Якщо прийнято рішення про покупку квартири на вторинному ринку, то необхідно бути впевненим, що колишні власники не продають житло разом з «приданим» у вигляді обтяжень. Які бувають обтяження і як себе захистити від неприємних сюрпризів у майбутньому?
Частий вид угод
При покупці нерухомості, до нового власника переходить і обтяження, навіть якщо воно не зазначено в угоді, тому потрібно бути особливо уважним до укладення договору купівлі-продажу та отримати повну інформацію про квартиру. Взагалі, запис про обтяження повинна бути в свідоцтві про власність квартири, так як обтяження підлягають державній реєстрації. Але також існують і такі, які не реєструються. Потрібно пам'ятати, що обмеження користування квартирою можуть виникнути при укладанні договору, або при вступі в силу рішення суду.
Квартири з «спадщиною» продавати можна, крім двох випадків. Якщо на неї накладено арешт, і якщо будинок, в якому знаходиться квартира, визнаний аварійним тоді укладення угод неможливо. Як показує практика, часто на квартири з обтяженням ціни знижують приблизно на 30-50%, відзначають експерти.
Найпоширеніший випадок виникнення обтяження - придбання квартири в свою власність з використанням позикових коштів (іпотека), наданих банком. «До моменту погашення кредиту квартира знаходитиметься в заставі у банку. Однак це не може бути обставиною, що забороняє власнику квартири продати її третім особам або використовувати в інший спосіб. Це право власника закладеної квартири (заставодавець) закріплено ГК РФ, відповідно до якого він має право, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті застави, користуватися предметом застави відповідно до його призначення, в тому числі отримувати з нього доходи », - розповіла Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп».
Для продажу квартири досить отримати згоду банку на здійснення угоди і включити в договір умови про перехід боргу від продавця до покупця, відповідно до якого обов'язок погасити борг перед банком перейде до нового власника квартири. Все буде набагато простіше, якщо покупець, який вирішив придбати заставне житло, відразу віддасть всю суму кредиту, тоді обтяження з квартири знімається.
Інший вид обтяження - рента. «Наприклад, якщо літня людина уклав договір ренти з будь-ким, то при цьому виникає обтяження - невиконання рента. Таку квартиру можна продати на умовах, передбачених у договорі ренти, зокрема, якщо рентополучателя дасть свою згоду. Ризики в такому випадку потрібно розглядати індивідуально », - розповів Олександр Мурашов, керівник відділу міської нерухомості відділення« Савеловское »компанії« НДВ-Нерухомість ».
Ще один варіант обтяження - оренда. Власник (продавець) може здавати квартиру, що продається в оренду. За словами Олександра Мурашова, якщо при цьому він не попередив про цей факт покупця (в тому числі, цей факт не вказано в договорі купівлі-продажу), то покупець ризикує як мінімум тим, що, ставши власником квартири, йому доведеться чекати закінчення терміну оренди , щоб йому фізично звільнили квартиру. А при достроковому розірванні договору з орендарем новоспеченому власникові доведеться заплатити квартирантам штрафи, передбачені договором оренди.
Чи можна зняти обтяження?
Слідуючи з Цивільним кодексом, обтяження Так само можна зняти, як і його накладення на майно. За словами Олександра Луніна, керівника відділення «Войковська» АН «Азбука Житла», зняття обтяження може проходити в судовому порядку, або заставодержатель дає заставодавцю письмову згоду про його зняття, після чого зняття обтяження реєструється в Росреестра.
Чи можна здати в оренду?
Обтяження не несе в собі сенс втрати права розпоряджатися майном, а тільки лише його обмежує. За словами Олександра Луніна, власник має право розпоряджатися своїм майном, але тільки з письмової згоди державного органу, що наклав обтяження на об'єкт, або юридичної особи, наприклад при заставі об'єкта. Якщо ж обтяження не впливає на право розпорядження майном, то письмової згоди не потрібно.
Як зазначила Марія Литинецкая, наприклад, власник закладеного майна має право відчужувати предмет застави, передавати його в оренду або безоплатне користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним. Однак для цього потрібна згода заставодержателя.
За словами експертів, випадки, коли квартира має кілька видів обтяжень, не є рідкістю. «Як приклад можна розглянути випадки, коли квартира купувалася її власником з використанням кредитних коштів, але власник квартири не повертає банку кредит. Для стягнення заборгованості за кредитним договором банк через суд звертає стягнення на квартиру, що є предметом застави, і одночасно в рахунок забезпечення позову, на підставі ухвали суду накладає заборонні заходи на будь-які дії, пов'язані з відчуженням квартири на користь третіх осіб », - розповіла Марія Литинецкая . За її словами, при такій ситуації щодо квартири одночасно будуть існувати такі обтяження: заставу квартири на користь банку в рахунок забезпечення зобов'язань позичальника за кредитним договором і заборона Управлінню Федеральної Служби державної реєстрації, кадастру і картографії реєструвати будь-які угоди по переходу права власності на квартиру.
Обтяження про об'єкт нерухомості, якщо вони існують, містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно (ЕГРП) і знаходяться у вільному доступі. «Виписку з ЕГРП можна отримати самостійно у відділенні Росреестра, Багатофункціональних центрах надання державних послуг (МФЦ) або через Інтернет. Для цього необхідно сплатити держмито, далі в найближчому відділенні Росреестра або МФЦ подати запит за встановленою формою. Отримання виписки через інтернет здійснюється на сайтах rosreestr.ru або gosuslugi.ru, для цього так само необхідно сплатити держмито і заповнити відповідні форми », - розповіла Марія Литинецкая.
Отримавши виписку з ЕГРП, потрібно вивчити п. 4 виписки, в якому вказуються наявні обмеження (обтяження) права. При відсутності обтяжень в даному розділі виписки буде зроблено запис «не з'являлися».
Податки на нерухомість виростуть в рази
А оскаржувати результати кадастрової оцінки законодавчо заборонять
Російський будкомплекс швидше мертвий, ніж живий
Незалежні експерти не очікують від ринку житла нічого доброго