Для покупки квартири з обтяженням, всі необхідні документи готує продавець, а покупець повинен досконально перевірити їх.
У разі неможливості виконати це самостійно, можна доручити це спеціалізованої організації за певну грошову винагороду.
- Слід вивчити довідку, отриману в ЕГРП. У ній обов'язково буде вказана вся необхідна інформація про обтяження.
- Потрібно перевірити всі угоди, в яких брала участь купується квартира. Якщо вона досить часто змінювала своїх власників, це повинно насторожити.
- Якщо виконана серйозна перепланування, то перевірити її законність. Слід мати на увазі, що при відсутності їх, угоду купівлі-продажу зробити неможливо.
- Перевірити і придивитися до продавця:
- навести довідки про те, що він повністю є дієздатним;
- не перебуває на обліку в наркологічному, або психоневрологічному диспансері. Якщо продавець є таким, то у нього має бути опікун, який, і зобов'язаний пред'явити весь пакет необхідної документації.
- Перевірити довідку про прописаних осіб на житловій площі, точніше, про їх відсутність.
- Навести довідки про відсутність заборгованості, зокрема, по ЖКГ, адже при їх наявності, борги перейдуть разом з квартирою покупцеві.
Якщо ж квартира обтяжена чим-небудь, то продавець повинен відразу повідомити про це покупця, щоб не виникло нових проблем.
При тому, що приміщення знаходиться в іпотеці, можна вирішити питання з банком. Покупець має право оформити на себе боргове зобов'язання.
Якщо, разом з житловим приміщенням, переходять люди похилого віку та недієздатні особи, то покупець і продавець оформляють умови угоди у нотаріуса. В цьому випадку обмовляються всі нюанси угоди і вона, як правило, оцінюється набагато менше, ніж на ринку нерухомості.
При придбанні такого виду житла ризики можуть виникнути, залежно від їх особливостей.
- Іпотечне житлове приміщення. Тут ризики полягають в тому, що продавець не може погасити борги банку. В цьому випадку слід перевірити договір з банком, запросити інформацію в установи банку.
- Придбання у юридичних осіб. Одним з головних ризиків в цьому випадку виявляються недотримання ними правил оформлення. Щоб не виникли такі проблеми, слід перевірити повноваження осіб, які укладають угоду, і чи мають вони, в принципі, повноваження здійснювати дії такого характеру.
- У старого громадянина. В цьому випадку слід:
- перевірити дієздатність продавця;
- взяти висновок з наркологічної лікарні;
- провести бесіду з проживаючими по сусідству людьми і дільничним інспектором;
- запросити лікаря-психіатра для огляду продавця;
- Купівля житла, яке у власності знаходиться менше, ніж 3 роки. В цьому випадку, може виникнути ситуація, що колишній власник не виплатив прибутковий податок в розмірі 13%.
- Придбання житла в новобудові. Тут слід досконально вивчити всі правові документи фірми, яка займається будівництвом. Слід насторожитися, якщо забудовник вимагає швидке внесення грошей.
Чи варто купувати?
Купувати чи ні житлове приміщення з обтяженням, вирішувати, в першу чергу, покупцеві. У цьому випадку існує ряд усіляких ризиків, які можуть виникнути після підписання договору. Наприклад, в квартирі знаходяться люди похилого віку або недієздатні громадяни, яких майбутній власник зобов'язаний утримувати до кінця їхніх днів. Це відноситься до серйозних недоліків, пов'язаних з цією угодою.
Перевагою є те, що таке житло завжди оцінюється набагато дорожче, ніж на ринку нерухомості. Як правило, їх реалізовують набагато дешевше і намагаються відразу виїхати з міста або країни. Тоді майбутньому власнику в поодинці доведеться вирішувати виниклі проблеми і, як правило, уде продати таке житло він не зможе.
Що це взагалі таке?
Обмеження на майно у вигляді обтяження - це присутність певних умов юридичного характеру, які обмежують дії власника на виконання юридичних дій.
