У більшості випадків квартири продають власники, але іноді - приблизно в 5-10% випадків - вони довіряють процес третім особам, складаючи на їх ім'я довіреність. Зазвичай це відбувається коли людина, що бажає продати житло, знаходиться в іншому місті або за кордоном, дуже зайнятий або хворий і не може приділити час підготовки та оформлення угоди. Також продажем нерухомості часто не готові займатися люди пенсійного віку або громадяни, які не бажають розбиратися в юридичних питаннях.
Довіреність дає право представляти інтереси власника або спадкоємця нерухомості в тому обсязі, який вказаний в документі. Бувають довіреності спеціальні або разові, причому лише на підготовку і проведення угоди, а бувають - генеральні з правом розпоряджатися майном, у тому числі продавати його за будь-яку вартість і отримувати виручені гроші.
Всі питання з дорученнями регулюють статті 185-189 Цивільного кодексу РФ. Там, наприклад, прописано, що довіреність повинна бути складена в письмовій формі і нотаріально завірена (за винятком окремих випадків: наприклад, якщо людина лежить у лікарні, документ може запевнити головний лікар), тобто написана на спеціальному бланку, з підписом і печаткою нотаріуса . У довіреності є дата складання і термін дії, але в будь-якому випадку вона не може діяти більше трьох років. А щоб довіреність була законною, довіритель, підписуючи цей документ, повинен перебувати в здоровому глузді і твердій пам'яті і діяти без примусу. При цьому він має право видати її будь-якій людині, в принципі, навіть зовсім незнайомій, але може і відкликати в будь-який момент.
Ці нюанси таять в собі чимало ризиків, тому «Портал про нерухомість MetrInfo.Ru» вирішив з'ясувати, чи варто погоджуватися на операції з довіреністю, і звернувся за консультацією до Олени Жданової, адвокату в сфері нерухомості, керуючому партнеру адвокатського бюро «Право. Нерухомість. Родина".
привід насторожитися
Якщо нерухомість продається за дорученням - це завжди ризик. Звичайно, ряд угод проходять без проблем. Продавець, який має нерухомість в Росії, дійсно може проживати за кордоном або перебувати в лікарні. Але в таку угоду легко включити шахрайську схему, крім того, можливі суперечки між довіреною особою і довірителем, наприклад, якщо квартира продана за менші гроші, ніж вони домовлялися. І в результаті угода, як правило, оскаржується в суді.
Розпізнати шахрайство непросто. Велика небезпека, якщо угоду намагаються здійснити в найкоротші терміни, тобто «женуть» покупця, не дають побачитися з власником житла, яка видала довіреність, а при підписанні документів ріелтор забороняє спілкуватися сторонам: «ви сидите тут, а ви - тут і ніяких питань друг одному не задаєте ». Така поведінка - ознака того, що недобросовісний ріелтор може виявитися в змові з шахраями. Однак навіть якщо в угоді немає нічого підозрілого, в майбутньому все одно можуть бути проблеми. Суд, звичайно, далеко не завжди стає на бік продавця, і в законі є поняття «добросовісний покупець» (це той, хто чесно заплатив за квартиру, не знав і не міг знати про шахрайство), але це не знижує ризику залишитися без грошей і без житла. До того ж, яким би не було рішення, суд це завжди нерви, час і зайві витрати, так навіщо спочатку прирікати себе на проблеми? Тому краще не купувати квартири, які реалізуються за дорученням.
Шахрайство і не тільки
Якщо ж покупець вирішується придбати таке житло, він повинен бути готовий до вельми неприємних ситуацій.
У своїй адвокатській практиці Олена Жданова стикалася з безліччю сюжетів, і, за її спостереженнями, перш за все шахраї намагаються роздобути документи на квартиру і паспорт продавця, наприклад, замість власника привести до нотаріуса особа на нього схоже або оформити довіреність на збір документів і продаж квартири по підробленим паспортом.
Зазвичай в нотаріальних конторах багато народу, і нотаріусу складно виявити обман. До того ж ні нотаріус, ні його помічники не встановлюють справжність документів, а звіряють паспортні дані і дивляться, чи схожий клієнт на фотографію в паспорті. Якщо нотаріуса нічого не бентежить, він робить абсолютно «чисту» довіреність. Отримавши її, шахраї шукають покупця і кажуть йому, що власник квартири лежить в лікарні, виїхав в іншу країну і т.д. Потім вони отримують гроші і зникають.
