- Геннадій Юхимович, страшно сказати - чверть століття на ринку нерухомості! Як вам бачиться початок цього шляху через багато років?
- А бюро технічної інвентаризації - БТІ було на Старому базарі ...
- Небезпечний бізнес був, виходить?
- Не стільки бізнес був небезпечний, скільки ринок криміналізований. Нерідко траплялося, що цілі злочинні угруповання або окремі бандити займалися тим, що споювали людей до нестями, а потім змушували підписати якісь документи. Незабаром виявлялося, що людина позбавлявся своєї квартири, а його самого перевозили в Тьмутаракань, кудись у село. Як то кажуть, вибираю село на проживання, сам не бажаючи того ... Чи укладалися угоди, коли неповнолітні діти фактично позбавлялися житлової площі. До того ж під час приватизації дуже часто права на приватизовані квартири оформлялися неправильно, незаконно, некоректно. В результаті приватизації із документів випадали всі члени сім'ї, за винятком основного квартиронаймача, в тому числі і діти. Кого звинувачувати в усіх цих бідах - нотаріусів або чиновників - не буду, хоча, звичайно, були нерідкі і відверто кримінальні випадки. На жаль, такою була тоді ринок.
- Коли ж ситуація стала цівілізовиваться?
- А хто такий «правильний ріелтор»?
- Насправді, це в першу чергу консультант. Він повинен порадити своєму клієнтові, коли купувати, а коли продавати. Як біржовий або фінансовий консультант. Мало того, квартира ж не абстрактний об'єкт «купівлі-продажу»: там люди живуть, кожен - зі своїми тарганами, різними вподобаннями. І їм якось потрібно роз'яснювати і пояснювати, якими можуть бути наслідки цієї угоди, заради чого вона відбувається, скільки вони можуть заробити від цього. Яку виручку можна отримати від продажу, що вони можуть купити на ці гроші. Які буде витрати по ходу справи, які податки заплатять. І так далі…
- Однак тоді ріелтори були помітною силою в Алтайському підприємництво ...
- З тих пір більше не радяться?
- Виходить, ні забудовники, ні міські і крайова влада з вами сьогодні не радяться, не дослухаються до вас?
- Виходить, так. Так, бувають круглі столи, які проводить нинішній лідер - Союз ріелторів Барнаула і Алтаю. Марина Ракіна (президент Союзу - А.К.) - молодець в цьому плані. Проте, на мій погляд, повною картиною влади не володіють. В результаті в Барнаулі, як заявив керівник крайової Держінспекції Андрій Степанов, на сьогоднішній день приблизно 60 відсотків квартир в барнаульских новобудовах нікому не продане. Це дуже серйозна проблема, яка скоро може здорово обрушити підрядний ринок в місті Барнаулі.
- Звичайно. Ринок зараз не стабільний, тому інвесторам, які раніше вкладали свої кошти в будівництво житла, інвестиції не цікаві. Будівельники тепер змушені залазити в кредити і будувати за рахунок кредитних ресурсів. Попит скоротився. Доходи впали, платоспроможний попит знизився. Прибуток забудовника - на межі рентабельності. На мій погляд, багато забудовників - на порозі банкрутства, нікуди від цього не дітися.
- Ви мається на увазі великі компанії?
- Так. Дрібні-то компанії вже йдуть цим шляхом. У великих - все попереду. Але треба розуміти, що кризи відкривають і нові можливості на ринку. З моєї точки зору, ця криза створить нову реальність.
- На мою думку, вона буде полягати в наступному. Є, наприклад, забудовник, який не продав 50 відсотків квартир в своєму будинку. Квартири коштують. Їх потрібно обслуговувати, комунальні витрати платити. До того ж за житло це, не проданого і залишається таким чином на балансі юридичної особи, потрібно платити податки. з цієї нерухомості. Забудовник, як би того не хотів, задумається про те, щоб квартири ці, як мінімум, не приносили збитки. І, напевно, він повинен здати їх в оренду. І тут переваги отримають ті забудовники, які здають житло з обробкою. Як, наприклад, компанія «Житлова ініціатива».
- Якщо я вас правильно зрозумів, ви прогнозуєте пожвавлення ринку оренди житла?
