Що таке договір найму житлового приміщення?
Договір найму житлового приміщення - це угода, за якою власник житлового приміщення (наймодавець) надає іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за певну плату в обмежений терміном володіння і користування ним.
Відповідно до законодавства договір найму житлового приміщення повинен бути укладений в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Це означає, що договір не може бути оформлений шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфної чи іншої зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором.
Сторони не вправі передбачити форму договору, відмінну від встановленої законом. Недотримання форми тягне недійсність угоди незалежно від терміну дії і учасників договору.
<наверх>
На який термін укладається договір найму квартири?
Законодавство не передбачає ніяких обмежень по термінах для укладення договору найму квартири. Він встановлюється за згодою сторін.
Однак на практиці договір зазвичай укладають на невеликий термін (наприклад, шість місяців або рік), а потім продовжують на тих же умовах.
<наверх>
Коли вступає в силу договір найму?
Договір найму вступає в силу з моменту його підписання.
<наверх>
Крім того, невід'ємною частиною договору найму є акт здачі майна, що знаходиться в квартирі, з перерахуванням всіх речей і предметів.
<наверх>
Чому необхідно оформляти договір найму?
Згідно із законом договір між господарем і мешканцем про наймання квартири повинен бути складений в простій письмовій формі або підлягає нотаріальному посвідченню. Обидва види договорів мають однакову силу.
Якщо припустити, що квартира здається на підставі усних домовленостей між господарем і мешканцем, то виникає кілька проблем:
- у мешканця немає докази законності його перебування в квартирі, тому він не може зареєструвати в органах внутрішніх справ місце свого тимчасового проживання;
- при виникненні конфліктних ситуацій, при спробі господаря виселити мешканця і стягнути з нього збитки і орендну плату через суд, господареві доведеться надати свідків, які можуть підтвердити його претензії.
Мешканець також повинен буде захищати свої інтереси за допомогою свідків. Судовий процес може розтягнутися надовго, і весь цей час квартиру буде займати мешканець.
Крім того, усні домовленості кожна сторона може трактувати на свою користь, що часто і відбувається.
Підписуючи, здавалося б, ні до чого не зобов'язує папірець, без державної реєстрації та нотаріального посвідчення, насправді Ви вступаєте у взаємини, які чітко регламентовані законом. І якщо Ваш опонент буде діяти юридично грамотно від початку і до кінця, то Ви, через незнання, можете опинитися в дуже неприємній ситуації. Особливо це стосується наймодавця, тому що закон більшою мірою захищає інтереси наймача.
Як розірвати договір найму?
Договір найму може бути розірваний в будь-який час за взаємною згодою сторін (наймодавця і наймача).
Перелік підстав дострокового розірвання договору найму з ініціативи наймодавця строго обмежений. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:
- невнесення наймачем орендної плати за квартиру в установлені строки;
- руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, що проживають з ним.
Якщо наймач житлового приміщення та інші громадяни, які проживають разом з ним, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та законні інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунути порушення.
У разі якщо наймач після відповідного попередження продовжує використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та законні інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати в судовому порядку розірвати договір найму.
Наймодавець може розірвати договір найму квартири достроково за своєю ініціативою і в інших випадках (наприклад, виникне необхідність терміново продати цю квартиру). При цьому він зобов'язаний попередити наймача за певний час, вказане в договорі (скажімо, за місяць), і понести певні збитки (наприклад, компенсувати наймачеві орендну плату за місяць у разі зняття їм нової квартири або оплатити послуги ріелтерської фірми з пошуку нового варіанту), якщо це передбачено умовами договору найму квартири.
На вимогу наймача договір найму може бути розірваний в судовому порядку в разі, якщо житлове приміщення перестало бути придатним для постійного проживання або знаходиться в аварійному стані (не з вини наймача), наприклад, у зв'язку з пожежею на сходовій клітці.
В інших випадках, наприклад, при зміні життєвої ситуації, наймач також може достроково розірвати договір найму. При цьому він зобов'язаний попередити про це наймодавця за певний термін (наприклад, місяць) і понести деякі збитки, визначені в договорі найму (наприклад, компенсувати орендодавцю витрати з пошуку нових мешканців).
