Нерухомість в США на даний момент вважається досить вигідною інвестицією. Під час іпотечної кризи вона сильно втратила в ціні, в деяких випадках до 80%. Але в 10-х роках став з'являтися стійке зростання. В даний час він триває, і фахівці вважають, що нерухомість буде рости в ціні і в подальшому. Тому зараз її купувати досить вигідно.
При цьому спектр цін на об'єкти нерухомості дуже широкий в залежності від їх виду і розташування, тому можна інвестувати навіть не дуже велику за нашими мірками суму. В Америці закони свято шанують приватну власність, і, набуваючи тут нерухомість, можна бути впевненим, що будь-які ризики виключені.
види нерухомості
Нерухомість в Америці буває декількох видів:
- квартири, або апартаменти;
- будинок для однієї сім'ї;
- таунхаус;
- мобільні будинки, будинки-фургони.
Квартира - окреме приміщення, яке знаходиться в житловому будинку, або кондомініумі. Кондомініум - земельну ділянку із зареєстрованими межами з будинком і іншими будівлями для потреб мешканців, які перебувають на ньому. У США розмір квартири вважається по спальнях, тобто квартира з однією спальнею для нас буде вважатися двокімнатної, а наші однокімнатні вони приймають за студії.
У деяких штатах, наприклад, у Вашингтоні, кімната вважається спальнею, тільки якщо в ній є вбудована шафа.
Таким чином, квартира може бути трикімнатної в нашому розумінні, але, позиціонуватися як квартира з однією спальнею. Квартира в кондомініумі знаходиться в приватній власності, а загальнобудинкові майно - у спільній частковій власності всіх власників. Середній розмір квартири в США - 100 квадратних метрів.
Приклад кондомініуму в США
Будинок для однієї сім'ї - окрема будівля зі своєю земельною ділянкою. Американські будинки, як правило, каркасні. У США рідко будують цегляні будинки на важкому фундаменті. Це і дорого, і небезпечно: якщо пройде, наприклад, ураган, шанс загинути у жителів такого будинку набагато вище. Дім із дерев'яною структурою, мають свої мінуси: низька звукоізоляція, висока теплопровідність. Площа будинку та ділянки може бути різна, це залежить від добробуту господарів. В середньому це 150 квадратних метрів.
Зазвичай США дотримується правило: по кімнаті на кожного члена сім'ї плюс загальна вітальня. Часто в домі два або навіть три санвузли - для членів сім'ї і гостьовий. На задньому дворі зазвичай влаштовують басейн або джакузі, барбекю і так далі. Маючи у власності окремий будинок, власник покладає на себе також і всі турботи про нього - вивезення сміття, прибирання снігу і так далі.
Таунхаус - це будинок на кілька сімей, зазвичай на три-чотири. Відрізняється від квартири наявністю окремого входу, індивідуального опалення, власної ділянки землі, вбудованим гаражем або власним паркувальним місцем.
Таунхауси в США
Мобільні будинки та будинки-фургони - це не зовсім нерухомість, але все ж в них можна жити. Мобільний будинок в будь-який момент можна занурити і перевезти в інше місце, тому він будується з максимально легких матеріалів і без фундаменту. Ну а в фургоні можна жити і подорожувати.
У США маса спеціальних стоянок, куди ви можете приїхати, підключити в своєму фургоні воду, каналізацію, електрику, і жити, скільки вам заманеться.
Ринок нерухомості
Інвестиції на етапі забудови допоможуть вам помітно скоротити витрати на придбання нерухомості.
Цілі придбання і ціни
Цілі придбання нерухомості можуть бути різними. Це постійне або тимчасове проживання, інвестиції, бізнес. Відповідно потрібно правильно вибрати штат, в якому буде знаходитися об'єкт нерухомості.
Якщо житло купується для постійного проживання, і його власник планує в подальшому отримувати посвідку на проживання в США, працювати в цій країні, то слід вибирати регіони з високою діловою активністю. Це Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго. Нерухомість в цих містах найдорожча. Можна розглядати різні штати з точки зору статистики: який в них економічне зростання, високий чи відсоток безробіття. В останні роки бурхливо розвиваються Північна Дакота, Вайомінг, Небраска, Айова, Міннесота. Вартість нерухомості в цих регіонах відносно невелика.
