Згадуючи законодавчі ініціативи минулого року, пов'язані з появою нового сегмента, можна впевнено сказати, що у апартаментів в Росії є майбутнє. Вони затребувані покупцями і потрібні як елемент містобудівної політики міста. Сьогодні на ринку Москви практично немає пропозицій первинного житла комфорт-і економ-класу, і цю вільну нішу можуть заповнити апартаменти, так як попит на них очевидний. Крім того, в столиці йде активне освоєння колишніх промзон, багато хто з цих локацій знаходяться поруч з великими транспортними вузлами і будуються станціями метро.
Житло на таких територіях буде затребуване покупцями, і апартаменти можуть стати ідеальним форматом нерухомості для інвестора таких проектів, вважає віце-президент компанії NAI Becar Apartments Олександр Самодуров:
- У приватних інвесторів один фінансовий «інструмент» - їх нерухомість. Як заміська, так і міська. Ну, заміська практично взагалі ніякого доходу не приносить. А здаючи міську квартиру, ви можете отримати лише близько 5-ти відсотків річних. Є ще комерційна нерухомість - офіси, склади, торговельні площі. Але там дуже високий поріг входу, і приватним інвесторам це дуже дорого.
Які є варіанти, на наш погляд цікаві, і які в зв'язку зі стагнацією на ринку будуть розвиватися? Тут можна вбити відразу двох зайців - створюється виграшна ситуація і для приватних інвесторів, і для девелоперів. Це кондо-готелі.
Номери в кондо-готелях належать різним інвесторам, тобто мають багато власників, але керує ними від імені власників єдина компанія.
(Термін «кондо-готель» походить від слова «кондомініум», (латинське con - разом і dominium - володіння). Тобто спільне володіння, володіння єдиним об'єктом, найчастіше будинком або також і іншим нерухомим майном. Поняття «кондомініум» набуло великого поширення в ряді держав, зокрема в США. - Ред.)
- У чому тут плюс?
- Кондо-готелі для власників цікаві в тому, що вони вкладають в абсолютно зрозумілу якісну нерухомість, яка здається в оренду професійної керуючої компанії, вирішальною всі технічні питання, пов'язані з поточним ремонтом, налагодженням комунальних систем. Це з одного боку. З іншого боку, у девелопера є можливість залучати інвестиції приватних осіб в хороші, цікаві проекти.
Адже всі ми прекрасно знаємо, що зараз виникли проблеми з позиковим фінансуванням - високі ставки кредитування в банках, іпотечне фінансування суттєво скоротилося. Але у людей залишилося досить велика кількість грошей в матрацах, трилітрових банках, закопано в саду на присадибній ділянці і так далі. Ці гроші повинні працювати, а не лежати без діла.
І такий цивілізований формат, як кондо-готелі, дає приватним інвесторам можливість отримувати хорошу прибутковість близько 15-ти відсотків річних, а девелоперам - фінансування великих проектів.
- Кондо-готелі та апарт-готелі - це синоніми?
- Вони схожі тим, що в кондо-готелях всі номери - це, як правило, апартаменти. А що таке апартамент? Це номер, який включає в себе кухню і певний зонування на робочу і спальну зони. На відміну від стандартного готельного номера, який як відомо, кухню в себе не включає. А розрізняються кондо- і апарт-готелі тим, що в апарт-готелях один власник, а в кондо-отеях всі номери належать різним інвесторам.
- А курортна нерухомість?
- У курортній нерухомості таку прибутковість неможливо забезпечити, там проблема пов'язана з сезонністю. Адже курортна нерухомість добре працює три-чотири місяці на рік - весь інший час простоює.
- За кордоном є такі приклади кондо-готелів?
- У Франції, наприклад, це компанія «П'єр вакансії», яка продає кондо-готелі (вірніше, акції в кондо-готелях). У різних країнах по-різному. У Росії зараз два великих гравці на цьому ринку - це наша компанія NAI Becar Apartments з двома кондо-готелями Vertical в Москві і Санкт-Петербурзі, і компанія «Піонер» з кондо-готелями YE'S в обох столицях.
- Нові хтось будує?
- Включення апартаментів в федеральний закон 214 дасть поштовх їх розвитку?
- Звичайно, приватним інвесторам стане спокійніше вкладати гроші в апартаменти, якщо цей ринок буде регулюватися законодавчо. Однак я і зараз особливих проблем з апартаментами не бачу. Більше проблем зі звичайними житловими будинками по ФЗ-214.
- Питання по кадастрової оцінці оподаткування кондо-готелів. Рівень в 0,5 відсотка - це багато чи мало, чи потягнуть?
- Це найнижча ставка по комерційній нерухомості. Ну, потягнуть ...
