Купівля квартири в новостройке- найнебезпечніша і найпоширеніша схема на ринку новобудов Москви і Московської області. Причому, кількість договорів, укладених на різних стадіях будівництва, кардинально відрізняється:
На стадії котловану за договором цесії купується 15% новобудов в московському регіоні
На фінальній стадії будівництва-понад 90%
Треба сказати, що закон прямо дозволяє такі сделкі- з моменту реєстрації ДДУ і до моменту, коли буде підписаний передавальний акт, пайовики мають право поступитися права на квартиру в новобудові будь-якій особі на осн. ст. 382 ГК Росії і ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві.".
Небезпеки укладення договору цесії при покупці новобудови:
1. Банкрутство забудовника
Найчастіше причиною масових продажів квартир в новому будинку якраз є:
- Майбутнє банкрутство проблемного забудовника
- З-за значного затягування термінів будівництва
- Кричуще неякісного будівництва.
Суть цього питання в тому, що згідно зі статтею 390 ЦК РФ цедент, який поступився права на квартиру в новобудові, не відповідає перед новим покупцем за дії проблемного забудовника. Після того, як договір цесії укладений, і новий покупець квартири (правонаступник) дізнається про жалюгідний стан з готовністю або якістю новобудови, він вже не зможе пред'явити претензії до цеденту, переуступити йому квартир.
А якщо застройщік- в передбанкрутному стані, то з нього, як і з цедента взяти нічого. Залишається тільки одне обізвати себе обдуреним пайовиком і почати судову тяжбу з самим забудовником. Але практика показує, що якщо вирішувати проблему пайовиків спільно. найчастіше всі питання вирішити можна.
Суть вимог до забудовника найчастіше буває така:
- Стягнення неустойки за прострочення передачі квартири в новобудові
- Безоплатне усунення допущених недоліків
- Включення до реєстру вимог кредиторів забудовника (пар. 7 гл. 9 Закону про банкрутство).
Втім, закон передбачає і відповідальність особи, що поступився права на квартиру, за несумлінність забудовника за умови, що він прийняв на себе поручительство. Таке поручительство на практиці полягає менш, ніж в п'яти відсотках випадків.
Наприклад, в договорі може містяться зобов'язання про те, що цедент бере на себе поручительство, якщо забудовник не передасть повністю готову квартиру цессионарию до певного терміну. Якщо ж цессионарий (новий пайовик) розірве договір пайової участі з забудовником, таке поручительство вважається недійсним.
2. Не дійсність договору відступлення права вимоги:
Договір цесії вважається дійсним:
- Після повної сплати пайовиком всієї суми за договором пайової участі (що має бути підтверджено угодою про заліку взаємних вимог)
- З письмової згоди забудовника, якщо це передбачено початковим договором
- З дозволу іпотечного банку, якщо квартира купувалася по іпотеці
Якщо договір цесії був укладений з порушеннями перерахованих вище вимог, то на підставі статті 390 ЦК України, відповідальність перед новим пайовиком повинен нести перший учасник-він зобов'язаний повернути всі отримані гроші, відсотки за користування ними і, крім того відшкодувати збитки.
3. Подвійна переуступка прав за договорами участі в пайовому будівництві:
Не рідкісні випадки, коли учасники будівництва сваряться між собою і починають продавати квартири в новобудові кожен сам по собі. При цьому кожна квартира виявляється проданої мінімум два рази. Судова практика свідчить про те, що в цьому випадку квартира реально дістається тому, хто першим уклав договір і зареєстрував його. Решта отримують лише практично нічого не варта уваги право вимоги з застройщіка- банкрута.
Треба чітко розуміти, що на підставі ст. 1. 11 Закону про участь у пайовому будівництві, поступка прав на квартиру в новобудові передбачена тільки за договором пайової участі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Якщо ж проблемний забудовник починає продавати квартири за різними іншими схемами:
- інвестиційними угодами
- вексельними схемами
- Попереднім договорами купівлі-продажу
Те реєстрація в Росреестра не потрібно. Тому деякі забудовники намагаються продавати квартири в новобудові з використання обманних схем.
Тому на переуступку прав можна погоджуватися тільки тоді, коли:
- Квартира продана початкового учаснику за договором за договором пайової участі
- Оплату за договором виробляти тільки після державної реєстрації
4. Письмове повідомлення забудовника про перехід прав на квартиру, що купується
Забудовник повинен бути письмово повідомлений про перехід прав на квартиру в новобудові. Якщо ж повідомлення на було, то новий власник квартири буде нести всі ризики, які можуть виникнути. Наприклад, якщо у забудовника будуть серйозні проблеми, то новий власник квартири не зможе стягнути збитки або неустойку.
В окремих випадках такий договір може бути визнаний недійсним.
5. Договір про відступлення прав вимоги як підозріла операція
Закон в ряді випадків розглядає договору уступки права вимоги, як підозрілу операцію і за рішенням суду така угода може бути визнана нікчемною на підставі пункту 1 ст. 61.2 Закону про банкрутство.
Коли операція з переуступки прав підозріла:
Якщо ви купуєте квартиру в новобудові за договором уступки прав вкрай важливо переконатися в безпроблемність забудовника і дотриманні всіх юридичних норм. Особливу увагу так само зверніть на оплату грошей за договором.