Традиційно на вартість житла впливає населення. У районах з компактним проживанням іноземців або чорношкірих ціна за квадратний метр буде нижче. Вважається, що там нижче якість життя: вищий рівень злочинності, немає престижних шкіл і так далі.
Деякі при покупці нерухомості якраз звертають увагу на наявність російськомовної громади. Крім широко відомого району Нью-Йорка Брайтон-Біч, такі громади існують ще в Філадельфії і Чикаго.
Ціна на нерухомість буде відрізнятися в залежності від віддаленості від центру мегаполісу. Чим далі від міста знаходиться будинок, тим він дешевше. Деякі американці їдуть до роботи кілька десятків миль. Але це компенсується проживанням в просторому будинку і близькістю з природою.
Оскільки ціна на нерухомість в США зараз зростає, і найближчим часом ця тенденція збережеться, багато хто розглядає придбання нерухомості як інвестицію. До того ж за час володіння житлом можна істотно поліпшити об'єкт - наприклад, відремонтувати будинок, що, природно, підвищить його вартість.
Власну нерухомість можна також здавати і отримувати з цього прибуток. Знову ж таки - чим дорожче нерухомість, ніж в більш престижному і зручному місці вона знаходиться, тим швидше знайдуться орендарі, і вище буде вартість оренди.
У США популярна практика, коли приватна особа або фірма набуває у власність цілий кондомініум - багатоквартирний будинок. Згодом квартири в ньому здаються різними мешканцям, і виходить досить солідний дохід. Подібна практика існувала у нас до революції, це називалося прибутковим будинком. Але власник такої нерухомості, несе витрати: потрібно утримувати керуючого, консьєржа, платити робітникам, які ремонтують і обслуговують комунікації. Найчастіше в таких будинках мешканцям не дозволяється навіть самостійно змінювати перегорілі лампочки - для цього є спеціальні люди.
Вибір об'єктів нерухомості в США дуже широкий, і підібрати собі щось до смаку зможуть багато. При цьому ціни можуть бути цілком порівнянні, наприклад, з московськими.
Якщо ви хочете купити нерухомість, щоб інвестувати кошти, то потрібно пам'ятати, що при купівлі комерційної нерухомості можна отримати посвідку на проживання в США. При покупці звичайного житла такої можливості немає. Але сума інвестиції повинна бути мінімум 500 000 доларів (а краще мільйон), і вкладати потрібно в нерухомість в сільських і малорозвинених районах.
придбання нерухомості
Продаж нерухомості США відбувається наступним чином.
Операція з придбання нерухомості в США обов'язково супроводжується ріелтором. Ріелтори в Америці довго вчаться і здають спеціальний іспит, тому в їх професіоналізмі можна бути впевненими. Причому свій агент буде і у покупця, і у продавця. Він повинен в обов'язковому порядку враховувати інтереси обох сторін, а не тільки тієї, яка його найняла.
Ріелтор відповідає за чистоту угоди, у нього навіть є страховий поліс, який покриває наслідки можливих помилок. Як правило, ліцензія ріелтора дозволяє йому працювати в межах свого штату. Він може зв'язати клієнта зі своїм партнером в іншому окрузі, якщо це буде потрібно.
Купівля нерухомості в Америці займає близько двох місяців. Спочатку вам необхідно вибрати ріелтора, з яким ви хочете працювати. Він надішле вам спеціальну форму заявки на пошук житла. Чим докладніше ви її заповніть, тим легше фахівця буде підбирати для вас пропозицію. Вам будуть регулярно надсилатися різні варіанти об'єктів нерухомості. Ваше завдання - вибрати з них декілька найбільш підходящих.
Протягом тижня ви оглянете всі об'єкти нерухомості і виберете той, який підходить. Після цього ріелтор починає готувати пропозицію по ціні. Як правило, торг можливий.