Якщо говорити іншими словами, власник житла не має юридичного права продати або обміняти його, не отримавши угоди третьої особи, який має прямий інтерес до неї.
У разі реалізації такого житлового приміщення, до нового власника, крім квартири, переходять і супроводжуючі її обтяження. Щоб запобігти приховування такої інформації, Реєстраційні органи роблять відповідний запис у свідоцтві ГРП.
Обтяження на житло можуть виникнути з договірного угоди сторін, або за постановою суду, яке вже вступило в свою законну силу.
Які бувають?
Обмеження, накладені на житлове приміщення, є переліком заборон по відношенню до застосування вільного характеру і розпорядження ним, а саме поняття незмінно пов'язане з нюансами юридичного характеру.
Будь-яке накладене обтяження заноситься в базу даних ЕГРП в обов'язковому порядку. Крім цього, відповідно до закону, відомості про обмеження обов'язково вписуються в правовстановлюючі документи на житло.
Накладення обтяження може статися з різних причин, але найбільш поширеними і часто зустрічають з них це:
- іпотека;
- рента;
- наявність квартирантів;
- присутність прописаних осіб;
- арешт, накладений на майно;
- аварійний стан житла;
- сервітут;
У разі придбання житла за іпотечним кредитом, банк, який надав його, має повне право накласти не його обмеження. Зняти їх можливо тоді, коли весь кредит і відсотки, нараховані на нього, будуть оплачені.
До завершення цього періоду, власнику житла можна тільки користуватися приміщенням, проживати, реєструвати членів своєї сім'ї, проте відчужувати майно він не має права:
- У деяких випадках, таке можливо, але тільки з письмового дозволу банку. Реєструвати родичів, що вважаються дальніми, яких сторонніх осіб можна теж після угоди з установою банку (якщо інше не прописано в договорі).
- У разі дозволу банку продати обтяжену квартиру, якщо немає фінансової можливості закрити боргове зобов'язання, про цей факт приховувати від потенційного покупця не можна.
- Якщо, все-таки, установа банку дало схвалення на продаж житлового приміщення, то з набувачем слід обговорити всі нюанси. Наприклад, банк може переоформити борг на нового власника і вже він буде, в подальшому, буде його виплачувати.
- Покупець може закрити борг продавця своїми засобами. Цю процедуру необхідно оформити в конторі нотаріуса і продавець за таку послугу знизить вартість.
Житло може бути обтяжене різними способами, має факт передачі в заставу не банку, а фізичній особі. Найчастіше, цією людиною є близький родич. В цьому випадку, всі умови повинні бути обумовлені та узгоджені саме з заставоутримувачем. Різниця, в порівнянні з іпотекою, що такою особою є не юридична, а фізична особа.
- Реалізація житла зі збереженням права проживати в ньому на умовах власника.
- Укладення угоди з проживанням та утриманням довічно.
Договір ренти максимально вигідний двом сторонам. Для власника - на проживання в своїй квартирі, його буде містити новий власник, оплачувати послуги по комунальним платежам. При цьому колишній власник має право перебувати і проживати в своєму приміщенні. Обтяження знімаються в разі смерті власника, що знаходиться на утриманні та відповідно до угод передав своє житло у власність іншій людині.
квартиранти
Досить часто, перед продажем, власники здають в оренду своє житло. Згідно з існуючим законом, з квартирантами власник повинен укласти договір оренди, де повинні бути прописані всі нюанси.
Умови даного договору повинні бути дотримані:
- Якщо господар помешкання прийняв рішення продати його, він зобов'язаний попередити квартирантів, щоб вони могли знайти нове житло.
- У разі оплати заздалегідь, власник зобов'язаний повернути кошти квартирантам.
- Якщо компроміси ні знайдено, орендарі мають повне право подати на власника приміщення в суд, який, однозначно, винесе рішення на користь квартирантів.
