потрібно зібрати повну інформацію про об'єкт:
- чи є реєстраційні документи на будинок при купівлі ділянки спільно з ним;
- належить земля одному власнику або в Росреестра зареєстровано кілька;
- чи є продавець законним власником і вдома і ділянки. можливо на те чи інше він не має прав;
- на якій підставі продавець користується землею.
Ділянки, видані безстроково або в довічне користування, не зважають на власні. Крім того важливо перевірити наявність у власника дозволу на забудову. У деяких випадках, наприклад, поблизу водної зони, що охороняються зон заповідників, парків держ. значення воно незаконно.
Можливі обмеження продавця щодо використання ділянки або порушення (невідповідності) тому, що позначено в регламенті. Характеристики об'єкта, придбані сотки повинні відповідати зазначеним в кадастровому плані або проходження поблизу підземних комунікацій, коли подальше будівництво на ділянці може стати просто недоступним.
При дачі продавцем завідомо неправдивих відомостей покупець має право вимагати через суд розірвання угоди і відшкодування збитків. Процедура при купівлі ділянки може неабияк затягтися, що зовсім не в інтересах покупця.
Договір вважатиметься недійсним, якщо:
- можливості у продавця зворотного повернення ділянки при бажанні;
- обмеження прав у покупця по використанню при неврахованих будь-яких умовах;
- можливої подачі претензії третіми особами.
Можливо укривання від нього інформації про якість грунту, заборону на будівництво, або близькому розташуванні води, що проходять під землею комунікацій. Часто вартість завищена, не відповідає дійсній. Всього цього можна уникнути, якщо до угоди підійти максимально відповідально. При появі спірних моментів спочатку краще проконсультуватися з юристом.
При складанні договору варто звернутися увагу на опис об'єкта. Інформація повинні бути гранично докладної і точної. Угода має юридичну силу і без завірення у нотаріуса, але має бути укладений у письмовій формі і правильно. Помилки допущені можуть обернутися проти покупця, неминучі втрата грошей, також перехід прав власності на землю на нового власника.
Зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки - скачати в форматі word.
Пакет документів
Продаж свого земельного наділу за всіма правилами закону вимагає збору ряду документів:
Якщо споруди на ділянці відсутні, то також потрібно документально підтвердити даний факт. Це загальноприйнятий список документації. За запитом представників держ. структур можливо будуть потрібні інші додаткові папери.
Які обмеження існують з угодами з землею?
Ні покупець, ні продавець при укладенні угоди не можуть змінити:
- цільове призначення землі;
- умови використання в разі наявності обтяжень (обмежень) наприклад, розташування ділянки в охоронній зоні або проходження поблизу лінії електропередач;
- предмет договору;
- розмір держмита (позначений державою, прописаний в Податковому кодексі, вартість може варіювати з урахуванням часток на ділянці).
Основні моменти реєстрації
Угода з купівлі-продажу цілком прозора, але продавці для отримання більшого прибутку часто йдуть на різного роду хитрощі, які намагаються, наприклад, продати ділянку з будовою дорожче (будинком) без наявного дозвільного документа на зведення об'єкта.
Землі різні тим, що на одних можна вибудовувати будинку, інші ж придатні виключно для землекористування, вирощування плодово-ягідних культур. Покупцям потрібно бути обережними.
Перш ніж складати договір, уважно вивчати його. Він повинен відображати в собі докладно опис прилеглої території до ділянки. Можливо поблизу знаходяться заповідники або місця поховань, коли землі належать державі просто не підлягають викупу або продажу.
Варто звернути увагу на склад, характеристики грунту можливо. Може бути, це заболочені неродючі місця, де вирощування насаджень абсолютно безглуздо.
Важливо уважно вивчити всю документацію, зокрема кадастровий паспорт, в якому всі дані повинні відповідати дійсності, чітко збігатися з тими, які були зафіксовані під час проведення межування на ділянці експертом.
Після самостійної перевірки всіх даних для реєстрації ділянки потрібно в реєстраційну палату подати документи, сплативши попередньо держмито. Ділянка буде занесений до держреєстру, при переоформленні прав власності на нового власника в архіві проставлена нова вчена запис.
На прийняття рішення-дозволу на продаж відводиться 10 днів. У разі схвалення нового власника буде виданий кадастровий паспорт з внесеними змінами. Якщо угоду вирішено сторонами розірвати, то потрібно звернутися знову до реєстраторів. В принципі це можливо на етапі невнесення змін нових записів в ріс. реєстр.
Якщо ж права передані новому власники, але відкрилися нові неприємні факти, то розірвати договір можна тільки в суді. При прийнятті позитивного вердикту на користь покупця запис в реєстрі анулюється, майно повертається старому власнику, який в свою чергу повинен повернути грошову суму, вкладену покупцем в процесі оформлення.
