Термін "юридична чистота нерухомості" використовується зараз досить часто, хоча з'явився порівняно недавно, спочатку - в професійному середовищі, серед ріелторів. Найчастіше, звертаючись в агентство нерухомості і вимагаючи перевірки юридичної чистоти (а іноді і вимагаючи доказів її від продавця), люди самі недостатньо добре розуміють, що означає це поняття.
В ідеальному випадку юридична чистота конкретного об'єкта означає, що купується або придбана нерухомість не може бути витребувана у майбутнього власника будь-якими особами за жодними законних підставах. Але ідеалу навіть тут знайти неможливо. Визначити ж ступінь юридичної чистоти можливо при повної, всебічної перевірки документації, що відноситься до цієї нерухомості.
Що потрібно перевіряти
Для того щоб перевірити юридичну чистоту, необхідно звернути увагу на ряд моментів.
Обставини, що впливають на підготовку та проходження угоди
Що перевірити дуже важко
Крім розглянутих вище пунктів, які перевірити складно (особливо непрофесійному учаснику ринку), але порівняно реально, є деякі моменти, перевірка яких скрутна, а частіше неможлива (більшою мірою досить екзотичні, не часто зустрічаються випадки). Розглянемо і їх.
- Повноваження нотаріуса на момент посвідчення документів.
Нотаріус з якої-небудь причини може бути позбавлений повноважень на вчинення певних дій (реальний випадок, коли такий нотаріус засвідчив документи, мав місце в одному з регіоновУкаіни). Довіреності, видані уповноваженою нотаріусом, будуть недійсними. - Наявність зареєстрованого шлюбу у продавця на момент придбання нерухомості. Якщо квартиру енну кількість років тому придбали в шлюбі, а продають зараз, після давнього розлучення, продавець може свідомо чи несвідомо приховати цю інформацію. Особливо за умови отримання нового паспорта, в якому відмітка про шлюб стояти вже не буде. Обдурений колишній чоловік може зажадати свою частку, і відповідно ризик судових розглядів до певного моменту зберігається.
- Продаж по старому паспорту (нібито загубленої) при наявному новому. Продавець, знову ж несвідомо, але частіше свідомо, може отримати новий паспорт (в разі втрати або крадіжки), а продавати квартиру за старим (знайденому за спинкою ліжка вже після отримання нового паспорта). Так як дійсним є новий документ, то угода відчуження може бути в судовому порядку розірвана і у покупця знову виникнуть проблеми.
- Практично неможливо виявити наявність позашлюбних дітей. які можуть претендувати на обов'язкову частку у спадщині, або осіб, які можуть мати право на обов'язкову частку у спадщині (ст. 1149 Цивільного кодексу РФ). При покупці квартири з такими (свідоцтво про право на спадщину) правовстановлюючими документами скривдженому спадкоємцю часто вдається відсудити свою частку у спадщині. А, відповідно, все буде повернуто назад - і продавцеві (або продавцям) будуть видані нові правовстановлюючі документи, з новим розподілом по частках.
Таким чином, юридична чистота житлової нерухомості - дуже тонка справа, і стовідсоткову гарантію тут отримати дуже важко. Але знизити ризик настання негативних для покупця наслідків все-таки можливо, ретельно і всебічно перевіривши всі документи по нерухомості.
Невеликий уривок з великого матеріалу (читайте повністю за посиланням): Про ризики покупки нерухомості за дорученням. - Довіреність в будь-який момент може бути відкликана довірителем. В такому випадку у покупця може виникнути проблема, коли він передав передоплату за квартиру або взагалі всю суму за квартиру, що купується довіреній особі, а воно вже не мало право приймати гроші і підписувати договір купівлі-продажу. Угода не проходить реєстрацію, або навіть проходить її, а потім з'ясовується, що.
