Головна »Правова інформація» Оформлення угоди купівлі-продажу через нотаріуса. Навіщо це потрібно і скільки коштує?
Майже половину угод купівлі-продажу житла в Петербурзі громадяни сьогодні вважають за краще оформляти через нотаріуса, хоча закон цього і не вимагає обов'язково. Навіщо потрібно нотаріальне посвідчення, як воно впливає на якість угоди і у скільки обійдеться її учасникам, розбирався БН.
Ще в минулому році Держдума РФ розглядала поправки до Цивільного кодексу РФ, що передбачають введення в країні обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод купівлі-продажу на ринку нерухомості. Однак після довгих дискусій парламентарії таку норму було відхилено: уявлення законодавців та учасників ринку про її доцільність в черговий раз розійшлися.
За «континентальним нормам»
У більшості країн Європи саме нотаріус відіграє головну роль в питаннях забезпечення прав на нерухоме майно та їх реєстрації. Російське законодавство в житловій сфері наближається до норм так званого «континентального права» дуже обережно. Де-юре розширення повноважень нотаріуса повинно статися лише після прийняття давно обговорюваних поправок в ряд федеральних законів. Де-факто ж багато продавців і покупці житла вже сьогодні досить активно використовують можливість нотаріального посвідчення угод.
За словами члена правління Нотаріальної палати СПб Петра Герасименко, в даний час приблизно 40-45% угод на вторинному ринку петербурзьких квартир відбувається через нотаріуса.
Слід пояснити, що мова йде саме про угоди, які не потребують обов'язкового нотаріального посвідчення. Хоча, згідно з житловим законодавством, серед операцій з житловою нерухомістю є і такі, де участь нотаріуса обов'язково.
До них, зокрема, відносяться шлюбні контракти (в яких обумовлюються питання власності на нерухомість), іпотечні договори і все підвиди договорів ренти. Правда, за даними фахівців, останні сьогодні практично не укладаються. Після того, як розмір рентних виплат був законодавчо прив'язаний до прожиткового мінімуму (і значно зріс), число потенційних рентодателей скоротилося майже до нуля.
У всіх інших випадках, до яких відноситься і купівля-продаж квартири, сторони мають право укладати угоди в простій письмовій формі, не вдаючись до послуг нотаріуса.
Що перевіряють, як перевіряють
Проте, багато учасників угод все-таки вважають за краще саме нотаріальну форму їх посвідчення. Петро Герасименко вважає, що на це є цілий ряд цілком об'єктивних причин. По-перше, нотаріус забезпечує юридичну чистоту угоди, по-друге, звільняє її учасників від необхідності вникати в складні правові та юридичні тонкощі, і, нарешті, фактично гарантує потерпілій стороні відшкодування збитку в разі шахрайства з документами.
Сьогодні нотаріус зобов'язаний перевірити не тільки законність здійснення купівлі-продажу, а й права сторін, справжність і правомочність документів (їх перелік визначений в ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»), наявність обтяжень і заборони відчуження нерухомості. При посвідченні угод за участю неповнолітніх або недієздатних громадян також перевіряється факт згоди їх законних представників, органів опіки та піклування.
На думку голови правління Північно-Західної палати нерухомості Павла Созинова, сам факт цієї перевірки, проведеної незацікавленим третьою особою, є для багатьох продавців і покупців вирішальним психологічним аргументом на користь нотаріальної форми угоди.
За попит грошей не беруть
Слід враховувати, що навіть при укладанні угоди купівлі-продажу в простій письмовій формі без послуг нотаріуса в більшості випадків все одно не обійтися.
Наприклад, нотаріус необхідний, щоб завірити копію кадастрового паспорта об'єкта, згоду на операцію подружжя сторін договору, копію свідоцтва про укладення шлюбу в разі реєстрації права спільної сумісної власності і, в окремих випадках, ряд інших документів. Всі вони будуть потрібні для державної реєстрації прав власності в Росреестра.
В цьому випадку майбутній учасник угоди може отримати від відвідування нотаріуса подвійну користь. Справа в тому, що первинні нотаріальні консультації в більшості нотаріальних контор Петербурга надаються безкоштовно. Але вже вони можуть істотно допомогти - фахівець роз'яснить, який пакет документів і погоджень необхідний для здійснення конкретної угоди, які до неї пред'являються законодавчі вимоги, які права сторін, і чиї ще інтереси вона може торкнутися.
Якщо ж клієнт хоче максимально позбавити себе від паперової тяганини, то нотаріусу можна делегувати ширші повноваження - від складання так званого «проекту угоди» до реєстрації прав власності в Росреестра. Правда, все це буде вже не безкоштовно.
