Задуматися про перекредитування позичальникові варто, якщо ставка по діючому кредиту на два - три відсотки вища за ту, що зараз пропонує банк. Ставки рефінансування сьогодні на ринку починаються від 10,5-10,75 відсотка річних. Ті, хто брали кредит на самому початку кризи під 15 відсотків, після перекредитування зможуть щомісячно економити на платежах понад три тисячі рублів. Займатися рефінансуванням краще в перші роки обслуговування іпотеки, коли щомісячний платіж складається в основному з відсотків за користування кредитом.
При цьому в банках існують обмеження по термінах, після яких вони готові рефінансувати позичальника. Перш ніж переманювати до себе позичальника, кредитної організації потрібно зрозуміти, що клієнт іншого банку - позичальник дисциплінований і акуратно вносить платежі по кредиту. Так, для рефінансування в банку «Абсолют» з моменту отримання першого кредиту повинен пройти мінімум рік, банк «ВТБ 24» готовий перекредітовивать клієнтів інших банків вже через півроку з моменту видачі першої іпотеки. Якщо до цього моменту виплачена половина кредиту, думати про рефінансування вже пізно: перекредитувавшись, ви нічого не виграєте, тільки понесете витрати на оформлення нового кредиту.
Більшість банків не візьмуться рефінансувати кредит, якщо для погашення іпотеки спочатку використовувалися кошти материнського капіталу. Справа в тому, що в такому випадку сім'я дає зобов'язання після повного погашення іпотеки наділити дітей часткою у власності. Переходячи в інший банк, вона повинна це зобов'язання виконати, але далеко не всі кредитні організації готові піти на виділення часток в заставній квартирі дітям. В основному на таку умову погоджуються банки, що працюють за стандартами АІЖК. І без того невелике коло рефінансує кредити банків для сімей з маткапіталом скорочується в рази.
Які витрати на рефінансування іпотеки?
Займаючись рефінансуванням, клієнт, по суті, отримує новий кредит, тому його чекають ті ж витрати, що і при зверненні за першої іпотекою. Це витрати на оцінку (дві - три тисячі рублів, в залежності від банку), на страхування життя і здоров'я (0,2-1 відсоток від суми кредиту), крім того, в ряді банків отримати технічну документацію, і якщо технічного плану немає, його доведеться замовити в БТІ. Також знадобиться заплатити за виписку з ЕГРН (400 рублів, деякі банки замовляють її самі) і сплатити держмито в Росреестра за реєстрацію договору (одна тисяча рублів). Крім того, щоб зняти обтяження швидше, ряд банків бере комісію в п'ять тисяч рублів. В середньому загальні витрати на рефінансування іпотеки становлять 10-15 тисяч рублів.
Як скоротити пов'язані з перекредітованієм витрати, здатні порадити іпотечні консультанти. «Позичальнику потрібно грамотно підійти до вибору страхової компанії, - розповідає іпотечний консультант агентства нерухомості« КІАН »Тетяна Шолохова, - у кожного банку акредитовано кілька страховиків, що застосовуються ними коефіцієнти при розрахунку, наприклад, страхування життя різні. Вибравши компанію з мінімальним страховим тарифом, можна знизити витрати на страховку наполовину ».
Крім того, іпотечні брокери підкажуть, в який банк варто подавати документи в ситуації конкретного позичальника. Справа в тому, що вимоги до позичальника в банку, куди клієнт звертається за перекредітованієм, можуть відрізнятися від тих, що пред'являє його нинішній кредитор. Інший банк підходить до оцінки доходів позичальників, виходячи зі своєї власної політики.
З чого почати рефінансування кредиту?
Перше, що потрібно зробити позичальникові, - це зібрати документи для отримання іпотеки. Їх перелік різниться в залежності від банку. У стандартний пакет документів для рефінансування входять правовстановлюючі документи на квартиру (договір купівлі-продажу, дарування, міни, передачі квартири у власність, свідоцтво про право на спадщину, довідка ЖБК), виписка з будинкової книги, експлікація (документ, який містить опис квартири, в якому наводиться кількість кімнат і їх площа), довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах за квартиру і звіт про оцінку об'єкта, виконаний незалежним оцінювачем.
Крім того, для рефінансування будуть потрібні документи, видані банком-кредитором: кредитний договір, довідка від банку про кредитну історію, довідка про відсутність прострочень і залишку заборгованості за першим кредитом.
Для перекредитування позичальникові необхідно буде отримати згоду банку - нинішнього кредитора на рефінансування, але навіть якщо банк відмовиться його видати, рефінансувати кредит можливо і без нього. Однак в такому випадку на період, поки новий банк ще не наклав на квартиру обтяження, ставка по кредиту для позичальника буде вище на один - два відсотки. Вона автоматично знижується, як тільки новий банк оформляє заставну на об'єкт.
Коли банк може відмовити в рефінансуванні?
Зібравши весь пакет документів, позичальник подає в банк стандартну заявку на отримання іпотеки. Важлива умова: рефінансувати кредит можливо, тільки якщо його сума не перевищує 85 відсотків від вартості об'єкта нерухомості (в окремих банках - 80 відсотків), і тут можуть виникнути складності.
«Якщо квартира куплена два роки тому, коли ціни на ринку були вище, за два мільйони рублів, а сьогодні її вартість становить 1,6 мільйона рублів, і в кредит позичальник брав 1,6 мільйона, банк погодиться видати кредит тільки на 80 відсотків від її ринкової вартості на сьогоднішній день. Тоді позичальникові доведеться або відмовитися від рефінансування, або додатково внести суму, щоб кредит становив 80 відсотків від ціни об'єкта », - пояснює іпотечний консультант АН« КІАН »Анастасія Богданова.
При цьому програми рефінансування дозволяють взяти в кредит велику суму, ніж первинний кредит. Якщо борг позичальника перед банком - первинним кредитором становить 70 відсотків від вартості квартири, йому дозволять отримати понад те десять відсотків вартості, які він може використовувати вже на свій розсуд. Наприклад витратити на ремонт квартири.
Чи зможе позичальник отримати податкове вирахування після перекредитування?
Згідно із законом, покупець раз в житті має право повернути собі у вигляді податкового вирахування частину суми, витраченої на покупку квартири, і частина відсотків за цільовим кредитом, отриманим на придбання житла.
«При рефінансуванні іпотечного кредиту право на податкове вирахування позичальник не втрачає, тому що новий кредит видається для погашення першої іпотеки, - розповідає податковий консультант, директор компанії« Аутсорсинг »Ольга Ботова. - Дуже важливо при цьому вказати цільове призначення - рефінансування (перекредитування) іпотеки. Крім того, надання обох цих кредитів має бути пов'язано з придбанням одного і того ж об'єкта нерухомості. Для підтвердження виконання цих умов до податкової інспекції потрібно надати копію початкового кредитного договору і копію нового кредитного договору про перекредитування з другим банком. Це потрібно для того, щоб податкова могла відстежити зміни ».
А ось в тому випадку якщо позичальник при рефінансуванні об'єднує в один кредит з іпотечним кілька споживчих кредитів, весь податкове вирахування він може не отримати. «Тут важливо звернути увагу на призначення кредиту в новому кредитному договорі, - пояснює Ольга Ботова. - Податковий відрахування надається тільки на ту частину відсотків, які будуть нараховані на суму іпотечного кредиту. Тому в призначенні нового кредиту повинні бути виділені суми та призначення попередніх кредитів, включених до договору рефінансування ».