- Вважаю, що вже скоро відділи продажів компаній-забудовників візьмуть на себе нову функцію - здачі цього нового житла в оренду, укладення договорів і управління цим орендованим житлом, Зрозуміло, що через різке збільшення числа здаються в оренду квартир ціни просто впадуть. Різко знизиться орендна плата, що не може не радувати орендарів.
- Це в принципі добре.
- Це супер! Ті, хто думав про придбання квартири в кредит, задумаються: навіщо купувати, коли я можу взяти її в оренду? А якщо раптом не потягну платежі, то переїду в іншу квартиру, яка дешевше, поменше. Знову гроші з'являться, то переїду назад.
- Звичайно! Люди звикнуть жити в орендованому житлі. А коли економіка почне відновлюватися, коли у людей знову з'являться гроші на покупку, то вони задумаються, чи потрібно їм взагалі купувати житло у власність? Ну, от уявіть: я звик жити в оренді, п'ять років прожив у своє задоволення в орендованому житлі, тому що жив в якісній квартирі, в гарному будинку. І потім коли, зібравши грошей, побудував свій індивідуальний будинок, просто сказав орендодавцю: спасибі, до побачення. У мене не було ніяких проблем з цією квартирою: як її продати, як повернути гроші, вкладені в неї, що не пролетіти ... До того ж ціни постійно змінюються, а нині знижуються. Активно знижуються. Тому, наприклад, покупка житла в кредит сьогодні буде невигідна вже завтра. Ось я кажу своїм клієнтам, щоб вони не поспішали купувати. Краще нехай гроші лежать десь на депозиті, коли ринок просяде ще сильніше. А він буде просідати.
- Все-таки ціни будуть знижуватися і надалі?
- Будуть. Поки немає підстав думати інакше. Через 2-3 роки, коли він ще сильніше просяде, образно кажучи, від 1 млн. Руб. до 600 тис. руб. І тоді купуйте.
- Може, є сенс сьогодні вкладати кошти в малоповерхове житло? Адже ще недавно багато, і ви в тому числі, вважали цей напрямок перспективним для інвестицій.
- Значить, їм рано чи пізно доведеться якось змінювати свою стратегію ...
- Зрозуміло, їм доведеться стиль своєї роботи переформатувати. Сьогодні будується більше житла, ніж реально затребуване на ринку. Зрозуміло, що забудовники перебувають в складних умовах. Взяв в оренду земельну ділянку у міста, то потрібно будувати. Інакше - штрафи. Прокредитувати в банку, необхідно кредит освоювати. Вони змушені будувати, будувати ... А навколо криза, відсутність попиту. І виявляються багато забудовників в крайнє неприємному становищі. А тут ще й пайовики буквально насідають: не виконав умови договору - мабуть в суд! Індивідуальні пайовики буквально з рулеткою, з будівельним експертом і юристом ходять, і всі недоліки пред'являють у вигляді позовів.
- Ну, в такому агресивному позиції є свої резони ...
- Згоден. Колись забудовники здавали квадратні метри, а місто і край бадьоро звітував: здали стільки-то квадратних метрів. А людям аби в частку вступити, купити цю квартиру, не звертаючи особливої уваги на якість і терміни. Все одно, мовляв, ремонт потім самі робили. Тепер же квадратні метри покупцеві не цікаві. Йому потрібна повноцінна якісна квартира. Тому нова реальність змушує забудовника робити те, про що говорили ще 5-6 років тому. Потрібно будувати готові, якісні квартири. А від квадратних метрів потрібно йти.
- А скільки і якого житла потрібно? Хтось вивчає попит?
- Ви прогнозуєте серйозні зміни на будівельному ринку і ринку нерухомості Алтайського краю. А як вони, за вашими оцінками, вплинуть на ріелторський бізнес, ріелторські співтовариство?
- На ринку послуг відбуваються колосальні зміни. Якщо раніше домінували ріелтори, то зараз їх агресивно тіснять банки, починаючи брати на себе ріелторські функції. Наприклад, «Сбербанк». Банки самостійно працюють з клієнтами, які захотіли взяти іпотеку, залучають ріелторські агентства для пошуку варіантів покупки. Треба відзначити, що багато документів сьогодні можна оформити он-лайн в Інтернеті. Раніше ріелтор говорив, що оформлення документів бере на себе. Мовляв, я все знаю, ти мені довірся, моя діяльність застрахована, я такий ось крутий. Зараз цієї крутизни все менше. У ній просто відпала необхідність.
