У Земельний кодекс введена окрема глава VII.1, перебуваючи-щая з дев'яти об'ємних статей, що регулюють порядок вилучення земельних ділянок.
Основні нововведення зазначеної глави:
- власники, землекористувачі, землевласники і орендарі земельних ділянок об'єднані в одне загальне визначення - правовласники земельних ділянок;
- відсутність реєстрації прав, координат характерних точок, перетин кордонів і наявність суперечок про права на нерухоме майно не є перешкодами для прийняття рішення про вилучення;
- з'явилася спеціальна процедура виявлення правовласників (ст. 56.5 ЗК РФ);
- після прийняття рішення про вилучення кадастровий облік земельних ділянок в зв'язку з вилученням, освітою, уточненням меж здійснюва-ляется без участі правовласників;
- розрахунки з особами, чиї права або договори припинені або розірвано у зв'язку з укладенням угоди про вилучення, здійснює правовласник, який отримав відшкодування;
- ст. 56.11 ЗК РФ дозволяє правовласнику вилучається нерухомості розірвати в односторонньому порядку договори з третіми особами, виконання яких стало неможливо у зв'язку з вилученням об'єкта.
Розглянемо новий порядок вилучення земельних ділянок для державних і муніципальних потреб і виділимо основні найбільш ймовірні способи захисту правовласників на різних етапах цієї процедури.
Підстави винятки можуть бути встановлені тільки федеральним законом
У зв'язку з прийняттям Закону № 499-ФЗ підстави вилучення земельних ділянок істотно не змінилися, внесена правка носить в основному редакційний характер.
По суті зміна внесено в п. 3 ст. 49 ЗК РФ. Так, якщо раніше підстави для вилучили-ку, не передбачені цією статтею, могли бути встановлені законами суб'єктів РФ, то тепер Закон № 499-ФЗ дозволяє робити це тільки на підставі федерального закону.
Як приклад можна привести п. 10 ст. 32 ЖК РФ, яким встановлено не передбачену в ст. 49 ЗК РФ підставу для вилучення: визнання багатоквартирного житлового будинку аварійним і таким невиконання власниками приміщень вимоги про його знесення або реконструкції.
Вилучення має бути заплановано
Конкретні зони планованого розміщення об'єктів затверджуються в проекті планування території (далі - ППТ) на підставі генерального плану та Правил землекористування та забудови (п. 10 ст. 45 ГрК РФ). Важливо, що при відсутності рішення про вилучення земельної ділянки протягом трьох років проект планування території в частині меж зон планованого розміщення перестає діяти (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).
Вищевказані до-кумен-ти можуть бути оскаржені у відповідній частині за правилами оскарження нормативних правових актів. Відповідно до правил глави 24 ЦПК РФ термін для подачі заяви про оскарження не обмежений. Більш того, в п. 17 ст. 45 ГрК РФ прямо передбачено, що проект планування території може бути оскаржений в суді.
Існує виняток з правил, а саме: включення об'єкта, планованого до розміщення, у до-кумен-ти територіального планування і планування території поширюється не на всі випадки вилучення.
По-перше, є випадки, коли прийняття рішення про вилучення повинно бути обгрунтовано іншими до-кумен-тами (п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ):
- рішенням про створення або розширення особливо охороняється природного території;
- міжнародним договором;
- ліцензією на користування -нед-рами;
- рішенням про визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції.
По-друге, не потрібно включення об'єкта в до-кумен-ти територіального планування при розміщенні лінійних об'єктів, права на які виникли до вступ-лення в силу Закону № 499-ФЗ (п. 4 ст. 26 цього Закону).
Новий етап у вилученні - виявлення правовласників
Правовласники, отримавши таке повідомлення, подають заяви про облік їх прав на нерухомість з додатком підтверджуючих до-кумен-тов. У Законі № 499-ФЗ сказано, що якщо що підтверджують права до-кумен-ти не будуть представлені або їх недостатньо для підтвердження прав заявника, то уповноважений орган повинен буде повідомити про це заявника.
Якщо правовласники зовсім не будуть виявлені, то відповідне публічно-правова освіта звертається до суду із заявою про визнання права власності за ним (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).
Якщо правовласник все ж буде виявлено, він не буде мати право вимагати повернення прав на об'єкт, але може зажадати грошову компенсацію. Вимагати компенсацію колишній правовласник може від імені, яким були надані земельні ділянки, в тому числі від приватних осіб, коли вилучення відбувалося за їх клопотанням.
Виявлення правовласника є абсолютно новим етапом вилучення нерухомості.
До прийняття Закону № 499-ФЗ правовласник нерухомості міг не оголошуватися в ході процедури вилучення, і публічно-правовим утворенням доводилося оформляти права на об'єкт як на безхазяйне майно. В такому випадку правовласник вмес-то передбаченої новим порядком компенсації мав можливість стягнути збитки, заподіяні вилученням. Це може мати значення, в першу чергу, в частині розміру компенсації: як буде розглядатися в судовій практиці позов про надання відшкодування згідно п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ - як різновид позову про збитки або в якості самостійного способу захисту.
