- Яка подія є стартовою точкою втручання фонду в проблеми того чи іншого об'єкта?
- Банкрутство забудовника. Заява про це може подати будь-який з його партнерів і якщо суд його підтримає, то буде застосований 7 параграф закону про банкрутство, що регулює банкрутство організацій, які залучають кошти громадян. Також заяву про банкрутство може подати компенсаційний фонд захисту пайовиків. Він має право запитувати у забудовників бухгалтерську документацію і звітність для оцінки фінансового стану компанії.
- Як бути дольщику в ситуації, коли він своїми очима бачить, що будівництво стоїть уже півроку?
- Наша мета полягає в тому, щоб вибудувати такий механізм, який дозволить виключити ситуацію, коли громадянин змушений ходити навколо будівництва і дивитися як справи на об'єкті. Система повинна працювати на випередження. Для цього забудовники кожен квартал звітують перед контролюючими регіональними органами про приріст вкладень в об'єкти незавершеного будівництва. Відсутність динаміки протягом двох кварталів - це привід для позапланової перевірки. Також будь-який громадянин, перед яким зобов'язання своєчасно не виконуються забудовником, має право безпосередньо звернутися до контролюючих органів суб'єктів федерації, на території яких будується їх об'єкт, з заяву про визнання себе постраждалим пайовиком. В цьому випадку весь об'єкт автоматично отримує статус проблемного, що також може стати приводом для перевірки.
- Скільки часу пройде між визнанням забудовника банкрутом в залі суду і відновленням робіт на об'єкті?
- Завдяки останнім поправкам, щодо проблемного забудовника повністю виключається процедура спостереження і фінансового оздоровлення, при визнанні заяв кредиторів обгрунтованими вводиться процедура конкурсного виробництва. Це дозволяє заощадити від півроку до року.
- Забудовник проблемного об'єкта визнаний банкрутом, що тепер можуть зробити пайовики?
- Перш за все громадяни повинні заявити про свої вимоги конкурсного керуючого, щоб їх вимоги включили в реєстр кредиторів. Після прийняття закону у постраждалих пайовиків завжди буде вибір серед чотирьох варіантів. Перший - створення власного житлово-будівельного кооперативу (ЖБК), якому буде передано недобудований об'єкт, і він уже завершує всі роботи "
- Важко уявити, як сотні пайовиків домовляються про створення ЖБК.
- Коли мова йде про великому об'єкті, то це дійсно складно піддається реалізації. Але в регіонах можна зустріти об'єкти пайової участі з 15-20-30 квартир. Якщо є вся проектна документація і об'єкт в хорошому стані і високого ступеня готовності, людям набагато простіше домовитися між собою і добудувати розпочате.
- Який другий варіант?
- Другий варіант реалізується при наявності у забудовника-банкрута закінченого і введеного в експлуатацію об'єкта, в тому числі, якщо будівництво закінчувалося в процедурі банкрутства. Після завершення будівництва квартири передаються громадянам судовим рішенням.
- А третій варіант?
- Третій варіант - на проблемний об'єкт знаходиться набувач, готовий взятися за добудову.
- А якщо новий забудовник проекту заради отримання власного прибутку заявить про необхідність погіршення проекту - наприклад, зменшення площі квартир?
- Це дуже малоймовірно, тому що для цього знадобиться змінити проектну документацію і дозвіл на будівництво. Подібні кроки зажадають величезних зусиль.
Як показує практика, нові інвестори частіше відмовляються від обробки квартир або шукають інші способи, як заробити прибуток. Наприклад, якщо розміри ділянки великі, то на додаток до нерухомості пайовиків на ньому може бути побудований ще один будинок, або, якщо конструкція і фундамент дозволяють, збільшується поверховість.
- А якщо мова йде про проект комплексної забудови, де пайовикам крім житлоплощі була обіцяна школа під вікном - хто буде вести її будівництво?
- Який останній, четвертий варіант?
- Останній варіант - в разі прийняття зборами учасників пайового будівництва рішення про отримання відшкодування, фонд здійснює виплати учасникам пайового будівництва.
Фонд може профінансувати заходи щодо завершення будівництва, якщо це виявиться економічно обгрунтовано. Тобто в розмірі, що не перевищує максимальної величини можливих виплат громадянам, якщо фінансування таких заходів призведе до зменшення витрат компенсаційного фонду на виплати.
Наприклад, підписано 100 договорів пайової участі та зібрано 300 млн рублів. Якщо виявиться, що для завершення будівництва необхідно 280 млн рублів, то, виходячи з логіки закону, фонд надасть перевагу завершити будівництво, а не компенсувати ціну договору пайовикам за встановленим в законі порядку.
- Який максимальний розмір відшкодування?
- Він дорівнює сумі, внесеної за договором пайової участі, але не може бути більше, граничної суми, яка розраховується як добуток загальної площі всіх житлових приміщень в одному багатоквартирному будинку в будівництві яких бере участь громадянин, але не більше 120 кв. м. і середньої ціни квадратного метра на первинному ринку за даними Росстату в регіоні будівництва на дату укладення договору.
