1.2. Механізм іпотечного кредитування
Механізм функціонування системи іпотечного кредитування може бути представлений таким чином.
Громадяни, які мають певними накопиченнями і стабільними доходами, приймають рішення придбати житлову нерухомість (квартири або індивідуальні будинки) за допомогою іпотечних кредитів.
Кредитор перевіряє платоспроможність потенційних позичальників (процедура андеррайтингу), тобто оцінює, чи в змозі він зі свого поточного доходу, який може виявитися єдиним джерелом погашення кредиту, платити щомісяця певну, обумовлену договором з іпотечного кредиту суму. Є золоте банківське правило: на виплату кредиту позичальник не повинен витрачати більше 30% свого особистого щомісячного доходу. Якщо ця частка більше, наприклад, 40-60%, то такий кредит вже ставати ризикованим. Може вийти так, що позичальник не зможе його виплатити. Тому, виходячи з доходу позичальника, банк оцінює той обсяг кредиту, який він може надати.
У разі позитивного рішення позичальники укладають кредитні договори з кредитором на покупку обраної житлової нерухомості. У договорі про іпотеку повинні бути вказані предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Предмет іпотеки визначається в договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для цілей ідентифікації описом (наприклад, житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним та юридичним особам). Іпотека житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається.
Після укладення договору про іпотеку, банк, як правило, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір якого в різних країнах може коливатися в залежності від існуючого законодавства і економічний ситуації. Банк-кредитор зацікавлений в тому, щоб цей внесок був якомога більше, т. К. Чим більше перший внесок, тим менш ризикована операція і сам кредит. В даний час в Росії передбачається, що початковий внесок повинен становити як мінімум 30% від вартості квартири, що купується, а на 70% позичальник може взяти кредит.
Зобов'язання позичальників, забезпечені заставами купується житлової нерухомості, оформляються у вигляді заставних.
Пули заставних продаються кредиторами іпотечними агентам, які формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів, що купуються інституційними інвесторами, або банки, що задовольняють вимогам Банку Росії і ФКЦБ Росії, самі формують іпотечне покриття і емітують іпотечні цінні папери.
Таким чином, умовами функціонування іпотечного кредитування є наявність попиту на іпотечні кредити і пропозицій на ринку житла. [1, с.74]
В даний час в російській практиці іпотечного кредитування існує три основні схеми надання кредитів для придбання житла.
1. Схема кредитування з оформленням Договору застави.
Дана схема була основною при створенні всієї програми іпотечного кредитування. Безсумнівна перевага даної схеми в тому, що вона прямо передбачена законодавством, а саме Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Клієнт укладає Кредитний договір і Договір Застави, в його забезпечення, з банком і на умовах банку. При повному погашенні кредиту заставу знімається, житло залишається у власності клієнта. При неповерненні кредиту клієнтом банк, після рішення суду, повертає необхідну суму шляхом продажу з публічних торгів, або за згодою заставодавця, не доводячи до суду, реалізує житло через ріелтерскую фірму за ціною, що склалася на ринку (з урахуванням відсотків за кредит, штрафних санкцій та інших витрат). Позичальник, що не виконав зобов'язання за кредитним договором, практично не має підстав визнати ту чи іншу угоду недійсною як засіб захисту від позову банку про стягнення (за умови грамотного оформлення договорів кредиту та застави).
Однак недоліком цієї схеми кредитування є те, що проживають в закладеній квартирі залогодатели і члени його сім'ї зобов'язані звільнити квартиру після звернення на неї стягнення лише при дотриманні одночасно двох умов
а) квартира була закладена в забезпечення повернення кредиту, виданого на придбання або будівництво цієї квартири;
б) які проживають разом з заставодавцем члени його сім'ї дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити в закладену квартиру пізніше - до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладену квартиру у разі звернення на неї стягнення (ст.78 ФЗ «Про іпотеку» ).
2. Схема кредитування з оформленням Договору купівлі-продажу і тристороннього договору за участю Банку, клієнта і ріелторської фірми.
Справжня схема по відкликанню фахівців банків є на сьогоднішній день найбільш реалістичною. У неї є кілька етапів проходження.
Варіант 1. Кредит видається ріелторської фірмі. Полягає Кредитний договір між банком і ріелторської фірмою (кредит видається фірмі), на цей кредит вона набуває житло за Договором купівлі-продажу з клієнтом і укладає договір застави з банком на дане житло (на забезпечення Кредитного договору). Якщо фірма «дочірня», то для скорочення витрат, договір застави можна не реєструвати. Фірма коштами клієнта повертає кредит і відсотки по ньому. При повному погашенні кредиту втрачає чинність договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла.
Якщо клієнт не повернув кредит, то ріелторська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит.
Варіант 2. Кредит видається клієнту. Полягає Кредитний договір між банком і клієнтом (кредит видається клієнту), при цьому одночасно укладається Договір купівлі-продажу житла між клієнтом і ріелторської фірмою, а вона виступає заставодавцем за Договором застави в забезпечення Кредитного договору. Клієнт повертає кредит і відсотки по ньому безпосередньо в банк. При повному погашенні кредиту втрачає силу Договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла.
Якщо клієнт не повернув кредит, то (відповідно до умов договору застави) ріелторська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит. В даному випадку можна укласти Договір доручення між банком і ріелторської фірмою на реалізацію в разі потреби закладається житла.
Позитивним у цій схемі є наступне. Знаходження квартири у власності пов'язаної ріелторської фірми гарантує, що в разі необхідності її реалізації квартира буде вільна від зобов'язань і не впаде в ціні. Продаж квартири може бути здійснена порівняно швидко. Ризик визнання угоди купівлі-продажу недійсною за позовом позичальника незначний, так як угода реально спрямована на створення відповідних їй правових наслідків, а використання векселя як засобу платежу широко застосовується в цивільному обороті. Цей ризик буде знижений, якщо ціна продажу квартири позичальником ріелтору буде наближена до ринкової.