Маючи намір здати або зняти квартиру, в обов'язковому порядку потрібно укласти договір найму житлового приміщення. Згідно з цим документом власник житлового приміщення (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення для проживання в ньому за певну плату. Договір найму укладається в письмовій формі і передбачає порядок і умови, на яких здається квартира, а також відповідальність у разі їх порушення. Слід зазначити, що багато хто ігнорує це правило, не замислюючись про складнощі, які можуть виникнути згодом.
Які проблеми можуть бути у власника, який здає житло? Як показує практика, наймодавець найчастіше стикається з такою проблемою, як невнесення платежів за комунальні послуги. Правильним було б вказати в договорі, кому необхідно оплачувати «комуналку». Якщо з документа не слід, що це буде робити наймодавець, то подібна обов'язок лягає на наймача. Крім того, не зайве додати пункт, згідно з яким наймач регулярно представляє квитанції про сплату комунальних платежів. Цим власник приміщення убезпечить себе від неприємного моменту стягнення пені за прострочення. Відповідно до ЖК РФ плату за комунальні послуги вносять щомісяця до десятого числа місяця, що настає після закінчення місяцем, якщо інший термін не передбачено договором управління багатоквартирним будинком. Ті ж, хто несвоєчасно і не повністю оплатив комунальні послуги, піддаються штрафу в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального Банку РФ від невиплачених в строк сум за кожний день прострочення починаючи з наступного дня після настання встановленого терміну оплати по день фактичної виплати.
Крім вищесказаного наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати належний порядок (ст. 678 ЦК України). Це також відноситься до майна наймодавця, якщо воно знаходиться в переданому житловому приміщенні. Власнику (або його уповноваженому) можна порадити скласти акт передачі з докладним описом всього майна, за яке мешканець в разі його втрати або пошкодження буде нести відповідальність. Наймач не може виробляти перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.
Часто власники, які бажають здати квартиру, звертаються за допомогою в агентства нерухомості. Але багато хто помилково вважає, що агентства відповідають за дії мешканця. Слід пам'ятати, що їхнє завдання полягає лише в пошуку людей, готових зняти житлове приміщення. І тільки від самого власника залежить, як він побудує подальші правовідносини з квартиронаймачем.
Що можна порадити наймачеві при укладенні договору? Під? Перше, перш ніж підписувати документ, не зайве переконатися в приналежності даного приміщення наймодавцю. Підтверджуючим документом є свідоцтво про право власності на квартиру, зареєстроване в установленому порядку. Якщо з моменту видачі свідоцтва пройшло багато часу, бажано зажадати від наймодавця виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Тільки в Єдиному реєстрі прав можна знайти відповідь на питання, чи є власником особа, яка здає жилу площу.
Крім цього при оплаті за квартиру (кімнату) доцільно попросити наймодавця залишати розписку, що підтверджує оплату платежів вчасно і в повному розмірі.
Недобросовісний господар після закінчення терміну найму може пред'явити мешканцеві вимоги про повернення речей, яких насправді не було взагалі. Щоб уникнути необгрунтованих звинувачень у розтраті або псування майна, слід скласти детальний акт прийому житлового приміщення і майна.
Крім того, в договорі необхідно вказати коло осіб, які будуть проживати в займаній квартирі (кімнаті). При відсутності подібного пункту вселення цих громадян проводиться за згодою наймодавця. Для вселення неповнолітніх така згода не потрібна. Наймач несе відповідальність за дії громадян, які проживають з ним.
Крім цього треба передбачити термін дії договору. Це гарантія того, що господарі не попросять з'їхати з займаної площі раніше, ніж обмовлялося. За загальним правилом строк дії договору не може бути більше п'яти років. Якщо дата не вказана, то угода вважається укладеною на п'ять років (ст. 683 ЦК України). Важливий момент розірвання договору. Сторони можуть припинити відносини достроково, попередивши про це іншу упродовж розумного строку.
Договір може бути розірваний в судовому порядку з ініціативи наймодавця у разі, коли наймач не платив за житло шість місяців, якщо угодою не передбачено більш тривалий термін. Це правило стосується тільки договорів найму житлового приміщення, укладених на строк більше одного року. Якщо ж сторони уклали короткострокову угоду (до одного року), то несплата більше двох разів поспіль після закінчення встановленого терміну дає право наймодавцю його розірвати. Крім того, з ініціативи наймодавця дію документа може бути припинено у випадках руйнування або псування житлового приміщення наймачем. Договір найму не може бути розірваний або змінений при зміні власника. Новий власник стає наймодавцем на колишніх умовах.
Ще раз відзначимо важливість укладення договору найму житлового приміщення, оскільки тільки в цьому випадку можна розраховувати на повний захист своїх прав і виконання іншою стороною обов'язків. Цей документ, що особливо актуально для наймача, є підставою для реєстрації за місцем перебування.
Слід зазначити, що договір найму житлового приміщення реєструвати в органах по реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним не треба. Але громадянин, який здає житлове приміщення, зобов'язаний сплачувати податок з отриманого при цьому доходу.