Плата за сервітут на земельну ділянку як розрахувати, пропорційна оцінка, звіт про неї,

Що таке встановлення пропорційна плати за сервітути?

Сервітут дозволяє третім особам використовувати ваш земельну ділянку в своїх інтересах. Якщо було встановлено сервітут - ви в будь-якому випадку несете деякі збитки, так як більше не можете користуватися своєю ділянкою в повній мірі. Крім вас ресурси вашої ділянки використовують і ті особи, з якими у вас укладено сервітут.

В такому випадку встановлюється пропорційна плата за сервітут на земельну ділянку. Цей термін означає, що ви встановлюєте вартість сервітуту на земельну ділянку в такому розмірі, в якому вона покриє завдані вам і землі збитки.

ДОВІДКА. В даному контексті слово «збитки» рівнозначно слову «незручності». Збитки варто розуміти не буквально, так як це не фактичні фінансові збитки - згорілий ліс, зламане майно і т.д.

Одноразова і періодична виплата

Плата за сервітут на земельну ділянку як розрахувати, пропорційна оцінка, звіт про неї,

Розрізняють два види оплати - одноразову і періодичну.

Одноразова оплата за сервітут на земельну ділянку, як випливає з назви, виплачується тільки один раз.

Залежно від умов договору, вона може виробляти на початку користування землею, в момент розірвання договору або в довільний момент до закінчення терміну дії сервітуту.

Розрахунок сервітуту на земельну ділянку проводиться один раз в якийсь період, який також прописується в договорі. Це може відбуватися раз на місяць, раз на тиждень або навіть щодня.

Відмінності в оцінці сервітуту - приватного і публічного

Оскільки приватний сервітут укладається між конкретними власниками, то процес оцінки сервітуту земельної ділянки простіше. Причому плату за сервітути має право вимагати тільки сам власник надаються в користування земель.

А ось з публічним все складніше. Зокрема, оцінка сервітуту на земельну ділянку - більш складний процес, так як відповідно до ЗК РФ плата може бути призначена тільки в тому випадку, якщо при користуванні землями виникають значні незручності для власника.

Таким чином, підсумкова оцінка ділянки з сервітутом може бути нульовою або навіть негативною - якщо в процесі використання земель власник не поніс ніяких збитків і не терпів незручностей.

На які законодавчі акти спирається дана процедура?

Сам факт можливості установлення сервітуту передбачений в статті 274 ГК РФ. У цій же статті, а також в статті 23 ЗК РФ зазначено, що власник нерухомості має право встановлювати відповідну плату за сервітут.

Сам сервітут може як мати термін дії, так і бути безстроковим - дана можливість закріплена 4 пунктом 23 статті ЗК РФ.

Приклад того, як розрахувати плату за сервітут земельної ділянки

Розрахунок оплати за сервітут на земельну ділянку - складний процес, що включає в себе багато факторів. Цими факторами є:

частка земельної ділянки, на яку накладено сервітут.
Ступінь обмеження користування - наскільки використання ділянки заважає його власнику.
Інтенсивність використання - як часто використовують ділянку, наскільки часто виникають незручності для його господаря.
Ступінь впливу сервітуту на проведення маніпуляцій та операцій з ділянкою - чим вона вища, тим більше сервітут заважає проводити деякі дії з ділянкою.

Звіт про оцінку сумірною плати за сервітут земельної ділянки складається з урахуванням показників усіх цих факторів.

Більш докладно про це буде розказано нижче. Кожна з цих характеристик розділяється на 5 значень, для цього вводиться поняття: дискретний діапазон.

Дискретний діапазон зміни значення факторів. При врахуванні впливу кожного з факторів використовують шкалу з 5 значень. Залежно від впливу фактора на землю, його значення може бути від 0 до 100%. Крок значень дорівнює 25% - тобто всього можуть бути отримані 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Тепер давайте розглянемо, які значення величин можуть бути отримані для кожного з факторів.