З подачі легкої руки президента про закон «про ріелторів» заговорили в професійному і Навколопрофесійні співтоваристві. Але найдивніше, що своє бачення роботи ріелторів ніяк не показують ті, кому з ними безпосередньо взаємодіяти - клієнти, покупці і продавці квартир, а також орендарі і орендодавці. Складається враження, що на цій важливій темі вирішили заробити різні ділки і лобісти, які хочуть не захисту прав споживача, а збільшення прибутку страховим.
СРО може і добре, буде менше дивних особистостей, які готові "продати вашу квартиру". З Іншого боку в часи інтернету і технологій, професія агента може піти на другий-третій план. Типу просто помічник зайнятій людині, якому простіше заплатити комусь, ніж бігати показувати, і в складних випадках, коли у простої людини голова піде обертом від всяких необхідних альтернотів з іпотеками.
Агенти по здачі квартир вже давно саме "показивальщікі". Вже давно можна було б здавати-знімати квартири без всяких посередників. Що, в принципі і роблять многії. Заважає нормальному ринку ті самі агенти, які перебивають квартири і виставляють їх від себе. Нормальна ситуація, коли клієнт укладає договір на здачу, віддає агенту ключ від квартири і приходить тільки знайомитися з наймачем.
Нещодавно проводили чергове супровід угоди з нерухомістю, в ході якої витрати на перевірку юрчістоти угоди виросли в рази. В даному випадку все пояснюється просто - власників троє, значить і перевіряти потрібно майже в три рази більше. Довідки з ПНД і НД (психоневрологічного і наркологічного диспансерів, відповідно) - на кожного. Розширену виписку з будинкової книги - на квартиру. Розширену виписку з ЕГРП - теж. Це один варіант. Але іноді бувають перевірки, в яких.
При перевірці юридичної чистоти нерухомості трапляються і такі ситуації. Перевіряли недавно земельну ділянку в Підмосков'ї. Отримали все, що можна, включаючи розширену та звичайну виписку з ЕГРП. Вивчаємо розширену - суд на суді, заборони якісь. Дивимося звичайну - там теж відмітка про заперечення щодо зареєстрованого права. Природно, повідомляємо продавцям, попутно продовжуючи вивчати отримані виписки. Звіряємо кадастрові номери в розширеній виписці з ЕГРП - зовсім не збігаються.
Друзі, я постійно думаю, як зробити наші послуги з супроводу угод з нерухомістю привабливішими. Що б такого корисного додати до нашої пропозиції, що задовольнить наших клієнтів. Так і з'явилися думки про довічної гарантії на наші послуги. Ми Новомосковськ форуми і соцмережі, самі задаємо питання людям і дуже часто чуємо про те, що ріелтори нічого не гарантують. Так це так. Але ми ж не ріелтори, тому можемо собі дозволити нести відповідальність за свої послуги. Загальні.
Я нерідко консультую клієнтів з питань безпеки угод з нерухомістю. В тій чи іншій мірі на консультаціях зачіпаються і питання ліквідності нерухомості, що купується. І дуже часто люди допускають помилки в самому почали цього шляху. Які? Спробую якось систематизувати ці помилки. 1. "Шкутильгає" фінансове планування інвестицій в нерухомість. Так, на самому початковому етапі люди погано рахують можливі витрати і не порівнюють їх з потенційним доходом. Що це означає? Людина.
Цього разу нам попалася для перевірки квартира, яку можна назвати як мінімум "нехорошою". Ми перевіряємо юридичну чистоту нерухомості не тільки для фізосіб, а й для приватних маклерів і невеликих компаній. Сьогоднішня історія перевірки - як раз цей випадок. Отже, параметри перевіряється квартири вражають - більше 150 кв.м. в непоганому районі Москви. Починаємо копатися в тих документах, що вже є. - документам трохи більше року, але ціна в договорі варто ринкова - ніяких там "мільйон ст.
Видають не тільки малозабезпеченим, а акт обстеження для того, щоб переконатися, що у Вас немає, наприклад, ноутбука і ви в ньому потребу. Ми отримали. Просто не завжди вони виходять саме в квартиру, можуть і так повірити.