Іноді в таких схемах беруть участь і нотаріуси. В цьому випадку довіреність отримують, навіть не приводячи до нотаріальної контори довірителя. Природно, це вже злочин, і такі випадки відомі, нотаріуси навіть притягувалися до кримінальної відповідальності.
Є приклади, коли шахраї не підробляли паспорт, хто не шукає нечесних нотаріусів, а лише увійшли в довіру до власників квартир і переконали їх продати житло, виписавши довіреність. При цьому жертвами шахраїв можуть стати не тільки п'яниці або недієздатні, а й через свою недосвідченість, неграмотності і довірливості цілком осудні громадяни. До групи ризику потрапляють пенсіонери, самотні люди, люди з низьким рівнем освіти. Їх залишають без житлоплощі і грошей, змушуючи судитися з покупцями.
Шахраями можуть виявитися і самі власники житла: вони виписують довіреність, а після здійснення операції відмовляються від неї, заявляючи, що вона підроблена. Деякі люди, свідомо йдуть на обман, можуть навіть по-іншому розписатися в довіреності. Звичайно, існує почеркознавча експертиза, але викрити шахрая непросто. У таких випадках дуже часто експерти дають висновок, що з великою часткою ймовірності (скажімо, 50/50) довіреність виписана власником, однак якщо у нього є свідки, які підтверджують зворотне, такий висновок для суду нічого не означає, тому що воно не дає точної оцінки , а за свідченнями свідків виходить, що позивач говорить правду.
На обман часом наважуються і родичі або знайомі власника нерухомості. Як правило, таке відбувається якщо він недієздатний, психічно хворий або дуже довірливий. В адвокатській практиці Олени Ждановой неодноразово бували випадки, коли покупці не могли познайомитися з власником, юрист наполягала на зустрічі, і з'ясовувалося, що людина лежить у психіатричній лікарні і, видаючи довіреність, теж перебував там. А це означає, що продавець вважається дієздатним, так як суд не встановив зворотного (дієздатність у нас встановлюється тільки по суду), але страждає психічним захворюванням і, цілком можливо, не віддає собі звіту в своїх діях.
І на цій підставі після угоди власник або його родичі можуть подати позов про скасування купівлі-продажу. Питання про те, чи міг власник житла розуміти значення своїх дій та керувати ними чи ні, вирішує судова експертиза. Експерти запитують медичні документи, консультуються з фахівцями, і якщо з'ясовують, що особа, яка видала довіреність, дійсно знала, що робить, угода повертається в первісний стан. Це означає, що квартира передається назад власнику, а гроші - покупцеві. Однак якщо гроші вже витрачені, то покупець отримує лише рішення суду про повернення грошей, з яким потрібно звернутися до судових приставів, сподіваючись, що з продавців житла можна хоч щось отримати.
Аналогічна ситуація можлива і коли власник страждає алкоголізмом або наркоманією, але, правда, тільки якщо він стоїть на наркологічному обліку. У таких випадках також проводиться судово-медична експертиза і допитується нотаріус, і якщо експерти встановлять, що власник знаходився в стані сп'яніння, угода теж повернеться в первинний стан. Якщо ж власник квартири не стоїть на обліку, то навіть при показаннях свідків, що посвідчують, що він був п'яний, шанси зберегти квартиру у покупця досить високі.
До шахрайствам можна віднести і продаж нерухомості по відкликаною або простроченої довіреності, а також ті випадки, коли власник-довіритель вмирає раніше, ніж відбулася угода, але довірена особа, не повідомляє про це покупця.
Довіреність буває небезпечна навіть тоді, коли немає явного шахрайства. Наприклад, неприємна ситуація може виникнути, якщо нерухомість в частковій власності, її продають кілька людей, але угодою займається один або двоє. Наприклад, типовий випадок: мама, тато, дорослі діти, і у кожного по 1/4 в квартирі, мама і тато організують продаж, спілкуються з покупцями, а від дітей є лише довіреності. Начебто нічого страшного, але краще, коли на операцію приходять всі пайовики, тому що завтра у «нащадків» можуть зіпсуватися відносини з батьками і вони оскаржать продаж квартири, заявивши, що не оформляли доручення або батьки отримали її облудними шляхами, ввівши їх в оману або переконуючи в важких сімейних обставин.