прописані
Такий вид обтяження на сьогоднішній день є найпоширенішим. Оформляючи угоду купівлі-продажу у власника, в цьому випадку, ніяких проблем не виникає. Цьому є просте пояснення, особа, на якого оформлена квартира, є єдиним власником, і присутність зареєстрованих осіб перепон не складає.
Проблематично продати житло, якщо в ньому прописані неповнолітні діти (власники цілої квартири або частки в ній). В цьому випадку, необхідно отримати згоду органів опіки на виписку. Однак для цього потрібно надати дітям житло не гірше минулого.
Як правило, обтяжене житло має вартість нижче ринкової і новому власнику слід підготувати грошові кошти на оплату судових процесів і послуги адвокатів.
арешт майна
Що стосується нерухомості будь-якої форми власності з постанови суду може бути накладено арешт, який позбавляє власника оформляти угоди будь-якого характеру. Це означає, що фізична особа не може самостійно продати, обміняти житлове приміщення.
У разі ігнорування обтяження і укладення певного договору, він буде анульований:
- Крім цього, можуть виникнути неприємності іншого типу, якщо новий власник розкриє приховування, він має право подати до суду, де згодом, суд винесе рішення повернути гроші і визнати угоду недійсною.
- Нечесного продавця можуть притягти до відповідальності за обман і шахрайство.
- Якщо квартира арештована, її неможливо розділити, виділити з неї будь-кому частку, виконати перепланування. Такий різновид обмеження (арешт) не дає права передати кому-небудь своє майно ні на яких умовах.
- Арешт накладається на майно в разі наявності боргу за комунальні платежі, аліменти, заборгованістю перед банківською організацією.
- В цьому випадку, обтяження знімуться після повної оплати заборгованості.
Аварійний стан
На житлові приміщення, розташовані в аварійному будинку, автоматично накладаються обтяження. Аварійним, будинок визнає спеціальна комісія, яка проводить обстеження і становить певний акт.
Квартиру в такому будинку не можна продати або подарувати. Жителям такого будови повинні бути надані інші приміщення, згідно з нормативами квадратури на людину.
При цьому, громадянин має право перебувати і пересуватися по житловому приміщенню у вільному порядку:
- Досить часто, проблеми виявляються у випадках, коли зареєстрований людина, визнана недієздатною, що проходить військову службу або відбуває покарання. Зустрічаються такі моменти, коли покупець бачить тільки довідку з паспортного столу про виписаних осіб, глибше перевірка не проходить.
- Згідно із законодавством, людина, незаконно знятий з реєстраційного обліку, по поверненню (приїзду) має законне право повернутися в свою квартиру, на це не впливає, що вона вже продана.
Вирішити такі питання можна тільки в судовому порядку, або домовитися з тим, хто прописаний, що він зніметься з реєстраційного обліку сам і пропишеться в іншому місці.
Як перевірити наявність обтяжень?
Дізнатися про присутність обтяжень можна, в першу чергу, отримавши інформацію з реєстраційного журналу ЕГРП. Працівники цієї організації в обов'язковому порядку занесуть всі відомості про обтяження на житло.
Також, необхідно отримати всі відомості про продавців приміщення: в наркологічних клініках, у дільничного інспектора, в банківській установі.
Кращим способом для власника є не приховувати інформацію про обтяження, а повідомити і вирішити спільно проблеми, звернувшись за допомогою до нотаріальної контори.
Обтяження, накладені на нерухомість, можна зняти в такий спосіб:
- У разі арешту - оплатити всю заборгованість і отримати довідку у судових приставів.
- По іпотеці - переоформити борг на покупця або оплатити йому борг перед банком. В цьому випадку, житло знижується в ціні. Всю процедуру необхідно оформити в нотаріальній конторі.
- Якщо є прописані люди (рента), то можна зареєструвати їх в іншому місці (за їх згодою) та надати їм житло.
Ситуацій існує велика кількість і кожне слід вирішувати індивідуально, відповідно до виникнення проблем і умов, пов'язаних з обтяженням.