<наверх>
Які права наймодавця?
Наймодавець (власник квартири) має право: укласти договір найму, переукласти його після закінчення встановленого терміну на колишніх або інших умовах або відмовитися від його укладення; здійснювати з квартирою угоди, передбачені цивільним законодавством; давати згоду на вселення на прохання наймача інших громадян; пропонувати наймачеві на свій розсуд розмір плати за житлове приміщення, при цьому одностороння зміна розміру плати за житло не допускається; розірвати договір найму в судовому порядку; вимагати від наймача дотримання правил користування житловими приміщеннями; вимагати від наймача своєчасного внесення плати за оренду; входити в квартиру з метою перевірки її стану і стану майна в будь-який час за попередньою згодою з наймачем; вимагати від наймача звільнення житлового приміщення після закінчення терміну найму.
<наверх>
Які права наймача?
Має право: користуватися квартирою і знаходяться в ній майном протягом строку найму; вселити в орендоване житлове приміщення свого чоловіка (дружину) і неповнолітніх дітей (вселення інших осіб допускається лише за згодою наймодавця); надати житлове приміщення тимчасовим мешканцям, попередньо повідомивши про це наймодавця. Тимчасовими мешканцями визнаються будь-які громадяни, які приїхали до наймача житлового приміщення з постійного місця проживання і тимчасово у нього проживають.
<наверх>
Який порядок внесення плати за найм?
Розмір плати встановлюється за згодою сторін (наймача і наймодавця). Тут важливо пам'ятати наступне.
У більшості випадків орендна плата встановлюється в доларах США, проте в договорі потрібно вказати або суму в рублях, еквівалентну сумі в доларах, або вказати суму в доларах з додаванням "по курсу Центрального Банку Росії на день оплати".
Для зменшення суми сплачуваних податків наймодавець і наймач часто домовляються і вказують в договорі найму суму, меншу, ніж насправді. Однак в разі вирішення виниклих суперечок в судовому порядку суд буде оперувати саме цією сумою і довести, що насправді квартира здається за велику суму, буде неможливо.
Як правило, орендна плата вноситься за місяць вперед.
<наверх>
Який порядок відшкодування збитків?
У тому випадку, якщо з вини наймача відбулися псування або руйнування квартири або в ній майна, він зобов'язаний відшкодувати збитки в повному розмірі. Якщо він відмовляється зробити це добровільно, наймодавець має право звернутися до суду з позовною заявою про відшкодування збитків.
<наверх>
Чи зберігається договір найму квартири при зміні її власника?
Бувають ситуації, коли з тих чи інших законних підстав власник зданої в оренду квартири змінюється (особливо при тривалому терміні найму).
У цьому випадку договір найму продовжує діяти, так як цивільним законодавством встановлено, що зміна наймодавців не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення.
<наверх>
Як скласти договір найму квартири, якщо квартира знаходиться у власності у кількох осіб?
Допустимі два види власності: спільна (або власність подружжя) і часткова. У будь-якому випадку необхідна згода всіх власників квартири на здачу її в оренду.
При частковій власності свою згоду співвласники повинні висловити в заяві, яке засвідчується нотаріально або підписується ними в присутності мешканця до або під час підписання договору найму квартири.
При спільної власності будь-який з подружжя має право самостійно підписати договір найму. Вважається, що він робить це за згодою другого з подружжя. Це правило не діє в разі, якщо наймодавцю було наперед відомо про незгоду другого з подружжя на здачу квартири в оренду.
<наверх>
Чи потрібно отримувати дозвіл на здачу в оренду приватизованої квартири?
Якщо Ви власник квартири, то отримувати дозвіл на здачу її в оренду не потрібно. Право власності на квартиру, на відміну від права володіння, має на увазі право самостійно розпорядитися нею - здати в оренду, закласти, продати, заповідати і т. Д.
<наверх>
Як поступати при здачі квартири, якщо в ній проживають неповнолітні або особи похилого віку?