Випадки з практики
Коли нерухомість продається за дорученням, суди - зовсім не рідкість. Наприклад, був такий випадок. Продавалася однокімнатна квартира, власника представляв приватний ріелтор, довіреність була нормальна, і все пройшло гладко. Але потім біля продавця з'явився інший приватний ріелтор. Він знову ж за дорученням звернувся до суду з тим, що угода незаконна, так як власник насправді знаходився в психіатричному диспансері з серйозним кризом і в такому стані не міг віддавати звіт своїм діям. А якби він був в нормі, то довіреність точно б не дав, тому що не хотів продавати квартиру. В результаті судмедекспертиза все-таки довела, що продавець усвідомлював свої дії, і угоду не скасували, квартира залишилася у покупця, але скільки було витрачено нервів, часу і грошей на хорошого адвоката!
Є і ще один приклад з адвокатської практики. У двокімнатній квартирі проживала самотня жінка, дітей та чоловіка у неї не було, була тільки сестра, яка жила в іншому районі Москви. і бачилися вони не часто. Жінка познайомилася з парою в віці 60 років, вони стали спілкуватися, разом відзначали свята, випивали і т.п. А одного разу в квартирі тієї жінки сталася пожежа, причому не зовсім зрозуміло з якої причини. Вигоріло практично всі, жити там без серйозного ремонту стало неможливо, а грошей на ремонт не було. І тоді пара запропонувала власниці згорілої квартири продати її і купити однушку в іншому, більш дешевому районі, щоб ще залишилися кошти на облаштування нового житла, адже після пожежі не залишилося ні меблів, ні техніки. І звичайно, вони пообіцяли свою допомогу в організації угоди. Жінка погодилася, виписала довіреність, оскільки спілкувалася з ними вже більше року і довіряла їм. Так як у власниці квартири не було ніякого досвіду, а за юридичною консультацією вона не зверталася, вона вважала, що за дорученням лише знайдуть покупця, а підписувати договір і отримувати гроші вона буде сама, але була оформлена генеральна довіреність, за якою і підписувати документи, і брати гроші могло довірена особа. Швидко знайшовся покупець, жінка хотіла було з'їздити до сестри порадитися, але їй ненав'язливо перешкоджали, пара «чатувала» її 24 години на добу і квапила з продажем. В результаті квартира була продана, колишню господиню перевезли в нову квартиру, документи на яку пообіцяли віддати пізніше, пославшись на технічні негаразди в Регпалате. Незабаром пара зникла (як потім з'ясувалося, у них були навіть не російські, а українські паспорти), природно, не віддавши ніяких документів і грошей, а через кілька місяців до потерпілої жінки прийшов справжній власник житла. Виявилося, що квартиру їй зняли, внісши передоплату за кілька місяців, а платити за оренду далі було нічим. Так жінка виявилася фактично в гуртожитку, де у неї є лише ліжко. Постраждала двічі подавала в суд, щоб повернути квартиру, але обидва рази програвала: адже вона дійсно хотіла продати нерухомість і дозволила представляти її інтереси, будучи при здоровому глузді. А той факт, що продавець нерухомості не розібралася в суті генеральної довіреності - не привід скасовувати угоду.
Були й інші подібні випадки. По одному з них у кримінальній справі адвокат Олена Жданова представляла в суді потерпілого - літнього питущого чоловіка. У нього були діти, але вони лише привозили батькові продукти і практично з ним не спілкувалися. Зате з ним прекрасно почав спілкуватися чужою молода людина. Все пройшло за тією ж схемою: «друг» переконав власника квартири, що у нього брудно, немає ремонту і краще продати цю житлоплощу і купити менше за площею, але доглянуті, потім була виписана довіреність, а після операції продавець потрапив в орендовану квартиру, з якої його дуже скоро вигнали. Він повернувся в свій колишній будинок і став жити в підвалі, фактично як бомж. Правда, через якийсь час він все-таки звернувся до суду, і було навіть порушено кримінальну справу, причому шахрая спіймали. Але виявилося, що він героїновий наркоман і грошей, виручених від продажу житла, у нього вже немає. А квартира залишилася за новими власниками, так як вони були визнані добросовісними покупцями, продавець ж не перебував на наркологічному обліку, а значить, був при здоровому глузді на момент угоди. Але якби у нього були медичні документи, які свідчать, що він лікувався від алкоголізму, була б призначена судмедекспертиза, тоді при позитивному результаті, угода, з великою часткою ймовірності, повернулася б в первинний стан, і страждали б уже покупці.