Частка земельної ділянки

Частка ЗУ визначає, яку частину від загальної площі ділянки займає той його розділ, на який припадає сервітут. Тоді, застосовуючи процентну шкалу, ми отримуємо:

0%. Виділена під сервітут площа ділянки незначна, занадто мала. Наприклад, таке значення означає .що ділянка використовується для проходу людей, коли, наприклад, використовується тільки одна вузька стежка;

25%. Нижче середнього, менше половини від загальної площі буде зайнято іншими особами для своїх цілей. Найчастіше таке значення виходить при виділенні певного об'єкта на ділянці - наприклад, водойми, з якого буде проводитися забір води;

50%. Половина ділянки, або близько того;

75%. Велика, але не вся площа ділянки. Має на увазі проведення серйозних повномасштабних робіт на всій площі, наприклад, будівництво будівель, ліній комунікацій і т.д .;

100%. Весь або майже весь ділянка використовується для заданих цілей.

Ступінь обмеження користування

Чим вище ступінь обмеження, тим більше незручностей несе господар ділянки під час дії сервітуту.

Поділяючи ступінь обмеження за шкалою, ми отримуємо такий результат:

0%. Господар ділянки не терпить ніяких обмежень, або вони мінімальні. Сюди відносяться рідкісні проходи людей по території ділянки - через їх малого масштабу і рідкості власник землі може навіть і не помічати, що його територія була використана;
25%. Незначні обмеження. Вчасно використання ділянки іншими людьми, його власник терпить незначні незручності, що не приносять відчутного дискомфорту. Сюди підходить, наприклад, періодичний забір води з водойм;
50%. Середні незручності, після встановлення сервітуту власник не може використовувати об'єкт таким же чином, як до встановлення. Але при цьому може використовувати будь-яким іншим чином. Наприклад, після установки устаткування на водойму власник більш не має можливості там купатися, але може виробляти забір води та рибалити;
75%. Значні обмеження, при яких господар терпить значні незручності. Сюди можна віднести значну забудову на всій території сервітутного об'єкта, після чого його використання вкрай утруднено зважаючи на складну прохідності;
100%. Практично повна або повна неможливість використовувати ділянку так, як він використовувався до укладення сервітуту. Наприклад, вся площа об'єкта була обнесена парканом, що унеможливило його відвідування.

інтенсивність використання

Чим вище інтенсивність, тим частіше використовується сервітутний об'єкт. По більшій мірі, інтенсивність залежить від характеру робіт, які будуть проводитися на ділянці.

Під інтенсивністю необхідно розуміти не сам факт використання землі, а факт виникнення на ній певних незручностей і обмежень.

При поділі за шкалою результат буде таким:

0%. Рідкісне і дуже рідкісне використання ділянки. Сюди знову підійде прохід людей і проїзд техніки, якщо вони відбуваються епізодично;

25%. Нижче середнього, обмеження виникають досить рідко і нерегулярно;

50%. Середній ступінь інтенсивності, незручності відбуваються нечасто, але регулярно. Наприклад, першу половину дня на об'єкті йде будівництво, яка до вечора припиняє свою роботу;

75%. Значення вище середнього, досить часте і регулярне виникнення незручностей для власника;

100%. Практично постійне використання об'єкта, майже повністю відсутні моменти, коли для господаря немає ніяких незручностей. Сюди підійде випадок, коли на ділянці працює цілодобова будівництво.

Ступінь впливу сервітуту на розпорядження обтяженим земельною ділянкою

Якщо ви вирішите, скажімо, продати ділянку, то наявність на ньому встановленого сервітуту може бути важливим критерієм для покупців. Залежно від ситуації, вони можуть і відмовитися від покупки.