Угода «під ключ»
Якщо клієнт вирішує не обмежитися консультацією, а довірити нотаріуса повне оформлення угоди, то він позбавляється від безлічі зайвих «рухів». Спочатку фахівці нотаріальної контори підготують «проект угоди» (перелік всіх нотаріальних дій, які будуть потрібні в конкретному випадку). Сюди входить складання договору, узгодження ціни продажу, форми, порядку оплати та можливості розстрочки платежів, оформлення згоди подружжя, співвласників і т. Д.
Фінальним етапом стане підписання договору, під час якого нотаріус зачитує його всім зацікавленим особам та роз'яснює усі правові наслідки угоди. До речі, за словами експертів, саме на цьому етапі у сторін нерідко виникає бажання внести будь-які доповнення. А іноді і самі нотаріуси в останній момент відмовляють у посвідченні договору. Наприклад, якщо бачать, що «воля продавця явно не виражена».
Якщо ж все в порядку і договір підписаний, нотаріус сам може подати документи для реєстрації права власності в Росреестр. Ця процедура теж досить клопітка. Якщо договір укладений в простій письмовій формі, то крім самостійного збору необхідного пакету документів, всім учасникам угоди необхідно з'явитися на подачу заяви особисто і одночасно. Зрозуміло, що якщо в угоді з різних сторін беруть участь по кілька людей (деякі з яких можуть бути жителями інших регіонів), то домовитися про спільний похід в Росреестр буває досить важко. Посередництво нотаріуса в цьому питанні обійдеться кожному учаснику угоди приблизно в 300 руб. Власнику ж залишиться лише забрати з нотаріальної контори вже зареєстровані документи у зручний для нього час.
Вартість нотаріального оформлення «угоди під ключ» складається з двох складових. Перша - нотаріальний тариф, єдиний по всій Росії і певний ФЗ «Основи законодавства РФ про нотаріат». Згідно з цим документом, величина тарифу залежить від ціни об'єкта угоди, зазначеної в договорі.
Так, за оформлення угоди з квартирою або кімнатою, вартістю до 1 млн руб. доведеться заплатити 1% суми угоди (але не менше 300 руб.). Якщо об'єкт коштує від 1 до 10 млн руб. то оформлення обійдеться в 10 тис. руб. плюс 0,75% з суми договору, що перевищує 1 млн руб. А участь нотаріуса в угоді з нерухомістю дорожче 10 млн коштуватиме 77,5 тис. Руб. плюс 0,5% з суми договору, що перевищує 10 млн руб.
До речі, згідно з тим же документом, «за нотаріальні дії, вчинювані поза приміщеннями нотаріальної контори, органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, нотаріальний тариф стягується в розмірі, збільшеному в півтора рази».
Закон ніяк не обумовлює, хто зі сторін угоди повинен оплачувати ці послуги, тому дане питання вирішується за взаємною домовленістю. На практиці найчастіше ці витрати несе покупець - як сторона, найбільш зацікавлена в юридичній чистоті.
Нотаріус як фінансова страховка
Є ще один важливий момент, який підштовхує клієнтів до того, щоб проводити операцію через нотаріат. Відповідно до закону нотаріус «несе повну майнову відповідальність за шкоду, заподіяну майну громадянина чи юридичної особи в результаті вчинення нотаріальної дії».
Тобто якщо, наприклад, ви підхопите шахраїв, які продають чужу квартиру за підробленими документами, то нотаріус або виявить це на стадії перевірки, або відшкодує вам матеріальний збиток. Компенсації здійснюються за рахунок спеціальної страховки, наявність якої - ще одна вимога законодавства. Сьогодні кожен нотаріус повинен бути обов'язково застрахований на 2 млн руб. Однак, за словами Петра Герасименко, більшість петербурзьких нотаріусів - крім цього - добровільно збільшують страхові суми.
До речі, учасникам угоди слід пам'ятати, що в разі форс-мажору відшкодування шкоди провадиться в рамках суми угоди, зазначеної в договорі. Тому ті, хто свідомо занижує її заради зменшення податків, замість економії ризикують отримати чималий матеріальний збиток.
- Згідно із законодавством, звичайна угода купівлі-продажу житла сьогодні може бути укладена в простій письмовій формі. - У більшості нотаріальних контор Петербурга первинну консультацію можна отримати абсолютно безкоштовно. - Якщо в Росреестр буде представлений недостатній пакет документів, то реєстрація буде припинена до усунення недоліків, що може істотно затягнути процес.