Тому адвокат Олена Жданова радить бути менш довірливими при купівлі-продажу будь-якої нерухомості, будь то будинок, квартира, земля, і не соромитися звертатися до юристів.
А ось що говорять про угоди за дорученням ріелтори і фахівці ринку нерухомості:
Марина Толстик, керуючий партнер «Міель - Мережа офісів нерухомості»
Часто власники видають довіреність на широкі повноваження: продавати, купувати, дарувати, приймати в дар і т.д. так звану генеральну довіреність, але мають на увазі конкретні дії. Відомий випадок, коли довірена особа продала квартиру за генеральним дорученням і присвоїло гроші від продажу. А через деякий час колишній власник оскаржив угоду, аргументуючи тим, що, видаючи довіреність, він бажав обміняти квартиру, а не продати. Покупцеві в подібних ситуаціях дуже непросто зберегти житло або отримати назад свої гроші.
Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE
До нас надходили сумнівні пропозиції щодо продажу квартир за дорученням. Наприклад, начальник хотів продати нерухомість співробітниці, причому, як з'ясувалося, яка померла, а один чоловік - квартиру товариша на Кутузовському проспекті, причому товариш проживав у Воронежі. У таких ситуаціях ми ввічливо відмовлялися від співпраці, так як репутація дорожче.
Римма Балясникова, директор відділу інформації компанії ЕГСН
Покупцям варто насторожитися, якщо між датою видачі довіреності і передбачуваною датою угоди пройде більше року, якщо довіритель - літня людина або занадто юний, або коли довірена особа перешкоджає спілкуванню з власником.
Валерія Косенкова, керівник відділення «Смоленське» компанії «Азбука Житла»
Нещодавно ми зіткнулися з такою ситуацією. Один з шахраїв - власник житла - виписує іншому «чисту» довіреність на продаж квартири. Нерухомість продається підставній особі і через якийсь час знову виставляється на продаж, але вже новим власником. Як тільки знайшовся покупець (а знаходиться він в подібних випадках, як правило, швидко, так як ціна спеціально злегка знижується) і угода була зареєстрована, звідки не візьмись з'явився перший власник і заявив, що довіреність він відкликав, про продаж нічого не знає, і просить повернути йому квартиру. Все б нічого, але в договорі купівлі-продажу була вказана не повна вартість квартири, а 990 тис. Руб. (Покупцеві пояснили, що якщо вказати суму до 1 млн руб. Не доведеться платити податки), тому в самому кращому випадку при визнанні угоди недійсною покупець може розраховувати на повернення саме цієї суми, а не реальної вартості квартири, яка приблизно на 3 млн руб. вище.
Сергій Смирнов, керівник біржі нерухомості «АгентОН»
Іпотечні банки такі угоди не допускають, тому що вони легко можуть бути оскаржені в суді. Як, наприклад, в такому випадку. Квартиру в Браїлів спокійнісінько продавало досить велике агентство нерухомості, ми прийшли на огляд, а в квартирі дідусь 76 років. Видно, що випиває, а головне - погано чує. Виявилося, що у квартири два власники - дідусь і його син. Запитали у дідуся, де його син і чи буде він на угоді, а дідусь розгубився. Пізніше, на щастя, вийшла сусідка і розповіла, що син цей приймальний, неблагополучний і вже втретє сидить у в'язниці. Дав доручення звідти і продає квартиру, так як за чутками у нього картковий борг. Природно, подібну квартиру не можна купувати, навіть якщо ціна буде привабливою.
Юрій Шаранов, генеральний директор «ГЦН-Груп»
У нашій практиці був такий випадок: довіритель помер буквально за кілька днів до оформлення угоди, його довірена особа про це не знало. Підписали договір купівлі-продажу, пройшла реєстрація угоди, а потім з'ясувалося, що власник помер. Довіреність, як і вся угода в цілому, були визнані недійсними. Але це швидше непорозуміння.
Про те, як убезпечити себе при угодах з довіреністю, www.metrinfo.ru розповість наступного разу.