Якщо ви ні в чому не потребуєте, то нафіг вам ЦСО? Забудьте і не дзвоніть.
Якщо, все ж, щось вам не зайве, то акт обстеження житлових умов - штука обов'язкова. Там напишуть, що в хаті чисто, їжа в холодильнику є, відносини в родині хороші. Такий акт може, до речі, і в нагоді, хіба мало що.
Анкета про потрібність теж штука хороша. Пишіть що необхідний, наприклад, телевізор і путівки за кордон дітям. Швидше за все, з часом, дадуть і телевізор, і путівки. Чим частіше ви в соцслужби заходите, тим більше маєте з цього. Якщо треба.
У нас в ЦПСіД, наприклад, хороша група денного перебування і екскурсії по містах Підмосков'я непогані. У ЦГЗ гуртки пристойні, психологічні групи є. І пральну машинку нам дали мовчки. І замовлення теж. Путівку давали, але загранпапорта у дітки не було. А в український поїхав якось.
Продуктові набори та одяг дають за різними списками. Найпростіший - незаможні. Там регулярно, два рази на рік, плюс школярам. Є ще для потрапили в скрутну ситуацію, це за заявою, може бути попросять якісь документи докласти. Є від уряду Москви, це як раз набори до Дня матері.
У хороших ЦСО це невелика спільнота, вельми приємне. Всякі міські конкурси, заходи. Ми із задоволенням з дітьми ходили один час. У поганих ЦСО це віртуальні списки, на які ви отримуєте різні матеріальні блага іноді. Гірше від цих списків ще нікому не було.
Нещодавно нам дзвонив покупець московської квартири. Знайшов свою квартиру мрії, всі довідки сам замовив, все сам перевірив. Але чомусь захотілося поспілкуватися з юридичної перевірки ще і з нами. Уточнюю схему покупки. "А ми це не обговорювали .." Як ви будете вирішувати питання з прописаними в квартирі людьми? "Я не буду купувати квартиру з прописаними .." Ви це обговорювали з продавцями? "Навіщо, це ж і так всім зрозуміло! Хто ж буде купувати квартиру з прописаними?" Розумію, що випадок.
Купівля квартир через виплату ренти - особлива сфера ринку нерухомості. Як ви знаєте, я спеціалізуюся на безпеку угод з нерухомістю і мені часто надходить від знайомих інформація про той чи інший непростому випадку. Ось так недавно я познайомився і з ще одним варіантом квартири з дуже складною історією і дуже незрозумілими перспективами. Дівчина, яка звернулася до мене за порадою, абсолютно випадково дізналася про смерть свого батька (вони давно не проживали разом через розлучення батьків).
регпалати юридичну чистоту точно не перевіряє. Тільки те, що їй принесли на реєстрацію.
По-моєму, ріелторам за це якраз і платять, щоб все перевіряли. А ви хочете, щоб вам безкоштовно зробили :)
Мариванна в паспортному столі напише все що завгодно, і нічого їй за це не буде. Так як виписка виходить незаконно. І жоден ріелтор своїми грошима не підпишеться під юридичною чистотою будь-якої квартири.
Якби мова йшла тільки про отримання виписки в паспортному столі, напевно, люди, охочі купити квартиру, не зверталися б до ріелторам і юристам. По кожній квартирі перелік доків різний. І не кожна паспортистка і не кожній людині видасть хоч якусь інформацію про квартиру, до якої він не має ніякого відношення.
Якщо квартира чиста юридично. У мене наприклад один банк вимагав друк на зшивці кадастрового паспорта за умови що там за формою зшивання немає і сторінки степлером скріплюються.
Якщо тільки у власності менше 3-х років.
вся справа в неграмотності. НІЯКИХ документів продавцеві збирати не треба. Люди не хочуть розбиратися просто. Ми вже не одну квартиру купили по іпотеці на вторинному ринку, так для продавця бачу тільки плюс зайва гарантія, тому що Банк не обманиват. НІЯКИХ мінусів для продавців НІ. Якщо квартира чиста юридично. Ось якщо є скелети. то так - сенсу зв'язуватися немає.