- Якщо порівнювати з житлом, це ставка висока?
- Треба розуміти, що якщо порівнювати з житлом, то апарт-готелі - це комерційна нерухомість. Це вигідніше, ніж офіси. За яким ставка буде 2 відсотки.
- А прибутковість в 15-ть відсотків з чого формується?
- Велика частина прибутковості виходить за рахунок здачі в оренду. І тут важливо, щоб апартаменти здавалися на короткий термін - по днях, по тижнях, можна навіть по місяцях. Довгострокова оренда великого прибутку не дає і по прибутковості прагнути наблизитися до 5-ти відсоткам річних. А щоб на короткий термін здавати, потрібна професійна керуюча компанія. Тому що самі власникам це вкрай клопітно - адмініструвати здачу своїх апартаментів на короткий термін.
І друга частина прибутковості - це зростання ринкової капіталізації. Ми прогнозуємо, що вартість номерів буде рости на 5-ть відсотків на рік, відповідно вони додаються до 10-ти відсоткам від здачі в оренду. Разом 15-ть відсотків річних.
- Може формат бути масовим на рівні російських міст або це будуть поодинокі проекти?
- Масовим формат не буде, кількість проектів буде обчислюватися десятками і не більше того. Тому що проект досить «нішевий».
- А курортні проекти?
- Хороший місто-курорт - це Канни (де йде інтерв'ю - Ред.). Тут немає сезонності. Ось цей міжнародний форум з нерухомості - люди з усього світу сюди приїжджають, і кожного тижня тут якісь виставки. А всесвітній кінофестиваль? Тут все апартаменти круглий рік заповнені. Тому якщо є курортні міста. Які крім пляжного або гірськолижного туризму можу забезпечити серію якихось заходів, які будуть залучати людей протягом всього року, тоді можна говорити про хорошу прибутковості апарт-готелів. При яскраво вираженої сезонності прибутковості не вийде. Тому що все. Що ви заробите за високий сезон юудет «з'їдено» необхідності підтримувати об'єкт, що пустує в сезон низький.
- І все-таки яким чином кондо-готель буде конкурувати з «бабусиним варіантом» сірого ринку здається в оренду нерухомості?
- За рахунок того, що орендарі зараз розумні, добре в усьому розбираються і вимагають якості сервісу, певного рівня послуг, чого бабусині квартири ніколи не забезпечать. Консьєрж-служба з цілодобовим виконанням доручень бабусі, наприклад, просто не під силу. Пральня, сніданки-обіди, замовлення квитків і так далі. А рівень безпеки ...
- Але ж це такий білий бізнес, це тоді доведеться купувати патент на здачу квартири в оренду?
- Нічого не треба купувати, треба оформити ІП і платити 6-відсотків податку з доходу. А це офшорний рівень, як в Дубаї або Гонконгу, найнижчий рівень якої є в світі. Що таке 6-ть відсотків? Так що великий є посил перевести свій орендний бізнес в легальну площину. І спати спокійно.
- Кондо-готелі можна використовувати в якості якихось комерційних площ?
- Тобто я в своєму номері можу зробити, припустимо, офіс?
- А для бізнесу має значення обсяг будинку кондо-готелю, кількість номерів в ньому?
- За нашими розрахунками, економіка масштабу починає працювати від 15 000 квадратних метрів. Якщо менше - складніше, якщо більше - звичайно ж, краще. За моєю оцінкою, об'єкти повинні бути від 15 000 до 100 000 квадратних метрів. Це як об'єкти девелопменту, так і реновації. Офісні будівлі можна переробляти в кондо-готелі.
Тут дуже важливий фактор також локація. Від цього залежить можливість здачі в оренду. Обов'язково щоб поруч з метро, бажано в центральних районах Москви або Санкт-Петербурга, щоб навколо була якась інфраструктура у вигляді ресторанів, барів, розважальних закладів, служб побуту, магазинів і так далі, хороша доступність на автомобілі.
Крім того, має значення, якщо поруч є велике підприємство, де працюють люди, яким треба десь зручно і комфортно жити. Тоді можна буде здавати житло за контрактом з власником цього підприємства. А просто поставити в чистому полі будівлю і назвати його кондо-готелем не вийде.
GetCurPage (). ' "Data-layout =" standard "data-action =" like "data-show-faces =" true "data-share =" true ">
Kleinhouse (Клейнхаус, кляйнхаус)
вул. Нижня Красносільська, д. 35, стр.1, г. Москва, Центральний АТ, район Басманний
Концепт-лофт "LOFTEC" (ЛОФТЕК, ЛОФТЕК)
вул. Нижня Красносільська, д. 35, стр. 49, г. Москва, Центральний АТ, район Басманний