Першим документ підписує покупець, після цього він відправляється до продавця. Якщо всіх все влаштовує, вноситься завдаток - як правило, 5% від вартості нерухомості. Після цього починається оформлення договору купівлі-продажу. У США їх кілька видів, можна вибрати той, який підійде саме вам. У цьому контракті можна прописати безліч умов. Наприклад, на відміну від нас, зовсім не обов'язково оформляти нерухомість на обох подружжя. Майно можна поділити в нерівних частках, або записати на одну людину. Загальна кількість власників одного об'єкта нерухомості також не обмежена.
Коли всі пункти договору купівлі-продажу схвалені продавцем і покупцем, він підписується, і вноситься частина оплати. Причому для цього необов'язково навіть відкривати рахунок в американському банку - можна оплатити, наприклад, з Росії. Тепер всі документи надходять в титульну компанію. Це спеціалізоване агентство, яке займається супровід угод з нерухомістю. Вона ж і передає документи на реєстрацію, і видає свідоцтво про володіння нерухомістю.
В цілому потрібно бути готовим, що додаткові витрати при покупці нерухомості становлять в США від 2 до 5 %%. Сюди входить:
- оплата податку;
- послуги титульної компанії;
- заповнення договору купівлі-продажу;
- страхування титулу;
- запис перекладу володіння.
Всупереч поширеній думці, страхувати житло від нещасних випадків необов'язково (якщо, звичайно, нерухомість купується повністю за рахунок власних коштів). Її наявність захищає від різного роду неприємних сюрпризів.
Податок на нерухомість сплачується відразу за весь рік при покупці житла, в подальшому пропорційно повертається покупцеві.
Титульна компанія перевіряє «чистоту угоди» - перевіряє минулих власників квартири, будинку, земельної ділянки. Зазвичай її послуги коштують 350-900 доларів. Заповнення документів зазвичай обходиться в суму до 500 доларів - залежно від складності договору.
Страхування титулу коштує від 1 до 4 %% вартості житла. Воно потрібне на той випадок, якщо в історії об'єкта нерухомості з'являться якісь нові нюанси і угода не відбудеться або буде визнана незаконною. В такому випадку застрахованій особі повертаються витрачені гроші, і для цього не потрібно звертатися в суд.
Ну а переклад володіння з одного власника на іншого залежить від тарифів, встановлених в кожному конкретному штаті, як правило, це 100-200 доларів.
Обов'язки власника нерухомості
Зрозуміло, володіння нерухомістю в США накладає певні обов'язки. Ніяких додаткових прав для отримання посвідки на проживання воно не дає. Господарю будинку в США дозволяється перебувати в країні 30 днів в році, проте кожного разу доведеться оформляти візу для в'їзду, в якій можуть і відмовити.
У вартість утримання житла входить і оплата комунальних послуг. Це електрику, вода, опалення, вивезення сміття, облаштування прибудинкових територій. Ця сума також змінюється від штату до штату. Витрати на електрику та опалення в чому залежать від клімату - від того, як часто доводиться підігрівати будинок або включати кондиціонер.
Якщо власник вирішить продати свою нерухомість в США, то, крім витрат за оформлення угоди він заплатить ще два види податку: місцевий і федеральний. Перший залежить від розташування об'єкта нерухомості і встановлюється владою штату: десь береться фіксована сума з кожної тисячі вартості угоди, десь - загальний відсоток. Федеральний податок становить 10% від вартості проданої нерухомості.
Втім, від цього податку можуть звільнятися об'єкти вартістю менш 300 тисяч доларів, якщо новий господар зобов'язується постійно проживати в штаті як мінімум протягом двох років.
При отриманні нерухомості в спадок доведеться заплатити податок. Його ставка залежить від ступеня споріднення: чим вона ближче, тим менше буде податок. Амплітуда ставок залежить ще і від штату. Найнижча ставка - 1%, сама висока - цілих 55%. Податок нараховується тільки на суму понад 1 мільйон доларів. Нерухомість вартістю нижче податком на спадок не обкладається.
Нерухомість в США - це дуже велика і заплутана тема. Але при бажанні в ній цілком можна розібратися і з вигодою вкласти свої гроші. Купівля нерухомості в США - досить надійний спосіб зберегти і примножити свої кошти, причому при обліку всіх нюансом це може навіть обійтися порівняно недорого.