- Ви не боїтеся, що тепер, після прийняття закону на ринку будуть повторюватися сценарії з банківської сфери: неохайний гравець встановлює високу ставку по внесках, громадяни йдуть до нього, банк втрачає ліцензію, а виявлену "діру" по депозитах відшкодовує Агентство Страхування Внесків (АСВ ).
- У нас інша ситуація: фонд тільки починає формуватися і в міру того, як будівельники будуть укладати з ним договори, буде налагоджена система моніторингу їх фінансової стійкості. Закон також вводить досить жорсткі стандарти, яким повинні відповідати компанії, які залучають кошти пайовиків і укладають договори з фондом. Якщо раніше від забудовника був потрібний лише певний розмір статутного капіталу, то тепер з'явилися вимоги до розміру власних коштів і до наявності коштів на рахунку забудовника для отримання висновку контролюючих органів в регіонах, що дають право залучати кошти громадян.
- ЦБ раніше виділив групу системоутворюючих банків, за роботою яких він стежить постійно. Чи є у відомства подібного роду проекти, наприклад, створення рейтингу найбільших забудовників, що працюють з пайовиками?
- Великий не означає небезпечний. Спробуйте пояснити дольщику будинку з 50 квартир, що за його будівництвом стежили менше, ніж за об'єктом з 1500 квартир. Потрібна система, яка дозволить ефективно стежити за роботою організацій незалежно від їх розміру. Саме тому повноваження по контрольним і наглядовим заходам в частині часткового будівництва передані регіонам, де знаходяться об'єкти будівництва. За Мінбудом закріплені повноваження правового регулятора.
Прийнятий закон передбачає створення єдиної системи житлового будівництва, в яку поступово будуть вноситися всі працюючі в країні забудовники зі своїми об'єктами, щоб будь-який громадянин з будь-якого куточка країни міг за допомогою цього ресурсу зрозуміти, що відбувається з компанією і наскільки вона стійка.
- Зараз кошти пайовиків привертає понад 6 300 забудовників - фонд буде стежити за кожним з них?
- В систему захисту, по крайней мере, в перший час потраплять далеко не всі. Якщо згадати, як поширювалися норми про страхування договорів пайової участі, виявиться, що під нове регулювання в перший рік потрапить близько 20% договорів пайової участі, укладених за перший рік дії нових положень закону. Однак в довгостроковій перспективі фонд дійсно буде страхувати будівництво все житлових об'єктів, що зводяться на кошти пайовиків.
- Є загроза, що частина компаній просто не зможе відповідати новим стандартам і буде змушена піти з ринку?
- Якби прийняті зараз правила були схвалені раніше, можна було б запобігти ситуації навколо СУ-155.
- Проблеми навколо СУ-155 почалися через те, що компанія працювала не за 214 ФЗ (Закон про участь у пайовому будівництві - прим. Ред.), А по обхідним схемами. Некоректно накладати приклад компанії на поточну ситуацію.
- Кілька років тому для захисту пайовиків Мінбуд впровадив в галузі «захист» через обов'язкове страхування або отримання банківських поручительств. Чому ви вважаєте, що новий механізм буде більш працездатним?
- Спочатку не було визначено з ким із страхових компаній можуть працювати забудовники в рамках нового регулювання. В результаті, на ринок страхування пайового будівництва вийшло майже 50 гравців, більшість з яких не змогли оцінити взяті на себе зобов'язання.
Після цього ситуація привернула пильну увагу ЦБ, який обмежив число тих, хто має право страхувати такі ризики. Гравці, які зберегли таке право, пред'являли до будівельників вже більш високі вимоги і не були готові страхувати прийняти на себе ризики від первинних страховиків, тих, хто страхував за 0,1-0,3% як було спочатку. В результаті, забудовники, які вже купили страховки у невеликих гравців, не змогли перестрахуватися, а на ринку виник певний обсяг договорів пайової участі, забезпечених зобов'язаннями страхових компаній, які були не в силах їх виконати.
- У чому буде перевага фонду в порівнянні зі страховиками?
- Фонд зможе напряму працювати з забудовниками, федеральними та регіональними органами влади і обмінюватися з ними інформацією. Такої можливості ніколи не було ні у кого із страхових компаній.
- Перед прийняттям закону про фонд пайового будівництва депутати з Держдуми внесли до нього цілий ряд поправок - наскільки вони змінили суть первісного законопроекту?
- Поправки послідували після парламентських слухань за участю представників ошуканих пайовиків, але вони не змінили основну ідею закону - компенсаційний фонд повинен бути, і він повинен замінити собою сформовану до цього практику страхування, поручительства і взаємного страхування забудовників. Позиція Мінбуду - держава повинна стати гарантом інтересів громадян, які інвестують в житлове будівництво - повністю відображена у фінальній версії документа.