Вітаю! Якщо квартира приватизована, можливі наступні варіанти передачі квартири від бабусі до онука: купівля-продаж, дарування або заповіт.
Якщо буде обраний варіант продажу квартири, то бабуся і онук повинні укласти договір купівлі-продажу. У договорі купівлі-продажу житлової квартири обов'язково повинні бути прописані істотні умови договору:
2. Ціна переданого житлового помещенія4.
3. Перелік осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням після його придбання (якщо такі є) 5.
При відсутності всіх перерахованих умов договір купівлі-продажу житлового приміщення вважається неукладеним.
Як бачите, ціна квартири є істотною умовою договору купівлі-продажу. Тому необхідно пам'ятати про наступне. Якщо квартира перебувала у власності бабусі 3 роки і більше, то їй не доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб, так як їй буде надано майнове податкове вирахування в сумі, отриманої при продажу квартіри6.
Зовсім інша ситуація, якщо бабуся володіла цією квартирою менше трьох років. Тоді буде мати принципове значення її вартість, зазначена в договорі. Вся справа в тому, що в цьому випадку майнове відрахування становить лише 1 000 000 руб. Тому, якщо в договорі буде вказана б # 243; більша вартість квартири, то з суми перевищення доведеться платити ПДФО.
Онук скористатися майновим вирахуванням на придбання житла, швидше за все, не зможе, так як майнове відрахування не застосовується, якщо угода купівлі-продажу квартири, кімнати або частки (часток) у них відбувається між фізичними особами, які є взаємозалежними відповідно до статті 20 НК РФ7 .
За договором дарування дарувальник має право безоплатно передати обдаровуваному річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільнити дарувальника від майнового обов'язку перед собою або перед третьою ліцом10. Дарувати і отримувати подарунки можуть будь-які особи.
Договір дарування житлового приміщення, яким є квартира, також укладається у письмовій формі, не вимагає нотаріального посвідчення і підлягає державній регістраціі11.
Перехід права власності на квартиру від бабусі до онука теж доведеться зарегістріровать12. Як і при укладанні договору купівлі-продажу, онук або бабуся зобов'язані будуть сплатити державне мито за державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Дарувальник-бабуся відповідно до Сімейного кодексу України є близьким родичем обдаровуваного. Отже, онукові не грозить сплата ПДФО.
Тому, з огляду на податкові наслідки договорів купівлі-продажу та дарування, квартиру краще подарувати, так як купівля-продаж буде угодою між взаємозалежними особами і внук не зможе скористатися податковим вирахуванням. Крім того, якщо квартира у бабусі була у власності менше трьох років, то, продавши її, вона повинна буде сплатити ПДФО з вартості, що перевищує 1 000 000 руб.
Ще одним варіантом оформлення квартири на внука є заповіт.
Заповідач має право на свій розсуд заповідати майно будь-яким особам, будь-яким чином визначити частки спадкоємців у спадщині, позбавити спадщини одного, кількох або всіх спадкоємців за законом, не вказуючи причин такого лішенія14.
Заповіт складається в письмовій формі в присутності нотаріуса, який і засвідчує його. За нотаріальне посвідчення сплачується держмито в розмірі 100 руб.15
Розпоряджаючись майном на випадок своєї смерті, заповідач (в даному випадку бабуся) визначає подальшу долю свого майна на день відкриття спадщини, яким відповідно до статті 1114 ЦК України визнається день смерті громадянина. Однак перехід права власності на квартиру онук зможе оформити тільки після зазначеного вище події.
Врахуйте, що законодавство України визначає коло осіб, які мають право на обов'язкову частку у спадщині, навіть якщо заповіт складено на користь тільки однієї особи. У число обов'язкових спадкоємців входять:
- неповнолітні і непрацездатні діти спадкодавця (включаючи усиновлених);
- непрацездатні дружина і батьки спадкодавця;
- неповнолітні і непрацездатні утриманці. При цьому включення утриманців до складу обов'язкових спадкоємців можливо за умови, що вони були непрацездатними на момент відкриття спадщини і перебували на утриманні не менше одного року. Крім того, для утриманців, які не належать ні до однієї з названих в законі черг спадкоємців, необхідно виконання такого умови, як спільне проживання зі спадкодавцем не менше одного року до його смерті16.
Розмір обов'язкової частки становить не менше 1/2 частки, яку спадкоємець отримав би по закону, якби не було складено заповіту.
Що стосується ПДФО, то, як і в разі дарування, онук - спадкоємець за заповітом є близьким родичем бабусі і тому звільняється від сплати податку.
Отже, найбільш вигідним варіантом для онука є дарування. А найбільш безпечним для бабусі - заповіт.