Нюанси проведення кадастрового обліку
Купити або продати земельну ділянку - відповідальна справа. Часто покупцям доводиться стикатися з деякими нюансами або обмеженнями.
Ще на стадії оформлення договору потрібно довідатися про цільове призначення землі. Зрозуміло, що при проходженні поруч дороги або лінії електропередач новий власник не зможе їх забрати. До того ж за законом земля не підлягає продажу, якщо продавець не посуетіться пройти раніше процедуру реєстрації в службі кадастру, і ділянка не був поставлений на облік, просто ніде не числиться.
Нюанси виникають, якщо земля знаходиться в частковій власності, т. Е. Господар не один, а відразу декілька. Покупцеві належить лише частка, а не весь ділянку в цілому. Значить, має право власності тільки на частину землі. При поділі ділянки на частки межування проводиться кожної окремо, так само як і свідоцтво про право на власність видається на кожну окремо взяту частку.
Ще один нюанс. Власність вважається частковою тільки в разі чіткого розмежування її на частини, кожна з яких зареєстрована, має свій номер кадастру і перебуває на обліку. При відсутності такого розмежування часткою власність вважається спільної, і продаж своєї частки можлива тільки за згодою всіх інших власників, яких потрібно повідомити про продаж, пославши повідомлення в письмовій формі.
Якщо цього зроблено не буде, то подібна угода купівлі-продажу по суду може бути визнана недійсною, до того ж і інші власники вже не зможуть запропонувати продавцеві поділ своєї частки між усіма учасниками.
Продаж його неможлива без письмової згоди повнолітніх членів сім'ї. Угода може не відбутися в разі відмови від продажу одного з них, навіть якщо він - не власник ділянки.
Земля не підлягає продажу, якщо не перебуває на єдиному держ. обліку. Потрібно розмежування на частки, постановка на кадастровий облік кожної частки окремо. Продаж ділянки (частки) можлива тільки в разі реєстрації права власності на них, наявності на руках кадастрового паспорта.
Якщо під час розподілу його на частки продавцеві дісталася лише одна частина, то в разі продажу він повинен отримати письмову нотаріально засвідчену згоду на продаж від інших власників. Варто розуміти, що частка - це самостійний наділ. При наявності виданого свідоцтва про право власності на частку на руки в разі продажу дозвіл інших власників вже не потрібно.
Перед тим, як укладати договір про продаж потрібно скласти акт прийому-передачі землі. Реєстрація прав проводиться в ФУГРЦ, куди і потрібно звернутися обом сторонам-учасникам угоди, написати заяву, надати вищеописані документи.
Особливості купівлі-продажу будинку із земельною ділянкою
На дачі або в заміському будинку нерухомих об'єктів два - будинок і ділянку, оформлення прав власності на які проводиться окремо. Ось тут і виникають часто непорозуміння. Власник не може продати будинок при виділенні, наприклад, землі раніше в безстрокове користування або отриманні ділянки в спадок, також не пройшов процедуру реєстрації.
При таких умовах покупцеві просто не перейдуть права або самостійно за свій рахунок доведеться пройти ряд процедур:
Все це покупцеві доведеться зробити за свій рахунок, хоча землі, передані у спадок, підлягають безкоштовної приватизації, причому це вигідно покупцеві. Немає сенсу викуповувати землю за завищеними цінами, досить її приватизувати. Закон дає на це право.
Виходить протиріччя в кодексі. Згідно ст.552 передача землі у власність, яка перебуває під будовою, можлива. Однак, з іншого боку будинок не може бути проданий без землі, на якій побудований.
Що можна зробити? Оформити договір купівлі-продажу відразу додому і землю або провести кадастрові роботи на ділянці, розділивши його на частки. Хоча знову ж таки межування при наявності будинку важко і обмежена.
Поради та рекомендації
- Коли виникають найменші підозри в чесності продавців, краще відмовитися від покупки або довірити перевірку документів фахівцям. Вони швидше дізнаються, якщо на землю є обмеження або обтяження, якщо ще є претенденти на роль господарів, наприклад, коли ділянку дістається в спадок і когось залишили за бортом.
- Коли продавець чесний, але документів явно не вистачає і потрібен час для їх підготовки, варто укласти договір про наміри. Це попередню угоду, яка гарантує обом сторонам здійснення купівлі-продажу за фактом готовності паперів.
- Незважаючи на природне прагнення зробити все самостійно, щоб здешевити процес, варто залучити професіоналів. При нинішній вартості землі суми угоди такі, що простіше віддати частину нотаріуса або ріелтору, ніж накосячіть при оформленні та втратити все.
- Звичайна практика передачі грошей, це використання банківської комірки. Банк стає гарантом, що кошти будуть передані без зволікань. Умови обумовлюються сторонами.
- До особливостей угоди можна віднести те, що підписанням договору справа не закінчується. Зазвичай гроші передаються продавцю не після підписання документа, а після перереєстрації на покупця.