У більшості жителів багатоквартирних будинків абревіатура КСК асоціюється з не найприємнішими моментами в житті. І це не дивно. Сотні прикладів, коли власники квартир не можуть домогтися від КСК виконання їх прямих обов'язків. А причина тому одна - незнання того, чого вони мають право вимагати, а чого немає.
«Дах» звернулася до юриста Асоціації КСК Аркадію Рубцова. щоб з'ясувати, якими способами боротися з недбайливими працівниками кооперативів і чи завжди вони винні, як здається на перший погляд.
трохи довідки
Нарівні з КСК можуть функціонувати: КСП (кооператив власників приміщень), ПКСК (споживчий кооператив власників квартир), ПКСД (споживчий кооператив власників будинків), ЖБК (житлово-будівельний кооператив), РК (житловий кооператив), IP (індивідуальні підприємці), ТОО і навіть АТ. Будь-яка з цих форм визначається угодою власників квартир на загальних зборах. Саме цей документ є вищим органом влади при будь-якій формі управління загальнобудинкових майном.
права власників
Згідно зі статтею 47 закону «Про житлових відносинах», на загальних зборах мешканці можуть:
- обирати і звільняти голову правління кооперативу, членів правління та ревізійної комісії, вирішувати про виплату їм винагород;
- стверджувати щорічний звіт кооперативу;
- затверджувати річний бюджет і річний кошторис доходів і витрат, а також вносити в них зміни і доповнення;
- утворювати резервні та інші спеціальні фонди кооперативу;
- залучати за договором керуючого житловим будинком з боку, включаючи юридичну особу;
- ліквідувати або реорганізувати КСК.
Збори правомочні при наявності не менше двох третин від загального числа власників. Кожен з них має один голос. Якщо мешканцеві належить кілька приміщень або квартир в будинку, він має відповідну кількість голосів.
Ціна запитання
Незважаючи на настільки широкі повноваження загальних зборів, власники на ділі не завжди знають, за які саме послуги вони платять, які рішення вільні ухвалювати і що робити при бездіяльності голів КСК. Тут слід врахувати, що щомісячні цільові збори йдуть на експлуатацію, ремонт і заміну обладнання, розташованого в підвалах, під'їздах і на горищах.
.У той же час ремонт сантехнічного, електричного і будь-якого іншого обладнання всередині квартир власники повинні здійснювати самостійно за окрему плату з залученням співробітників КСК або звернувшись до будь-яким іншим приватним майстрам.
Важливо знати, що зазначений перелік носить лише рекомендаційний характер. На зорі виникнення КСК держава в особі акіматів і міських масліхатів намагалося якось позначити перелік таких послуг (який пізніше був скасований) і навіть прописувала їх мінімальну вартість. Тепер тільки власники квартир вільні на загальних зборах встановлювати список подібних послуг, а також розмір плати за них.
У той же час на більші потреби будинку (капремонт, заміна елеваторних вузлів, ремонт і благоустрій дворової території та ін.), А також при загальній нестачі коштів мешканці повинні збирати гроші додатково.
.На заборгованість з утримання спільного майна, в тому числі на ремонт, термін позовної давності не обмежений, тобто ухилитися з плином часу від сплати не вийде. Крім того, платити необхідно незалежно від того, укладений договір на надання послуг з КСК чи ні.
зобов'язання кооперативів
Зі свого боку правління КСК зобов'язане надавати власникам список затверджених робіт, фінансові звіти про діяльність кооперативу на першу вимогу. Ви маєте право знати, на що витрачаються ваші гроші.
- Для перевірки фінансової діяльності КСК в правління кооперативу потрібно написати письмові заяви в двох примірниках. Один залишити в КСК, другий, з підписом прийняв особи, у себе, - пояснює Аркадій Рубцов.
Юрист додає, що голови КСК зараз вже не дозволяють собі залишати звернення громадян без уваги.
- Іноді укладаються і в 15 днів, замість відведених за законом тридцяти. Це відбувається тому, що всі заяви, акти обстеження при необхідності можуть бути додані власником до позовної заяви в суд або прокуратуру, - зазначає експерт.
Однак на ділі поради міністра не працюють. За словами Рубцова, якщо виходити із запропонованої схеми розподілу коштів, розмір базової ставки цільових повинен складати близько 70 тенге за 1 кв. м, тобто мінімум 2 800 тг (для однокімнатної квартири 40 кв. м), і це не рахуючи витрат на більш складні роботи, наприклад капітальний ремонт. Сьогодні ставки цільових балансують на рівні 12-50 тенге за квадрат.
. Якщо власників квартир не влаштовує робота правління КСК, можна переобрати голову, перейти в інший кооператив або керувати будинком самостійно. Для цього необхідно провести збори, а протокол з відповідним рішенням ⅔ власників віднести до правління. При будь-якому протидії законному рішенню загальних зборів з боку правління КСК власники повинні відстоювати свої права в суді.
Про особисту відповідальність
Керівник одного з кооперативів Алмалінского району Алмати впевнена, мешканцям не вистачає ініціативи і розуміння, що весь будинок, а не тільки квартира - їх власність.
- Жителів важко організувати. У моїй практиці були випадки, коли доводилося судитися через неправомірно проданих підвалів, де розташовані елеваторні вузли будинку. Тобто новий власник міг у будь-який час за своїм бажанням відключити воду. І навіть в цьому випадку мені доводилося вмовляти мешканців прийти в суд, - розповіла керівник.
У той же час голова КСК визнає, що серед її колег багато недобросовісних і неосвічених людей.
- Робота голови КСК - клопітка справа, тут потрібні і знання, і бажання працювати, і реальна допомога мешканців. Багато, набравши по 100 будинків і отримуючи з них величезні цільові, не обтяжують себе повноцінною роботою, - зазначає менеджер.
Але не все так погано. Існують і позитивні приклади відповідальних голів, кооперативів, що виграють конкурси на звання «Кращий КСК» і окремих спільнот власників, які самостійно керують будинками. Тут головне розуміти, що порядок настає тоді, коли мешканці будинку, об'єднавшись, стають більш відповідальними і ініціативними.
- Ніякої голова КСК не є константою для власників квартир. Люди повинні зрозуміти, що дбати про стан їхнього будинку замість них ніхто не буде. Це питання усвідомленості. Дивлячись на приклади сусідніх держав, думаю, що при постійній планомірній роботі ми зможемо домогтися успіхів, - вважає юрист Асоціації КСК.
До слова, за кордоном управління загальдомовий власністю теж не відразу налагодилося. На сьогоднішній день більш позитивним досвідом володіють країни Прибалтики, Польща, Німеччина, Чехія, Швеція, де бажання держави і управлінців проводити роз'яснювала роботу серед жителів за наявними у них прав та обов'язків і готовність самих мешканців виконувати необхідні вимоги забезпечили успішну діяльність кооперативів. Для її упорядкування їм знадобилося майже 18 років.