Ріелтор потрібен не тільки для перевірки юридичної чистоти квартири, але і для вибору правильного об'єкта інвестування своїх Ну да, переконаєтеся що я- це я, у мене є паспорт, який вказаний в свідоцтві, у мене є свідоцтво саме на цю квартиру.
Вибачте за цікавість, але схоже всім відповідальним цікаво, що саме ви продаєте і за скільки? А то непорядно, ми вам відповіли, а ви нам немає.
Шановні ріелтори, всем большое-велике спасибі за Ваші відповіді. Ви розкрили мені очі на багато питань, в деякому роді допомогли визначиться з вибором покупця і позицією! Удачі Вам з Вашій нелегкій справі! Успіху і побільше спокійних, які розуміють клієнтів без тарганів :)
перевірка чистоти квартири. Підкажіть, будь ласка, а як перевіряється юр. чистота квартири. А штампа про шлюб у паспорті, з якихось причин не виявилося (таке буває, особливо якщо цим перейматися).
А що, ріелтор дорого бере за перевірку? Мені ось теж треба б перевірити квартиру.
Подивіться пошуком. Я недавно давав посилання на статтю про перевірку юрчістоти.
У більшості агентів звичайно ж є виходи
І навіть це не гарантія перевірки юридичної чистоти квартири, оскільки ВСЕ перевірити неможливо. А в разі, якщо чоловік приходить до нотаріуса з чистим паспортом і робить заяву про те, що в шлюбі він не перебуває, провини нотаріуса і в помині бути не може.
Здаю 1-кімнатну квартиру, м.Алтуфьево 10 хв тр., Дмитрівське шосе д 155,3 / 9, общ.32,5 кому 19, кух 6,8, с / у совм.Состояніе середнє.
19.000 тис на дл.срок. тел.8-916-164-36-03 Ольга.
складне буде справа, дуже. але я знаю випадки, коли частина відвойовувати навіть з урахуванням того, що куплено на батьків.
але це роки судів
1. Для поїздки в Білорусію - точно не треба (ми самі з Москви, зараз живемо в Мінську, періодично їздимо додому). Документи на дитину не питали взагалі жодного разу за 2 роки :) У будь-якому випадку, свідоцтва про народження досить.
2. Штамп про громадянство нам відмовилися робити без прописки :( хоча вони абсолютно не пов'язані! Ми хотіли дрібному оформити закордонний паспорт (а для цього потрібен штамп), але поки не прописувати (саме тому, щоб не платити лишнии гроші, все одно ми поки в квартирі не живемо). довелося прописати.
3. Довіреність на вивіз потрібна на літак, на поїзді я спокійно одна їздила з дитиною, нічого не питали.
Пркатіческі ніякої. Це людина яка допомагає вам оформити сдеку, зібрати документи, перевірити що то на своєму рівні (у одного знову ж більше можливостей у іншого менше). Є таке "титульна" страхування, але це додаткова витрата грошей і немаленька.
Ризик буде присутній завжди.
Юридична. Обговорення юридичних питань, консультації фахівців на теми спадщини, нерухомості, оформлення Я, мій чоловік і наша дитина проживаємо в приватиз. кооперативній квартирі. У ній прописані я і моя дочка. Чоловік прописаний в іншому районі Москви.
Вимагати має право але ви не зобов'язані нічого нікому давати і маєте повне право вийти з ЖБК, інша справа що зробити це буде ооох як важко. Попросіть у неї підставу за яким (і відповідно до якої статті, розпорядженням, рядку статуту) вона вимагає у Вас всі ці довідки.
Ось вже точно якщо хто знає спосіб позбутися від настирливих председетелей то радьте терміново, дістали хоч квартиру продавай, по-моєму він у нас глибоко впевнений що будинок це його особисте майно а не наше і крім нервування від них ніякого тлумачу