Процедура квартирного обміну з юридичної точки зору може бути проведена тільки наймачами неприватизованого житла. В інших випадках обмін буде різновидом угоди міни. Варто зазначити, що продаж однієї квартири і придбання інший не відноситься до угоди обміну.
Даний вид угоди регулюється Цивільним і Житловим кодексами. Останній встановлює правила користування житловими приміщеннями.
Особливості обміну квартирами
Угода є законною за згодою всіх її учасників. Якщо якась сторона не згодна на обмін, то угода має статус недійсною. Наприклад: не можна укладати договір міни на житло, придбане в шлюбі, без згоди дружини (чоловіка).
Перевірка юридичної чистоти житла є обов'язковою процедурою. Вона убезпечить учасників від шахрайських схем.
Квартирне обмін з точки зору законодавства рівнозначний. Тому в договорі слід вказувати способи доплати, якщо ринкова вартість обмінного житла різниться.
Розмін - окремий випадок угоди обміну. Він передбачає реалізацію однієї квартири для придбання декількох менш габаритних. Умови по доплаті вказуються в договорі.
Міжміський обмін житлом
Для тих, хто вирішив переїхати в інший регіон. насамперед необхідно провести обмін квартирами між містами. Він здійснюється двома способами: прямим і альтернативним.
Обмін квартирами між родичами
У законодавстві країни немає поняття «споріднений обмін приватизованими квартирами», тому ніяких пільг ділянкам угоди не надається. Процедура проводиться на стандартних умовах.
Для здійснення угоди між родичами кожна сторона повинна:
- мати правовстановлюючі документи на житло;
- згода чоловіка (дружини) на вчинення міни, завіреної нотаріально;
- довідка з ЖКП про відсутність заборгованості;
- особові рахунки по об'єктах про прописку і виписку мешканців (видається в ЖКП).
Відповідно до статті 217 Податкового Кодексу оподаткування не поширюється на об'єкти, які знаходяться у власності понад три роки. Звільняється від податкового тягаря продавець при продажу квартири, вартість якої не перевищує один мільйон рублів. В інших випадках ставка податку становить 13%.
В даний час реєстрація договорів дарування скасована. За бажанням сторін договір можна завірити нотаріально. У реєстраційному кадастровому органі необхідно оформити перереєстрацію права власності. Ця процедура є платною.
Пакет документів для здійснення обміну
Він схожий з документацією для угоди купівлі-продажу. У нього входять:
- свідоцтво про право власності на житло;
- правовстановлюючий документ: заповіт, договір дарування, купівлі-продажу;
- кадастровий паспорт (видається в БТІ);
- довідка за формою 9 про реєстрацію мешканців;
- довідки з ЄРЦ: виписка з особового рахунку, з будинкової книги;
- свідоцтво про укладення або про розірвання шлюбу;
- нотаріальна згода чоловіка (дружини) на вчинення міна;
- свідоцтво про народження і дозвіл органів опіки та піклування (якщо в приватизації брали участь неповнолітні особи).
Родинний обмін квартирами, документи для якого перераховані, не виключає можливості доплати будь-якою стороною.
Обмін квартирами оформляється нотаріально. Кожна сторона отримує по одному примірнику договору. Потім перехід права власності на об'єкт нерухомості реєструється в Росреестра.
Обмін житлом нічим не відрізняється від угоди купівлі-продажу майна. Єдиний плюс є для родичів, які можуть оформити договір дарування і звільнитися від податків.