У будь-якому випадку правовласник на етапі виявлення власника вилучається земельної ділянки має право звернутися до суду із заявою про оскарження рішень (дій) уповноважених органів в процесі виявлення правовласника (глава 25 ЦПК РФ, глава 24 АПК РФ), з позовом про визнання права власності на об'єкт в випадку, якщо уповноважений орган відмовить заявнику в обліку прав на нерухомість, з позовом про надання відшкодування не виявленим правовласникам в порядку п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ.
Рішення про вилучення і підстави його оскарження
Недотримання ініціативи вилучення може бути використано в суді при захисті прав власника вилучається земельної ділянки.
Рішення про вилучення земельної ділянки приймається уповноваженим органом відповідного рівня влас-ти відповідно до ст. 56.2 ЗК РФ. Вимога до оформлення рішення про вилучення встановлені в п. 4, 5 ст. 56.6 ЗК РФ.
Раніше в Земельному та Цивільному кодексах була передбачена тільки обов'язок повідомити правовласника. На практиці часто виникало питання, з якого моменту правовласник вважається повідомленою.
У пункті 14 ст. 56.6 ЗК РФ прямо закріплено, що рішення про вилучення може бути оскаржено до суду.
Підставами для оскарження можуть служити:
- невідповідність мети вилучення;
- невідповідність рішення генеральному плану (або іншим до-кумен-там територіального планування), а також проекту планування території;
- наявність можливості розміщення об'єкта, для якого вилучається ділянка, без вилучення земельної ділянки;
- недотримання формальних вимог до змісту та оформлення рішення про вилучили-тії (ст. 56.6 ЗК РФ).
Правовласник повинен розуміти, що не будь-яке формальне порушення може стати підставою для скасування рішення про вилучення, а лише те, яке порушило або може порушити його права і законні інтереси.
Законність кадастрових процедур можна оскаржити
Після прийняття рішення про вилучення земельної ділянки уповноважений орган або подала клопотання організація незалежно від згоди правовласника вживають певних заходів щодо вилучається нерухомості, головні з них: кадастровий облік підлягає вилученню земельної ділянки, в тому числі внесення до Державного кадастру нерухомості відомостей про межі; проведення оцінки вилучаються об'єктів та розміру збитків для цілей відшкодування.
Правовласник має право оскаржити законність проведених кадастрових процедур щодо земельної ділянки, в той же час треба враховувати, що відповідно до п. 4 ст. 56.7 ЗК РФ наявність спору щодо меж земельних ділянок, про освіту земельних ділянок не є перешкодою для подальшої процедури вилучення.
Укладення угоди про вилучення і обов'язковість досудових процедур
Після проведення всіх необхідних кадастрових робіт відбувається вилучення земельної ділянки шляхом укладення угоди або вилучення за рішенням суду. Слід звернути увагу на п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ, згідно з яким до угоди застосовуються правила про купівлю-продаж або мене. Отже, правовласник може використовувати способи захисту, які надані законодавством продавцеві якій стороні договору міни.
Отримавши проект угоди, правовласник може його підписати, відмовитися від підписання або направити свої обґрунтовані пропозиції про розмір відшкодування. Якщо після закінчення 90 днів угода не буде підписана, уповноважений орган або організація, яка ініціювала процедуру вилучення, можуть звернутися до суду з позовом про примусове вилучення.
Формулювання п. 9 і 10 ст. 56.10 ЗК РФ вказує на те, що вищеописаний порядок являє собою обов'язковий досудовий порядок вирішення спору. Відповідно, якщо позов про вилучення буде поданий з його порушенням, то згідно з п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ він буде залишений судом без розгляду.
Законом № 499-ФЗ дані положення з Земельного кодексу виключені, позов про вилучення може бути поданий не раніше 90 днів з дня отримання правовласником проекту угоди про вилучення і не пізніше трирічного терміну дії рішення про вилучення нерухомості.
Спочатку гроші, потім перехід права на вилучається ділянка землі
Перехід прав на вилучається об'єкт відбувається тільки пос-ле отримання правовласником попереднього відшкодування в грошовій формі.
Федеральний закон від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» доповнено ст. 25.7 про порядок реєстрації прав на об'єкт нерухомості на підставі вилучення для державних і муніципальних потреб. Відповідно до неї:
- для реєстрації переходу прав досить заяви уповноваженого органу, тобто правовласник нерухомості для цього не потрібен;
- до реєстрації переходу прав реєструючого органу повинні бути представлені докази надання відшкодування за вилучений об'єкт, чим забезпечується принцип попередності відшкодування;
- зареєстровані обтяження знімаються автоматичні-ки, тобто без спеціальних заяв;
- на відміну від загального порядку реєстрації немає необходимос-ти попередньо реєструвати об'єкт на ім'я правовласника перед реєстрацією виникнення прав нового власника на вилучається об'єкт.
Як вказаний вище новий, досить регламентований порядок вилучення земельних ділянок буде застосовуватися на практиці, покаже час і судова практика, яка, напевно, викличе нові питання по порядку правозастосування нової процедури.