керівник АН «Луч»
Іноді операція з продажу або купівлі житла може проходити на підставі довіреності. Причому скористатися таким документом може як покупець, так і продавець. Тим часом видача довіреності є самостійною одностороннім правочином, що володіє деякими особливостями. Які ризики можуть виникнути в разі, якщо від імені продавця діє представник на підставі довіреності? Слово експерту.
Останнім часом нерідко трапляються ситуації, коли операції з нерухомістю відбуваються за дорученням. Це відбувається тоді, коли людина, що бажає продати або купити нерухомість, знаходиться далеко від місця здійснення угоди. Наприклад, переїхав в інше місто, занадто зайнятий на роботі або знаходиться в лікарні. В цьому випадку, якщо у нього виникне необхідність продати житло, він може передати свої повноваження іншій особі, надаючи йому довіреність на операції з нерухомістю.
При здійсненні операцій з житлом закон допускає укладення договору купівлі-продажу в простій письмовій формі, але якщо одна особа довіряє іншому представляти свої інтереси, то в цьому випадку довіреність повинна бути обов'язково завірена нотаріусом або, якщо це сільська місцевість, то співробітником селищної ради, який наділений повноваженнями нотаріуса.
Довіреність може бути видана тільки для того, щоб оформити і отримати необхідні документи, в такому випадку, у повіреного немає повноважень на проведення операцій, пов'язаних з купівлею-продажем та іншими діями, що тягнуть за собою зміну власника.
Для отримання права розпорядження майном в повному обсязі використовується генеральна довіреність на нерухомість. Вона обов'язково оформляється на спеціальному бланку і завіряється нотаріально. При цьому довіритель може перервати її дію в будь-який час, незалежно від дати закінчення, зазначеної в документі.
Якщо укладається договір з особою, яка діє за дорученням, обов'язково треба перевірити саму довіреність, повноваження особи, яка видала довіреність, переконатися, що вона оформлена належним чином і термін її дії не закінчився. Крім того, необхідно переконатися в тому, що довіреність не припинила свою дію. До цих підстав відноситься: смерть громадянина або ліквідація організації, яка видала довіреність, закінчення строку її дії, відгук довіреності видав її особою або відмова повіреного, а також смерть повіреного.
Для того щоб перевірити справжність довіреності, доцільно зустрітися з особою, яка видала цей документ, з нотаріусом або представником селищної ради. Якщо є побоювання в недієздатності або обмеженої дієздатності довірителя, потрібно запросити довідку з психоневрологічного диспансеру.
Будь-яке доручення видається не більше, ніж на три роки, але в документі може фігурувати і інший термін. Якщо період не вказано зовсім, то така довіреність дійсна один рік.
Довіреності розрізняються за обсягом повноважень, якими наділяється повірений. Генеральна довіреність дає повне право розпоряджатися майном, з правом отримання грошей, відкриття рахунку в банках та інше. Спеціальна довіреність зазвичай дає право довіреній особі зібрати і зареєструвати документи або виконати іншу незначну роботу.
Щоб купити або продати в Росії квартиру, потрібно оформити довіреність на родича або співробітника юридичної фірми. Для цього необхідно звернутися до нотаріуса тієї країни, де ви проживаєте. Нотаріус оформить довіреність, після цього буде потрібно перевести її на російську мову і нотаріально завірити правильність перекладу. Щоб ця довіреність мала юридичну силу в Росії, її повинні запевнити штампом (печаткою), званим апостиль. Зазвичай це робиться в суді. Для цього буде потрібно заплатити мито і написати заяву на запевнення апостилем. Ще один важливий нюанс: у разі, якщо власник проживає постійно за кордоном, то довіреність, дану в іншій країні, необхідно завіряти в консульстві. Без цього вона буде недійсна.
Щоб підстрахуватися перед придбанням квартири, яка продається за дорученням, покупець повинен закласти гроші в банківську комірку і після підписання договору купівлі-продажу здати документи на реєстрацію права власності. Гроші від продажу житла продавець (його довірена особа) отримає тільки в тому випадку, коли:
- на покупця буде зареєстровано право власності та будуть отримані документи з Росреестра;
- від продавця надійде заява про те, що він ознайомлений з фактом продажу належала йому квартири довіреною особою за дорученням. Дану довіреність він не відкликав і претензій до довіреній не має. Ця заява має бути підписана і засвідчена у нотаріуса (будь-якого) або в консульстві будь-яким числом після підписання договору купівлі-продажу.
При покупці квартири, яка продається за дорученням, є певні ризики. Наприклад, документ можуть визнати недійсним у разі відкликання довіреності, закінчення терміну дії, смерті довірителя, неправильності оформлення, помилок, допущених в довіреності. Всіх цих ризиків можна уникнути, якщо звернутися до професійного ріелтора.