Коли господар володіє квартирою на підставі договору найму, то необхідна згода на здачу її в оренду (піднайм) всіх дорослих і неповнолітніх (у віці від 14-ти до 18-ти років) членів сім'ї, т. Е. Все вони повинні підписати договір найму або видати нотаріально завірене доручення на право підписання договору одним з членів сім'ї.
Якщо квартира знаходиться у власності, тобто належить на підставі договору передачі, продажу, дарування, у спадок і т. Д. То договір найму повинні підписати всі власники або видати довіреність одному з власників на право здачі квартири в оренду.
Якщо один з членів сім'ї власника або власника квартири знаходиться під опікою або піклуванням, то в цьому випадку необхідний дозвіл органів опіки та піклування за місцем знаходження квартири на здачу її в оренду.
Якщо в результаті найму будуть ущемлені права малолітніх і громадян похилого віку, а старими вважаються особи, які досягли віку 55 років для жінок і 60 років для чоловіків, то органи опіки та піклування має право за заявою будь-якого зацікавленого обличчя втрутитися і розірвати договір найму по суду.
<наверх>
Чи можна здавати квартиру свого родича?
Дійсно, іноді виникає ситуація, коли за дорученням господаря квартиру здає будь-яка особа: син, родич, знайомий і т. П. Або коли господар квартири знаходиться під опікою або піклуванням інших осіб.
Загальне правило говорить, що господар, якщо за законом він має право самостійно здійснювати операції, може передати це своє право будь-якого іншого особі. Господар в цьому випадку повинен висловити свою волю в довіреності, яку він видає довіреній особі. Довірена особа як би заміщає господаря в угоді по здачі квартири в оренду.
Довіреність повинна бути засвідчена. Крім нотаріуса довіреності має право завіряти ще досить велике коло осіб, і це право їм дано в разі знаходження господаря в лікарні, будинку престарілих, в армії, в сільській місцевості, за кордоном, на кораблі, в місцях позбавлення волі, відрядженні, експедиції і т. Д .
Зовсім інша ситуація складається тоді, коли над господарем квартири встановлено опіку чи він знаходиться під опікою іншої особи. Опіка встановлюється над малолітніми (молодше 14-ти років) громадянами за відсутності у них батьків або позбавлення батьків батьківських прав. Крім того, опіка встановлюється над громадянами, визнаними судом недієздатними внаслідок психічного захворювання.
Піклування встановлюється над неповнолітніми (вік від 14-ти років до 18 років) громадянами за відсутності у них батьків або позбавлення батьків батьківських прав, а також над громадянами, обмеженими судом у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями та наркотичними засобами, над громадянами, які перебувають в літньому віці і нездатними обслуговувати себе самостійно (за їх згодою).
У всіх перерахованих випадках опікуни вправі самостійно здати квартиру в оренду за господаря, а піклувальники вправі дати згоду на здачу квартири господарем тільки після отримання дозволу органів опіки і піклування.
<наверх>
Чи можна здати квартиру, отриману у спадок, якщо після смерті господаря квартири ще не пройшло півроку?
В цьому випадку у квартири ще немає господаря, який має право розпоряджатися нею. Квартира протягом півроку після смерті власника знаходиться під управлінням нотаріуса, який відкрив спадкову справу.
До речі, нотаріус має право в безперечних випадках скоротити цей піврічний термін. На практиці квартира в цей період знаходиться у веденні родичів покійного. Легально розпорядитися нею в цей період, зокрема здати в оренду, вони не мають права. Де ж вихід?
Для того щоб квартира не пустувала, а приносила прибуток, потрібно щоб нотаріус призначив одного з родичів керуючим спадщиною (усієї спадщини або її частини - квартири).
Орендна плата, після призначення керуючого і здачі квартири в оренду, повинна буде перераховуватися мешканцем в депозит нотаріуса. Накопичені на депозиті суми після відкриття спадщини будуть розподілені між спадкоємцями за вирахуванням невеликої нотаріальної мита (максимум 2%).
Дуже важливо повідомити нотаріуса і домогтися призначення керуючого, коли квартира на момент смерті господаря вже здана, а договір найму в цьому випадку продовжує діяти.
<НАВЕРХ>