Перефразовуючи класика, можна сказати, що питання часткової власності - найскладніші питання у світі. Особливо коли справа доходить до розпорядження частками, зокрема, до володіння постійною реєстрацією (вона ж прописка) на «шматочку» квартирної або домовик площі. Сьогодні поговоримо про те, як прописатися на частці і хто має право цьому перешкодити.
пайова тягар
Перш за все з'ясуємо, звідки беруться частки. Часткова власність виникає, коли у одного житлового приміщення виявляється кілька власників (ст. 244 ЦК України). Відбувається це з багатьох причин і життєвих обставин: коли подружжя набувають квартиру в шлюбі; коли одна квартира дарується кільком особам; коли квартира переходить за заповітом одній людині, але в силу закону виникають ще обов'язкові спадкоємці і так далі.
Самі частки можуть бути виділеними в натурі, а можуть бути «ідеальними». Тобто, в двокімнатній квартирі площею 52 кв. м можуть бути в натурі виділені по ½ частки і кожна може бути дорівнює кімнаті. А ось «одинички», наприклад, і зовсім є неподільними (ст. 133 ЦК України), тобто частки в них можуть бути тільки «ідеальними».
Тому загальна власність буває спільної (без виділу часток у натурі) і безпосередньо часткової. Порядок користування частками може бути визначений шляхом переговорів власників, а якщо конфлікт неминучий, то угода про порядок користування становить суд.
«Купуючи частку у спільній частковій власності на квартиру, треба мати на увазі, що решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки», - радить генеральний директор АН Great Reality Наталія Ракова. Якщо ви купуєте частку в квартирі, яка знаходиться у спільній частковій власності, переконайтеся, що продавець частки сповістив у письмовій формі інших власників про намір продати свою частку сторонній особі. У цьому повідомленні слід вказати вартість частки, що продається і інші умови продажу.
Якщо, отримавши повідомлення, співвласники протягом місяця не придбають цю частку, то продавець має право продати її будь-якій особі. Якщо повідомлення не було відправлено, то будь-який із співвласників протягом трьох місяців може зажадати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця частки. Але виграє суд він тільки в тому випадку, якщо зможе викупити частку за вказаною в договорі ціною.
Чи варто купувати частку з метою прописатися на ній?
Опитані «Власником» експерти ринку в цьому питанні розходяться в поглядах. На думку Світлани Бирине, керівника департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», покупка невеликої частки з метою постійної реєстрації на ній - хороший вихід, коли не вистачає коштів на придбання кімнати або цілої квартири.
Заступник генерального директора «Релайт-Нерухомість» Костянтин Барсуков також нагадує «любителям» часткою про те, що покупка і подальша постійна реєстрація на мікродоле (дуже незначною по площі і не підлягає виділенню в натурі) чревата в майбутньому ускладненням відносин з кредиторами. «Подібна прописка може в майбутньому стати перешкодою в отриманні споживчого кредиту. Зрозуміло, відмовляючи в його наданні, банк не повідомить вам про причини. Однак для себе відповідну «галочку» банківська служба безпеки може поставити ... »- попереджає експерт. Відбувається таке тому, що банк розуміє, що на даній площі позичальник, швидше за все, не живе, отже, якщо він перестане платити по кредиту, знайти його за місцем такої реєстрації буде складно. Тому банк перестраховується, відмовляючи в кредиті.
Частку якої площі треба купити, щоб на ній можна було зареєструватися?
Як самому прописатися на своїй частці?
Згідно із законом, власник має право розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Але на практиці працівники паспортних столів можуть перешкоджати прописку на частці в квартирі, вимагаючи згоди вже прописаних там мешканців та інших співвласників; можуть відмовити в прописці на мікродоле і навіть великої частці, якщо вона не виділена в натурі; можуть просто відмовити власнику частки. Як підкреслює Дмитро Овсянников, всі ці дії є незаконними. Конституційний суд ухвалив, що «Реєстрація ... проводиться при пред'явленні посадової особи, відповідальної за реєстрацію, паспорта або іншого його замінює, що засвідчує особу громадянина, і документа, що є підставою для вселення громадянина в житлове приміщення (ордера, договору, заяви особи, що надала громадянину житлове приміщення, або іншого документа), або його належним чином завіреної копії ».
«При цьому, за змістом частини другої цієї статті, подання громадянином відповідних документів породжує у органу реєстраційного обліку не право, а обов'язок зареєструвати громадянина в житловому приміщенні, яке він обрав місцем свого проживання. Введення ж додаткових вимог щодо подання будь-яких інших документів могло б фактично привести до паралізації відповідних прав громадян ».
Також можна керуватися постановою Уряду Москви №859-ПП «Про затвердження правил реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в місті Москві» зі змінами.
Що стосується постійної реєстрації, то пункт 2 додатка говорить чітко: при вселенні громадян в приміщення, що знаходяться в їх власності, необхідно лише подати документ, який підтверджує право власності. Тобто самому прописатися на власній долі можна безперешкодно.
Як прописати на своїй частці інших осіб, а також дитини?
Так, якщо отримати постійну реєстрацію на власній долі можна без згоди содольщіков, то для прописки третіх осіб це згоду буде необхідно. Виняток становлять неповнолітні (діти до 14 років): їх прописують до батьків, але обов'язково для спільного проживання з ними. Окремо дитини на частку прописувати не стануть. Тобто якщо ви купуєте частку, щоб прописати туди дитину, то спочатку доведеться прописатися там самому.