З іншого боку, з минулого року певна частина угод (з частковою власністю) оформляється за допомогою нотаріуса. Ріелтор стає непотрібним ланкою, якій незрозуміло за що ще й платити треба. Більш того, на мій погляд, все йде до того, що нотаріат стане головним інститутом в оформленні документів по всіх угодах.
- Так, там або нотаріат, або адвокатура, або спеціальні титульні компанії займаються юридичним оформленням і реєстрацією угод. В Америки - це титульні компанії. У Канаді - це адвокати. Це окрема сфера, і ріелтори цим не заморочуються. Їх завдання - консалтинг, яку квартиру вибрати і чому. Цим же шляхом йдемо і ми. Тому функція агентів з ріелторів потихеньку знімається. І багато хто з них залишаються ні з чим.
- А що тоді їм робити, як далі вибудовувати бізнес?
- Обсяг повноважень, підкріплених фінансово, як ми бачимо, скорочується. Кількість угод і фінансова місткість ринку падають, а це значить, що прибутковість знижується. Багато компаній, що займаються операціями з нерухомістю, не зможуть самі себе утримувати, тому що за оренду, за зв'язок потрібно платити. Якщо раніше, при стабільному і стійкому ринку ріелтор з угоди мав приблизно 50 відсотків, а решту грошей залишалися у агентства, то тепер, коли ринок падає, ріелтори починають замислюватися: чи не забагато це, 50 відсотків з моїх 5 копійок? Може бути, я і сам справлюся?
До того ж зараз забудовники і банки, які свого часу активно працювали з агентствами, які бажають працювати безпосередньо з агентами. Фактично агентство, як якийсь елемент малого бізнесу, має або перетворюватися, або має померти. Так стоїть дилема, по крайней мере, для Барнаула. Роль агентств змінюється. Агентства досі сприймає своїх агентів як персонал, а не як головних дійових осіб. Багато хто не усвідомлює свою місію як сервісної служби для агентів і не готові надавати такий якісний сервіс.
- Я так розумію, ви прогнозуєте, що почнеться масове вимирання агентств нерухомості і бізнес перейде в сферу індивідуального підприємництва?
- Агентство нерухомості «Дом». Ми готуємо майданчик, на якій агенту буде комфортно працювати зі своїми клієнтами. За це він буде платити якісь гроші. Але це вже, звичайно, не 50/50, це вже інші гроші.
- Приходить агент, платить за день плату якусь і протягом дня працює. Як в Інтернет-кафе ...
- Він на місяць купує право роботи. До речі, з приводу кафе абсолютно правильне порівняння. Ми і плануємо все організувати в такому демократичному форматі. Це, якщо хочете, наша ідеологія. Буде робоча зона, де агенти ізольовані від клієнтів, і велика відкрита зона в формі кафе, де будуть стояти столики, де можна буде замовити каву і поспілкуватися з клієнтом. Якщо ж буде велика угода, де багато учасників, то у нас для цього є велика переговорна. Повторю, це буде новий формат. Він орієнтований на те, що на ринку агентських послуг гряде революція. Ріелторські співтовариство стоїть перед вибором: або воно розпилиться і атомизируется, або агенти-ріелтори скооперуються на якійсь території. Мені здається, цивілізований ринок не може існувати без реального співробітництва ріелторів один з одним. Це на сьогоднішній день не відбувається, хоча це питання виживання. На жаль, культурні особливості нашого регіону (та що там - всією Росії!) Такі, що люди поки не готові до партнерства і солідарності, до кооперації і взаємодопомоги. Немає розуміння того, що треба ділитися. Взяти, наприклад, такий інструмент як Міжагентського угоди, коли прибуток ділиться навпіл. Ми зараз проводимо експеримент з Союзом ріелторів, опробивая систему партнерських продажів в маленькому сегменті ринку - елітне житло. Спасибі Союзу ріелторів, що вони адаптували інтерфейс своєї мультилистинговой системи (МЛС).
Однак це приватна міра, лише сюжет в порівнянні з грандіозними змінами на ринку нерухомості, які нас очікують вже в найближчому майбутньому. Ринок нерухомості в його нинішньому вигляді руйнується. На нього заходять банки, які тільки підсилюють і прискорюють цю руйнацію. Ось до чого ми йдемо.