Наскільки виграє господар квартири від її перекладу в нежитловий фонд?
Фахівці з нерухомості відзначають, що кількість квартир в центральній частині Москви, які виводять з житлового фонду, стало помітно менше. Але вони пояснюють цю тенденцію тим фактом, що квартир, непроданих під комерційні об'єкти, залишилося дуже мало. Тому почастішали випадки виведення з житлового фонду та продажу приміщень другого поверху. Особливо це стосується квартир, які знаходяться над уже діючими магазинами. Як приклад експерт наводить магазин «Рандеву» на Тверському бульварі, розташований на двох рівнях, причому верхній поверх - це колишня квартира, перекладена в нежитловий фонд.
Так що процес переведення квартир ще не завершений і навряд чи завершиться в найближчому майбутньому, так як власники житла зацікавлені в отриманні вигоди від їх продажу або оренди.
Які квартири дозволяється виводити з житлового фонду, а які ні?
Щоб вивести квартиру з житлового фонду, треба знати деякі нюанси, які описані в 22-й статті Житлового Кодексу РФ. Переведення квартири в нежитловий фонд можливий в разі, якщо:
- приміщення має окремий вхід або є можливість обладнати його, т. е. відмовитися від користування спільним під'їздом;
- квартира є окремим приміщенням, а не частиною іншої квартири;
- квартира не є місцем прописки і постійного проживання громадян;
- приміщення повинно знаходитись на першому або іншому поверсі, під яким немає інших житлових квартир;
- на квартиру не накладено арешт, сервітут, вона не знаходиться в заставі і т. д.
Останній пункт означає, що квартиру, яка взята в іпотеку, неможливо перевести в нежитловий фонд, щоб отримати від цього прибуток, так як вона знаходиться в заставі у банку.
Документи, необхідні для того, щоб перевести квартиру в нежитловий фонд
Список документів, які потрібно зібрати для перекладу квартири, наводиться в 22-й статті Житлового Кодексу РФ. Цей перелік свідчить, що власник житла повинен надати:
- заяву з проханням переведення житла в нежитловий фонд;
- оригінали або нотаріально завірені копії документів, що свідчать про право власності на дану квартиру;
- технічний паспорт квартири;
- поверховий план будівлі, де розташовано житлове приміщення;
- проект перепланування, якщо є така потреба для експлуатації приміщення в якості нежитлового, розроблений і оформлений належним чином.
Чи можливе переведення неприватизованого приміщення в нежитловий фонд?
Чи може власник приватизованої кімнати в гуртожитку перевести її в нежитловий фонд?
Якщо кімнати гуртожитку були приватизовані, це означає, що вони стали повноцінною власністю тих, хто в них проживає. При цьому гуртожиток втрачає свій статус і виводиться зі спеціалізованого житлового фонду. Власники кімнат отримують всі права, які мають власники приватизованих квартир, відповідно до Житлового Кодексу РФ. Вимоги, які пред'являються до квартир, виведеним з житлового фонду, поширюються і на приватизовані кімнати. Щоб перевести кімнату в нежитловий фонд, необхідно, щоб вона перебувала на першому поверсі. Якщо планується використовувати її як комерційний об'єкт, треба влаштувати окремий вхід з вулиці. На це потрібна згода сусідів, якщо земельна ділянка під будинком є спільною власністю мешканців, так як прибудова входу зменшує його площа. У тому випадку, якщо земля під будинком не оформлена у власність громадян, то згода сусідів необов'язково.
Чи потребує пристрій міні-готелі переведення квартири в нежитловий фонд?
Заняття готельним бізнесом передбачає переведення житлових приміщень в нежитловий фонд. Але це формальна сторона питання. На ділі ж у тих випадках, коли міні-готель розташований не в окремій будівлі, а в одній або декількох квартирах, буває досить укласти договір комерційного найму і платити податок відповідно до суми, зазначеної в ньому. В якості орендодавця буде фігурувати індивідуальний підприємець.
Чи треба виводити квартиру з житлового фонду, якщо вона використовується не за призначенням?
Якщо квартира використовується для комерційних цілей, а не в якості житла, то необхідно перевести її в нежитловий фонд. Інакше власнику нерухомості загрожує штраф в розмірі 1500 рублів, відповідно до статті 7.21 КоАП. Сума ця невелика, але в разі, якщо житло піддалося перепланування, штраф сягне суми від 9 до до 100 тис. Рублів.
Скільки коштує оформлення перекладу квартири в нежитловий фонд?
Заява та документи, необхідні для виведення квартири, приймаються безкоштовно. Власнику нежитлового приміщення потрібно лише заплатити державне мито за реєстрацію права власності. Фізичні особи сплачують 500 рублів, мито для юридичних осіб становить 7500 рублів. Якщо знадобиться технічний висновок про стан приміщення, то вартість його складання буде залежати від площі квартири.
Компанії, що займаються перекладом квартир в нежитловий фонд, оцінюють свої послуги в десятки і навіть сотні тисяч рублів. Середня вартість операції «під ключ» становить близько 350 тис. Рублів. Експерти оцінюють середній тариф перекладу нерухомості в нежитловий фонд в $ 250-350 за 1 кв. м.
Офіційна вартість процедури не дуже велика, але її «підводна частина» значно більше. Якщо вважати по максимуму, вона може скласти суму $ 30-50 тис. Тому буде вигідна тільки власникам квартир в найпрестижніших місцях - в центрі міста або на великих магістралях.
Власнику квартири слід знати і той неприємний нюанс, що різницю у вартості квартири до її перекладу і після, якщо така утворюється, треба повернути державі. Розмір сплати визначає комісія, яка займається перекладом власності в розряд нежитловий. Вона складає звіт про оцінку, в якому і вказується потрібна сума, яка також потребує затвердження Міської комісії з приватизації і управління житловим фондом м Москви.
Тепер зрозуміло, що переведення квартири в нежитловий фонд має не тільки очевидні вигоди у вигляді семикратної прибутку, а й неприємні мінуси. Щоб очікуваний прибуток стала реальністю, повинно пройти декілька років, тому власнику приміщення потрібно запастися терпінням.
Що вибрати - продаж квартири під офіс або переведення її в нежитловий фонд?
У світлі всього вищесказаного, вигода від продажу квартири в якості житлової площі понад відчутна. Таким чином ви уникнете турбот про переведення квартири. Вони ляжуть на плечі нового власника, і йому доведеться чекати, поки його витрати окупляться. В цей час ви вже будете розпоряджатися сумою, отриманою від продажу.