Обстеження будівель є найважливішою частиною комплексу робіт по оцінці їх технічного стану з метою прийняття рішень по їх реконструкції, модернізації або ремонту. Основна мета діагностики технічного стану будівель полягає у встановленні фактичної несучої здатності і експлуатаційної надійності будівельних конструкцій. Отримані дані використовуються при розробці проектів реконструкції.
Оцінка фізико-механічних і технічних характеристик конструктивних елементів і будівлі в цілому як складної будівельної системи включає: оцінку загальних і місцевих деформацій, стан підстави, фундаментів, несучих і огороджувальних конструкцій, покрівлі тощо
Кінцевим результатом обстеження є оцінка фізичного стану конструкцій і будівлі в цілому. Важлива роль при цьому відводиться ліквідації причинних факторів зносу конструкцій.
Робота з обстеження виконується в два етапи.
I - попереднє, або загальне обстеження. Здійснюється шляхом візуального огляду будівлі і його конструкцій, ознайомлення з технічною документацією та іншими матеріалами, що допомагають скласти більш повне уявлення про об'єкт. Оглядом повинні бути виявлені ділянки і окремі конструкції, що мають максимальні пошкодження. На цьому етапі повинні бути вжиті заходи по тимчасовому посиленню конструкцій.
В результаті вивчення проектної документації повинні бути встановлені: період будівництва, час проведення капітальних ремонтів, зміни режимів експлуатації, дати можливих аварій, пов'язаних із затопленням фундаментів або підвальній частині, підйомом рівня грунтових вод і т.п. Вивчення архітектурно-будівельних, конструкторських, інженерних мереж і комунікацій та інших робочих креслень дозволить зробити попередній висновок про розрахункові і фактичні навантаження і впливи, інженерно-геологічних умовах будівництва і особливості експлуатації будівель.
Для більш повного уявлення про стан об'єкта повинні бути використані додаткові матеріали: акти здачі об'єкта в експлуатацію, акти на приховані роботи, журнали виробництва робіт, документація про проведені ремонтно-відновлювальних роботах і т.п.
У разі часткового або повного відсутності проектної документації необхідно виконати натурні обміри конструкцій і відновити креслення будівлі. При цьому в процесі обмірювальних робіт встановлюються конструктивна схема, розміри перетинів несучих і огороджувальних конструкцій, положення конструкцій в просторі з прив'язкою до координатним осях і позначок. При цьому необхідно визначити деформації конструкцій, умови обпирання, конструкції вузлів і їх стан, наявні дефекти несучих і огороджувальних конструкцій.
За результатами попереднього обстеження проводиться орієнтовна оцінка технічного стану будівлі і намічається програма детального обстеження.
II - детальне обстеження. Проводиться з метою збору достовірних відомостей для оцінки технічного стану конструкцій. В результаті обстеження встановлюють їх положення в плані і по висоті, визначають перетин несучих елементів, осад, зсувів та інших відхилень від проекту. Систематизуються дефекти і пошкодження конструкцій, вузлів і сполучень. Уточнюються відомості про експлуатаційної середовищі, встановлюється величина статичних і динамічних навантажень, що діють на підставу фундаменту, основні несучі конструкціі.Уточняются розрахункові схеми несучих конструкцій для виконання поверочностних розрахунків.
Детальне обстеження конструкцій слід виконувати вибірково або суцільним. Суцільне обстеження передбачає перевірку всіх конструкцій, а вибіркове - окремих елементів.
Суцільне обстеження здійснюється у всіх випадках, коли: відсутня технічна документація, виявлені дефекти конструкцій, що знижують їх несучу здатність, неоднорідні властивості матеріалів конструкцій, різні умови навантаження при впливі несприятливих умов експлуатації.
Якщо в процесі суцільного обстеження виявиться, що не менше 20% однотипних конструкцій знаходиться в задовільному технічному стані, то допускається залишилися конструкції обстежити вибірково. Обсяг вибірково обстежуваних елементів повинен становити не менше 10% однотипних конструкцій, але не менше трьох.
Особлива увага при детальному обстеженні приділяється оцінці значень фізико-механічних характеристик матеріалу огороджувальних та несучих конструкцій. Вона проводиться методом відбору проб з подальшими випробуваннями, а також неруйнівними методами.
При проведенні детальних обстежень повинні бути встановлені вид і ступінь агресивності навколишнього середовища, коливання рівня грунтових вод, характер динамічних дій і природа їх виникнення.
На етапі детальних обстежень проводяться інженерно-геологічні вишукування з метою отримання більш достовірних відомостей про стан і характер залягають грунтів, в тому числі під підошвою фундаментів, про розміри фундаментів, способи і схемах передачі навантажень на підставу, точності геометричних осей несучих конструкцій. Особлива увага приділяється характеру зміни властивостей ґрунтів за період експлуатації.
Результатом обстеження є: тип фундаменту, його форма в плані, розміри і глибина залягання, матеріал фундаменту і його фізико-механічні характеристики, наявність і стан гідроізоляції.
Інженерно-геологічні вишукування проводять при відсутності робочих креслень фундаментів будівель, виконавчих документів на їх зведення, при розміщенні об'єктів в складних інженерно-геологічних умовах (на підроблюваних і підтоплюються територіях, на майданчиках з великим перепадом висот, при тривалій експлуатації будівель).
Детальне обстеження - досить тривалий і трудомісткий процес, тому необхідність його проведення повинна бути доведена на етапі попереднього обстеження.
При виконанні всіх видів робіт з обстеження конструкцій слід мати чітку реєстрація отриманих даних з оформленням актів технічного стану конструкцій, матеріалів, інженерного обладнання.