Тому, виділяють такі випадки:

0%. Наявність сервітуту ніяк її вплине на проведення маніпуляцій з ділянкою. Як і в попередніх факторах, сюди можна віднести право проходу по ділянці. Така умова не стане сприйнято іншими учасниками ринку як недолік;
25%. Низьке значення, потенційні покупці ділянки можуть прийняти його як незначний недолік і, швидше за все, не відмовляться від угоди;
50%. Середнього ступеня обмеження при проведенні операцій. Сюди можна визначити помірну забудову території - не всі можуть погодитися придбати видозмінений ділянку;
75%. Висока вплив на можливість проведення операцій;
100%. Стан ділянки може служити дуже сильним перешкодою при його продажу або відчуження. Зазвичай такий показник характерний для земель, на яких проводиться масштабне будівництво - практично всі потенційні покупці вирішать, що можливі проблеми з цим їм ні до чого і підуть до іншого продавця.

Отже, знаючи розподіл кожного фактора в процентному співвідношенні, можна точно зробити встановлення плати за сервітут земельної ділянки.

Як визначити процентну вартість сервітуту?

ДОВІДКА. Відсоткова вартість - відсоток від вартості ділянки. Таким чином, сервітут може коштувати стільки ж, скільки коштує сама земля.

Для того, щоб визначити процентну вартість сервітуту, потрібно скласти всі фактори (у відсотках) і розділити на кількість факторів - на 4. Зразкові звіти оцінки сервітуту земельної ділянки у відсотках виглядають приблизно так:

Приклад 1. По дорозі, що проходить через об'єкт, періодично проїжджає техніка. Тоді частка ЗУ буде дорівнює 0% (дуже мала частина), незручності рівні 0% (власник не використовує дорогу для своїх потреб), інтенсивність дорівнює 50% (техніка їздить щодня кілька разів), а вплив сервітуту буде також дорівнює 0%. Тоді загальна вартість вважається як (0 + 0 + 50 + 0) / 4 = 12,5%. Іншими словами, сервітут буде коштувати як 12,5% обтяженого об'єкта

Приклад 2. На половині ділянки зведені невеликі споруди, причому вони використовуються щодо інтенсивно і створюють середні обмеження для власника. Тоді значення всіх 4 факторів дорівнюватиме 50%, а загальна вартість сервітуту дорівнює (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% від вартості об'єкта.

Приклад 3. Водойма, що займає чверть від ділянки обнесений парканом і використовується цілодобово, тоді значення зайнятої площі ЗУ дорівнюватиме 25%, інтенсивність і ступінь обмежень рівні 100%, а вплив сервітуту на проведення угод - 75%. Тоді ми отримуємо (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, тобто вартість сервітуту дорівнює 75% від вартості об'єкта.

ДОВІДКА. Отримана вартість може бути виплачена як одноразово, так і шляхом постійних платежів. Плата за встановлення сервітуту, в такому випадку, дорівнює значенню одноразової виплати.

Розрахунок частки вартості при встановленні ануїтетних платежів

Якщо були встановлені аннуїтетниє платежі, то сума одноразової виплати співвідноситься з значенням періодичних виплат, вироблених за 49 років.

Цей термін виходить з того, що якщо взяти термін виплати в 49 років, то сума ануїтетних платежів буде наближеною величиною одноразової виплати.

На яких підставах відбувається перерахунок розміру плати за сервітут?

Перерахунок відбувається в тому випадку, якщо змінилися значення чинників, що впливають на вартість сервітуту.

Наприклад, інтенсивність використання об'єкта збільшилася, або з'явилися деякі інші обставини, через які власник став відчувати незручності в більшому розмірі.

Іншою причиною може бути те, що при первинному призначенні плати деякі чинники були невірно оцінені.

висновок

Використовуючи вищенаведені приклади, ви з легкістю зможете розрахувати плату за угодою про встановлення сервітуту.

Якщо ж у вас з'являться будь-які розбіжності з іншою стороною угоди, ви завжди можете звернутися до суду, який розгляне ваш випадок і вкаже, на чиєму боці істина.