Про один з найпоширеніших типів угод на ринку нерухомості спеціально для IRN.RU розповідає адвокат Олег Сухов
Придбання новобудови за схемою переуступки прав залишається однією з найпоширеніших схем на ринку нерухомості. Але і однією з найнебезпечніших.
Сьогодні близько 15% новобудов на початковій стадії будівництва набувається за договором цесії. Якщо говорити про фінальну частину будівництва, коли новобудова практично вже готова до вселення, то цей відсоток набагато вище - близько 90%. Але, незважаючи на масовість інституту переуступки права, дана угода як і раніше залишається однією з найнебезпечніших.
банкрутство забудовника
З моменту реєстрації договору пайової участі та до підписання передавального акта пайовики можуть поступитися права на нерухоме майно іншій особі на підставі ст. 382 ГК РФ і ст. 11 Федерального закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...».
Однак причини «продажу» квартир шляхом переуступки прав часто пов'язані з порушенням якості і термінів будівництва і особливо з майбутнім банкрутством компанії-забудовника.
Згідно ст. 390 ГК РФ початковий учасник пайового будівництва (цедент) не відповідає перед новим учасником (цессионарием) за дії забудовника. У разі невиконання останнім своїх обов'язків не можна розірвати договір цесії і зажадати повернення сплачених за нього коштів. Громадянам, які набули права на квартиру шляхом переуступки, чекають судові позови з самим забудовником, наприклад, про стягнення неустойки за прострочення передачі житлового приміщення. про безоплатне усунення допущених недоліків, а при його фінансової неспроможності - про включення вимог до реєстру вимог кредиторів боржника (параграф 7 глави IX Закону про банкрутство).
недійсність цесії
Поступка прав не повинна суперечити закону і договору пайової участі та допускається:
- по-перше, тільки після сплати пайовиком ціни договору (підтверджується отриманими від забудовника угодою про заліку взаємних вимог);
- по-третє, з дозволу кредитної організації, якщо квартира купувалася по іпотеці.
Недотримання хоча б одного з перерахованих умов тягне недійсність цесії. На підставі ст. 390 ГК РФ, відповідальність в цьому випадку перед новим пайовиком несе початковий учасник, який зобов'язаний повернути передані йому грошові кошти (безпідставне збагачення), відсотки за користування ними і відшкодувати збитки.
Не виключені випадки, коли несумлінне особа «переуступає» право на квартиру кільком покупцям. Відбувається це зазвичай по так званим інвестиційним угодами або попередніми договорами купівлі-продажу, реєструвати які в Росреестра не потрібно. Судова практика визнає право перейшло до того цессионарию, щодо якої поступка була здійснена раніше.
Я як адвокат рекомендую погоджуватися на переуступку прав тільки за договором пайової участі і оплачувати її після державної реєстрації.
Забудовник не сповіщений про перехід прав
Забудовник повинен бути письмово повідомлений про відступлення права вимоги, інакше новий учасник пайового будівництва несе ризик викликаних цим для нього несприятливих наслідків, наприклад, таких, як виняток можливості стягнення збитків або неустойки чи, як було сказано вище, визнання договору уступки недійсним.
Оскарження угоди про відступлення права (як підозрілої угоди)
Необхідно пам'ятати, що відповідно до пункту 1 статті 61.2 Закону про банкрутство поступка права може бути визнана недійсною (як підозріла операція), якщо він вчинений за свідомо заниженою ціною і менш ніж за рік до порушення справи про банкрутство учасника пайового будівництва (цедента).
Таким чином, громадянин Т. втратив можливість розраховувати на отримання нерухомого майна і на повернення сплачених ним за договором уступки вимоги грошових коштів.
Купуючи квартиру з переуступки, в тому числі коли права передавалися кілька разів, по ланцюжку, від однієї особи до іншої, важливо переконатися в надійності компанії-забудовника, належної оплати всіх поступок, а також у відсутності порушень норм законодавства, що тягнуть за собою недійсність цесії.
Знайшли помилку в тексті. Виділіть її та натисніть Ctrl + Enter
Підпишіться на щоденну розсилку IRN.RU
Аналітика ринку нерухомості, щотижневі та щомісячні індекси ринку нерухомості та інші корисні і цікаві матеріали про нерухомість щоранку в Вашій поштовій скриньці.
Найпопулярніші об'єкти в базі IRN.RU
Всього в базі IRN.RU:
583 новобудови Москви від 2 900 000 руб.
Нерухомість в Москві і Підмосков'ї
Новобудови Москви від 2 900 000 руб. 583 новобудови + 10,9%
Новобудови Нової Москви від 1 700 223 руб. 160 новобудов + 1,3%