Оформлення нерухомості через офшорну компанію дуже популярно як для використання в бізнесі, так і для приватних осіб.
По перше. за допомогою офшору володіти об'єктами нерухомості можна анонімно і не потрібно буде пояснювати органам податкової служби звідки взялися гроші.
По-друге. коли активами володіє іноземна фірма, ніхто не зможе їх «віджати», рейдерські атаки не матимуть успіху, і не важливо це приватний будинок або завод.
Ну і по-третє. приємний бонус - це оптимізація податків при продажу нерухомості або здачі об'єктів в оренду.
Через офшор можна володіти нерухомістю в будь-якій державі, де це дозволено для іноземних компаній з точки зору законодавства. Якщо ж законодавства країни не дає можливості офшорної компанії володіти об'єктом майна безпосередньо, тоді офшор засновує місцеве підприємство в бажаної країні.
ВУкаіни іноземні фірми можуть володіти нерухомістю безпосередньо.
На офшорну компанію можна перевести майно, яким Ви вже володієте.
Не важливо, що це квартира, особняк, завод або дачну ділянку.
Для цього потрібно зареєструвати компанію в будь-якої зручної юрисдикції. Потім подарувати або продати за заниженою вартістю об'єкт майна своїй же фірмі. Або при покупці чого-небудь з нерухомості, відразу ж купувати цю власність на заздалегідь зареєстрований офшор.
Якщо в подальшому потрібно зробити якісь угоди з такою нерухомістю, то процес дуже спрощується, так як все зведеться до операцій з акціями офшорного підприємства.
Набагато простіше оформити передачу акцій офшорної компанії ніж традиційну угоду купівлі - продажу майнових активів. Не кажучи вже про мінімізацію податків.
Адже при продажу нерухомості, оформленої через іноземну юрисдикцію, продається сам офшор, а власник нерухомості не змінюється - звідси і податку на прибуток не виникає.
І не важливо скільки буде перепродувати квартира або будинок, його власником завжди буде офшорна компанія, а змінюватися будуть тільки власники.
Якщо офіс потрібно здати в оренду іноземцям, то їм теж буде простіше і зрозуміліше працювати з офшором, а не вникати в місцеве законодательствоУкаіни або України.
Якщо потрібно передати нерухомість у спадок, то можна акції іноземної фірми віддати в трастове управління, а бенефіціаром вказати особу, яка отримає цю спадщину.
Зауважу, що реєстрація повинна бути матеріально виправдана, оформляти купівлю однокімнатної «хрущовки» через офшор ніхто не стане.
Популярні схеми
Розглянемо деякі схеми з використанням іноземних компаній при операціях з нерухомістю.
Через продаж акцій
Найпростіша схема - це продаж акцій офшорної компанії, на яку оформлена нерухомість.
Новий власник нерухомості стає власником офшорної компанії після перерахування коштів на рахунок продавця, бенефіціара офшору.
На руках у нового власника буде договір купівлі - продажу акцій, підписаний колишнім власником.
Цей договір передається стільки раз, скільки продається майно.
Перевагою цієї схеми є анонімність і відсутність податків.
Недолік той, що якщо Ви захочете продати свою нерухомість, то покупця буде знайти складно.
Адже потрібно щоб людина була готова віддати свої чималі гроші в обмін на договір купівлі - продажу акцій «на пред'явника» офшорної компанії.
Через корпоративні права
Більш якісна схема, полягає в тому, що і продавець, і покупець відкривають ще по одній офшорній компанії, які і будуть продавати і купувати корпоративні права (тобто акції) фірми, що володіє нерухомістю.
Реальні власники майна (продавець і покупець) укладатимуть договір, як довірені особи офшорних компаній.
Законодавство РФ, України не забороняє своїм резидентам виступати в ролі довірених осіб, ніяких додаткових дозволів для цього не треба, все легітимно.
Питання «звідки взялися гроші?» Відноситься до офшорної компанії, а не до довіреної особи, які не повинні звітувати про джерела своїх доходів.
При бажанні договір можна нотаріально завірити, прописати реальну суму угоди, розрахунок можна зробити в готівковій або безготівковій формі.
Схема з трьох офшорів більш надійна, в порівнянні з першою.
перепродаж ТОВ
Можливий варіант, коли іноземна фірма № 1 засновує підприємство в Україні (це відноситься і до більшості країн колишнього Союзу), найоптимальніший варіант ТОВ. Об'єкт нерухомості оформляється на українське ТОВ. Далі продається українська фірма, покупець офшорна компанія № 2.
На території України інтереси офшорних компаній № 1 і № 2 представляють фізичні особи, резиденти РФ, діють за дорученням.
Договір укладається за повною ринковою вартістю.
Продавець повинен заплатити податок у джерела в РФ.
Якщо ж ця фірма буде зареєстрована в одній з країн, з якими підписано Угоду про уникнення подвійного оподаткування, але податок у джерела відсутня.
Для реєстрації компанії № 1 добре підходить Кіпр.
При побудові схеми, а також виборі юрисдикції для офшору необхідно враховувати ряд факторів - в першу чергу необхідно ознайомитися з основними положеннями законодавства тієї країни, де знаходиться об'єкт майна, а також чи буде ця нерухомість житлова або нежитлова, чи буде вона для особистого користування або для комерційної діяльності тощо