Коли виникає питання про підписання такого паперу, як попередній договір купівлі-продажу будинку, люди побоюються, чи не прихований чи в цьому якийсь підступ.
Що являє собою цей документ, і які нюанси є в цій процедурі?
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа. Це швидко і безкоштовно!
Що ж таке попередній договір купівлі-продажу житлового будинку?
Такий документ складають покупець і продавець приватного будинку, якщо угода не може відбутися відразу ж. Зазвичай попередній договір купівлі-продажу будинку доводиться підписувати, коли покупця все влаштовує - планування, розташування, стан конструктивних елементів, навіть вартість.
Але є об'єктивні причини відкласти оформлення угоди:
- потрібна сума в повному розмірі у покупця поки що відсутня, але через місяць ситуація повинна вирішитися;
- продавець недооформіл спадщину;
- продавець чекає набрання рішенням суду законної сили, та ін.
Підписавши попередній договір, обидві сторони майбутньої угоди виграють: майбутній власник маєтку може припинити пошук, будучи впевненим у придбанні саме цього житла, за тим самим обумовленою вартістю, прийнятною для нього. Продавець може спокійно закінчувати з паперами, точно знаючи, коли і за яку суму цей будинок він продасть.
Щодо законності такої процедури можна запевнити тих, хто сумнівається громадян: законом в особі п.1 ст. 429 ГК РФ підписання попереднього договору купівлі-продажу передбачено. Важливо розуміти, що цей контракт про майбутню операцію - не просто папір, а серйозний документ, з витікаючими з факту його наявності певних зобов'язань обох сторін одна перед одною.
Для того, щоб такий договір мав юридичну вагу, він повинен за формою повністю відповідати всім вимогам п.2 ст. 429 ГК РФ. Не варто намагатися в одному документі обговорити всі сторони, що стосуються прив'язки об'єкта нерухомості до свого бажання заволодіти ним: форма попереднього договору купівлі-продажу не містить інформації про передачу завдатку.
Вручення завдатку, зобов'язання по його поверненню правильно оформляти окремим документом, званим договором завдатку.
Це означає, що попередній контракт, з включеним в нього пунктом про передачу завдатку, при розгляді в суді невірно складений договір не зможе допомогти власнику будинку залишити завдаток у себе, гроші доведеться повернути.
Попередній договір купівлі-продажу будинку тільки закріплює на папері наміри сторін здійснити в майбутньому, нехай недалекому, передачу прав власності на житловий будинок.
Основні моменти попереднього договору
Як скласти попередній договір купівлі продажу будинку? Цей документ повинен обов'язково містити такі відомості:
- найменування населеного пункту, дату;
- ПІБ повністю обох представників сторін;
- в пункті «Предмет договору» потрібно вказати характеристики будинку і землі;
- ціна, алгоритм розрахунків;
- обов'язки сторін, прив'язані до дат виконання;
- наявність претензій один до одного;
- підписи сторін.
Відсутність правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомості не дає права власнику брати участь в процесі передпродажної компанії, що супроводжується оформленням превентивного контракту.
До превентивному контрактом обов'язково повинні бути включені такі документи:
- копії техпаспорта на будинок і кадастрового паспорта на ділянку землі, завірені нотаріально;
- акт приймання-передачі житлового об'єкта (разом з земельним наділом);
- договір про завдаток.
Така серйозна папір складається в 3-х примірниках: по одній кожної зі сторін, а третій повинен буде передаватися в Федеральну реєстраційну службу разом з основним договором. Якщо договір про завдаток не складе окремо, то сума, передана в як завдаток, буде врахована як авансовий платіж.
Превентивний контракт не вимагає реєстрації, не обов'язково і участь нотаріуса, хоча і бажано.
Нюанси, які треба врахувати
Кожен пункт попередньої паперу потрібно уважно прочитати і вникнути в суть, і якщо щось не влаштовує, то слід настояти на виключення цього пункту.
Якщо все, що говориться і пишеться в цій угоді, відповідає дійсності, обидві сторони представлені нормальними, порядними людьми, то нічого страшного немає в тому, щоб поставити свій підпис під таким документом. Але є і нюанси, які говорять про наявність ризиків.
Обов'язково потрібно перевірити давність виготовлення технічного паспорта на об'єкт нерухомості.
Якщо покупець фахівець в будівництві або в питаннях торгівлі нерухомістю, то він зможе зорієнтуватися після ознайомлення з плануванням будинку в натурі, наскільки точно техпаспорт відповідає фактичному розташуванню приміщень.
Справа в тому, що може згодом виявитися проблема: техпаспорт додавався давній, а проведена перепланування не оформлена.
Немає і повної впевненості, що заздалегідь підписана папір не стосується житлового будинку з наявністю обтяжень (це стає явним при оформленні основного варіанту документа з купівлі-продажу, за запитом нотаріуса).
Важливо уточнити цей нюанс (відсутність накладеного арешту, здачі в заставу та ін.) Покупцеві до того, як поставити свій підпис на попередньому варіанті.
Не варто йти назустріч і відкладати операцію, краще повернути завдаток і розв'язати відносини з не цілком надійним партнером.
Особливо важливо розуміти, що поселяти в свій будинок потенційного власника з сім'єю ні в якому разі не слід, це може виявитися хитрим ходом недобросовісних покупців. Акт про передачу житлового будинку із земельною ділянкою не означає, що повинен піти факт заселення в цей будинок.
Такий папір, як акт, підтверджує лише, що майбутній власник переконався у відповідності планування кімнат техпаспорту, а також в тому, що в будинку ніхто не проживає, оглянув двір, земельний наділ, побачив надвірні споруди.
Хоча фактично такий попередній договір купівлі-продажу житлового будинку із земельною ділянкою, по суті, всього лише документ про наміри, не варто самостійно братися за його складання, краще підстрахуватися і звернутися до нотаріуса з хорошою репутацією.