Ринок житла в Росії останнім часом розвивається високими темпами, але не дивлячись на зростання пропозиції якісного і комфортного житла, говорити про задоволення попиту споживачів передчасно. Житло на сьогоднішній день продовжує залишатися найгострішою проблемою більшості населення.
Для вирішення даної проблеми необхідно створити механізм дозволяє споживачеві житла і забудовнику задовольнити власні інтереси. Даним механізмом є система іпотечного кредитування. Іпотека дає можливість покупцеві придбати якісне і комфортне житло, а забудовнику отримати сьогодні необхідний обсяг коштів.
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 цього Закону;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Іпотека це така форма застави, при якій закладена річ залишається у володінні заставодавця. Кредитор, на користь якого встановлено заставне право, є не власником і не власником речі, а власником права вимоги задоволення боргу з закладеного майна. Тобто в разі невиконання зобов'язання він має право зажадати закладену річ, у кого б вона до той час не перебувала, продати її і з вирученої суми покрити свою вимогу до боржника. Боржник при іпотеці залишається власником і власником закладеного майна і не позбавляється можливості отримувати з нього вигоду, а також відчужувати його і обтяжувати новими заставами.
Крім ринку іпотечного житлового кредитування нерухомості вже кілька років розвивається комерційна іпотека. Хоча закон про іпотеку не передбачає іпотеку комерційної нерухомості. Тобто спочатку її треба купити, а потім закласти, так як віддати комерційну нерухомість в заставу може тільки власник. Саме з цієї причини в Росії іпотека комерційної нерухомості поки характерна, в основному, для великих компаній. У малого бізнесу немає достатнього заставного забезпечення. На специфічні ризики малого бізнесу накладаються проблеми непрозорого ринку комерційної нерухомості.
Комерційна іпотека ( «бізнес-іпотека», БІ) - це видача іпо-Тічна кредиту на покупку нежилих приміщень: офісів, складів, торгових площ, майданчиків виробничого призначення і т.д. при цьому заставою кредиту є сама нерухомість, що купується [68].
Суть комерційної іпотеки - кредитувати покупку комерційної НЕ-рухомості під її ж заставу. На відміну від житлового кредитування когось комерційними іпотека має короткі терміни погашення кредиту і досить високі ставки річних. Як правило, щорічні ставки кредитів іпотеки комерційної нерухомості варіюються від 12 до 16% в основному у валюті на термін від трьох до п'яти років. Термін іпотеки нерухомості - максимум 10-12 років, а найбільш поширений термін - 5 років. Позичальнику необхідно внести початковий внесок у розмірі 25-40% від вартості нерухомості. При цьому у клієнта повинні бути прибутковий баланс і мінімум рік роботи на ринку.
Західний досвід показує, що при грамотній експлуатації коммер-чеський нерухомості - здавання в оренду приміщень під офіси, магазини, підприємства сфери послуг її прибутковість цілком порівнянна з будь-якою іншою сферою малого бізнесу і дозволяє використовувати іпотечні кредити.
Схема комерційної іпотеки нежитлових приміщень схожа з іпотекою житла: тут є такі ж процедури оцінки позичальника та об'єкта, требова-ня про наявність початкового внеску. Але є і принципова відмінність - законодавство не дозволяє компаніям оформляти заставу на нерухо-жімое майно до моменту укладення угоди купівлі-продажу. У Федеральному законі «Про іпотеку» мова йде тільки про кредити на придбання житлової нерухомості. Згідно із законом не можна оформити заставу на комерційну нерухомість раніше моменту здійснення операції купівлі-продажу. Тому об'єкт необхідно спочатку придбати, і тільки потім його можна закладати, щоб отримати гроші.
При угодах з житловою нерухомістю заставу виникає одночасно з реєстрацією переходу права власності, і продавець отримує гроші за об'єкт без будь-яких затримок за часом.
Що стосується правових аспектів комерційної іпотеки. реєстрація права власності на нежитлові приміщення в разі одночасного обтяженням іпотекою Федеральний закон не передбачає. Договір про іпотеку комерційної нерухомості полягає в дотриманні загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а також положень Федерального закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)". Згідно з пунктом 1 статті 9 Федерального закону в договорі про іпотеку повинні бути вказані предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою.
На ринку іпотечного кредитування можна вибрати інструмент кредитування, а саме вид іпотечного кредиту.
У світовій практиці використовують велику кількість різних іпотечних кредитів. Всі вони можуть бути об'єднані в дві великі групи. Першу групу складають кредити з фіксованими виплатами. Другу - кредити зі змінними виплатами.
Кожен вид іпотечного кредиту задає свій механізм погашення основного боргу та сплати відсотків, визначаючи тим самим форму організації грошового потоку.
Розглянемо основні види іпотечних кредитів: