Комерційна іпотека, або іпотека під нежитлову нерухомість, досить нове для російських банків явище. Такий вид іпотеки передбачає кредитування юридичних осіб або індивідуальних підприємців, а не фізичних осіб. В якості застави виступає комерційна нерухомість, наприклад, офіс, склад, магазин і т.д.
Вартість нежитлового приміщення вище, ніж житлової, отже, розмір кредиту буде істотно більше, ніж при взятті звичайної іпотеки. В іншому тут все стандартно - тривала періодичність виплат, знижена ставка, необхідність внесення початкового внеску, заставу майна.
Особливості іпотеки під нежитлову нерухомість
У порівнянні зі звичайною іпотекою комерційна має ряд особливостей:
- більший розмір кредиту - деякі банки пропонують до 10 мільйонів;
- тривалість виплат трохи нижче - зазвичай 10-15 років, в той час як звичайну іпотеку можна взяти під 20 і навіть 25 років;
- ставка трохи вище - зазвичай в районі 15-20%, в той час як найнижча ставка по іпотеці знаходиться на рівні 11-12% річних;
- більш істотний розмір початкового внеску - не менше 20%;
- неможливість залучення созаещіков і поручителів;
- неможливо залучати для обслуговування кредиту державні субсидії, в тому числі материнський капітал;
- немає необхідності заручитися письмовою згодою іншого з подружжя на взяття кредиту.
Крім того, при оформленні такої іпотеки неминуче постане питання страхування. Зазвичай страхується саме приміщення і право власності на нього. За бажанням можна застрахувати і бізнес, в такому випадку при банкрутстві можна буде спробувати залишити приміщення за собою, а платежі по іпотеці зобов'язати проводити страхову компанію.
Умови для отримання іпотеки під нежитлове приміщення
В першу чергу під умови іпотеки повинно підходити приміщення
Певні вимоги пред'являються до позичальника:
- це повинно бути юридична особа або індивідуальний підприємець;
- фізична особа такий кредит отримати не може;
- пенсіонер може претендувати на отримання комерційної іпотеки, якщо він виступає в якості юридичної особи або одного з його засновників;
- вік позичальника - від 21 року;
- тривалість успішного ведення бізнесу - не менше 6 місяців.
Необхідні документи
Список документів істотно відрізняється від документів, потрібних на отримання позики під житлове приміщення. Для отримання комерційної іпотеки знадобляться:
- паспорт позичальника;
- установчі документи підприємства або юридичної особи;
- ІПН;
- свідчення успішного ведення бізнесу - наприклад, податкова декларація за минулий рік або бухгалтерська звітність, не завадить також складений бізнес-план;
- довідка з податкової інспекції про відсутність заборгованості за юрособою;
- кадастровий паспорт і експлікація приміщення, яке планується придбати в іпотеку;
- копія свідоцтва про реєстрацію права на дане приміщення;
- виписка з Росреестра про відсутність обтяжень на приміщення;
- оцінка вартості об'єкта нерухомості.
Цих документів повинно вистачити, щоб банк оцінив кредитоспроможність потенційного позичальника, а також перевірив законність угоди
Де можна взяти комерційну іпотеку
Так як цей вид іпотеки порівняно новий для російського банківського сектора, далеко не всі кредитні організації готові її запропонувати. Програми є тільки в загальнонаціональних банках і в ряді великих регіональних банків:
- Сбербанк. Кредитна ставка 14-16% річних, максимальний термін кредиту - 10 років. В якості початкового внеску потрібно внести не менше 20% від вартості об'єкта нерухомості. Верхня межа кредиту не обмежений.
- ВТБ 24. Тут процентна ставка нижче - від 13,5 до 18%, «стеля» кредиту обмежений 150 мільйонами рублів, тобто можна взяти в іпотеку не просто офісне приміщення, а невеликий торговий центр. Дозволена суборенда. Однак «поріг входження» високий - в якості початкового внеску сплатити потрібно не менше 40%.
- Інтеза. В даному банку пропонується кредит до 12 мільйонів рублів з процентною ставкою 14-18% річних. Оплатити потрібно не менше 20% від вартості приміщення. Можлива відстрочка початкового внеску на 6 місяців.
- Уралсиб. Термін кредиту - від 1 року до 12 років, максимальний розмір іпотеки - 170 мільйонів рублів. Ставка - від 16% річних, мінімальний внесок - 20%. З недоліків варто виділити велику комісію за відкриття та ведення рахунку, з достоїнств - можливість побудови індивідуального графіка погашення кредиту з відстрочкою першого внеску до 3 місяців.
Ліквідація некомерційних об'єднань - та ще задача. У статті викладена інструкція з даного питання.
Наталя, г. Москва, брала бізнес-іпотеку в Росавтобанк:
Ситуація була така: потрібен був банк, який би дав іпотеку на нежитлове приміщення під заставу. Відправила запити в 5 московських банків, 3 відгукнулися відразу, в тому числі «Росавтобанк». Привернула низька процентна ставка - всього 14,7%. Чесно кажучи, думала, що це обман - менеджери привертають людей, щоб відпрацювати зарплату. І список документів відрізнявся - він був значно коротший, ніж в інших банках. До останнього не вірила, поки не оформила кредит. У мене на все пішло близько 3 годин, і я отримала потрібну суму на руки. Спасибі начальнику відділення і співробітникам - таких грамотних фахівців я давно не зустрічала.
Сергій, м.Санкт-Петербург, брав бізнес-іпотеку в Ощадбанку:
Взяти іпотеку під нежитлову нерухомість можна, але складно. Знадобилося багато сил і нервів. У банку пред'являють досить серйозні вимоги до нерухомості - будинок обов'язково має бути завершеним, оформленим у власність, суворо перевіряється наявність арештів і застав. Також ретельно перевіряються документи ІП, перевіряється буквально кожна буква. Однак умови кредитування цілком пристойні, вигідніше, ніж брати простий споживчий кредит.
Ілона, г. Екатеринбург, брала бізнес-іпотеку в Уралсиб:
Звернулася в банк за звичайним кредитом, так як хотіла викупити у власність невеликий бутік в торговому центрі. Здивувалася, коли менеджер запропонувала оформити іпотеку - не знала, що її дають і під нежитлове приміщення. У підсумку вийшло вигідніше: процентна ставка нижче, термін - більше, платежі не такі суттєві. У мене вони вийшли ще нижче, ніж оренда. Залишилися кошти для розкрутки бізнесу.
Іпотеку під нежитлове брала, невелику і не на великий термін-2 роки, але було складно, нюансів багато, але все реально, з банком особливо проблем не було, тк вибрала той в якому вже 15 років успішно обслуговуюся, а ось з самим нежитловим були питання, так як на моїй площі потім "раптом" вирішило утворитися ТСЖ будинку (як у нас часто буває в Росії) але Слава Б-гу їм більше не дають у власність приміщення просто так ..